Мошеннические схемы с недвижимостью: как их избежать

Мошенничество

Понятие

Мошенничество, согласно действующему УК РФ представляет собой хищение чужого имущества либо же приобретение права на чужое имущество, которое совершается под влиянием обмана или злоупотребления доверием. доля подобных преступлений в судебной практике достаточно высока – до 30 процентов от числа всех совершаемых хищений чужого имущества. В последнее время доля подобных преступлений только растет – разрабатываются новые «уловки», преступные схемы и финансовые пирамиды, направленные на обман потерпевших. Наиболее популярные виды мошеннических действий отдельно выделены законодателем и обозначены как примечания к статье 159.

Пример простого мошенничества

Приведем простой пример обычных мошеннических действий, направленных на противоправное изъятие денежных средств. Так, Ш. подошел к ранее незнакомому Н. и предложил приобрести мобильный телефон по заниженной цене. При пояснил, что часть денег необходимо оплатить сейчас, а другу часть – уже после передачи телефона в руки. Поверив словам Ш., потерпевший передал последнему деньги в счет оплаты за телефон. Ш., пообещав позвонить Н. в ближайшее время и сказать о времени и месте встречи с ним для продажи телефона, с места преступления скрылся.

Мошенничество с мобильными телефонами – очень распространенное преступление, когда виновное лицо просит телефон, чтобы совершить звонок и уходит за угол (дом) и пропадает с похищенным.

Кто расследует дела о мошенничестве

Особую сложность в расследовании подобных дел представляют мошеннические действия, совершенные группой лиц либо организованной группой. Подобные преступные группы образуются именно для совершения таких преступлений, тщательно распределяются роли каждого их соучастников, продумывается каждое из совершенных преступлений. Данная категория преступлений расследуется дознавателями полиции (часть первая статьи) и следователями полиции (части со второй по четвертую). Следственный комитет проводит расследование в случае совершения мошеннических действий должностными лицами.

Субъект мошенничества

Субъект преступления – лицо, достигшее 16 лет. В следственной практике нередки случаи совершения преступления малолетними лицами (в возрасте до 16 лет). В таких случаях перед судом возбуждается ходатайство о помещении данных лиц в Центр временного содержания несовершеннолетних правонарушителей. Преступление совершается только с прямым умыслом. То есть виновное лицо целенаправленно обманывает потерпевшего либо злоупотребляет его доверием в целях получения его имущества. Совершение данного преступления путем бездействия просто невозможно.

Квалифицирующие признаки мошенничества.

Мошенничество группой лиц по предварительному сговору либо с причинением значительного ущерба

Часть вторая предусматривает наказание за мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору либо с причинением значительного ущерба потерпевшему. Часть вторая мошенничества относится уже к преступлениям средней тяжести, подразумевая более строгое наказание. Доля подобных преступлений в судебной практике по всем мошенническим действиям – порядка 30 процентов.

Мошенничество признается совершенным группой лиц по предварительному сговору в том случае, когда будет установлено, что в совершении преступления принимали участие не менее двух лиц, которые заранее договорились о его совершении. Доля подобных преступлений также достаточно велика. Здесь стоит помнить, что в большинстве случаев групповые мошеннические действия причиняют потерпевшим значительный либо особо крупный ущерб. А эти действия уже подпадают под части третью и четвертую статьи.

Значительный ущерб, согласно примечанию к статье 158 УК РФ – не менее 2500 рублей. В то же время, минимальный ущерб по части первой – 1000 рублей. Однако, следует учитывать, что вменение данного признака возможно только при оценке имущественного положения потерпевшего. Указанная сумма является минимальной. К примеру, если у бизнесмена с доходом не менее 100-150 тысяч рублей в месяц был похищен мобильный телефон стоимостью 30 тысяч рублей для него, скорее всего, указанный ущерб не будет являться значительным. в то же время, при совершении мошеннических действий в отношении безработного лица, к тому же если у последнего еще находится кто-либо на иждивении, указанная сумма будет являться значительным ущербом. Данное понятие традиционно относится к оценочным с учетом имущественного положения потерпевшего, наличия в собственности недвижимости, автомобиля и тд. Немаловажное значение имеет и нахождение у него на иждивении престарелых родителей, детей.

Примеры из судебной практики

Пример. П. путем мошеннических действий совершил хищение денежных средств, принадлежащих престарелой К. в сумме 4000 рублей. Как было установлено в ходе следствия, у потерпевшей К. единственным источником дохода является пенсия, которая составляет 12000 рублей. При этом она несет бремя расходов по коммунальным платежам, никакой помощи со стороны детей у нее нет. В связи с этим, судом действия П. были верно квалифицированы как мошенничество с причинением значительного ущерба.

Другой пример. Ш. с целью хищения имущества пришел к своему знакомому Н. и предложил заключить договор на покупку бытовой техники, при этом зная, что никакой техники у него нет. Ш. подписал договор и отдал последнему сумму – 40 тысяч рублей. После этого, Н. скрылся и больше не отвечал на звонки. В ходе судебного заседания было установлено, что у потерпевшего имеется в собственности квартира, загородный дом, два автомобиля, никого на иждивении нет. Кроме того, официальная заработная плата составляет около 120 тысяч рублей в месяц. С учетом указанных обстоятельств, судом обоснованно был исключен признак мошенничества с причинением значительного ущерба гражданину.

Пример группового мошенничества. И. заранее договорился с Т. о совершении ряда мошеннических действий – заключении договоров с лицами пенсионного возраста о перенаправлении денежных средств, имеющихся в наличии, в специальный фонд помощи пенсионерам под выгодную процентную ставку. При этом ходили по квартирам и представлялись сотрудниками фонда. Доверчивые пенсионеры охотно поверили мошенникам и передавали все имеющиеся у них денежные средства. Общий ущерб от действий И. и Т. составил около 200 тысяч рублей. Оба были осуждены по ч.2 ст. 159 УК РФ к наказанию в виде реального лишения свободы.

Мошенничество в крупном размере либо лицом с использованием своего служебного положения

Часть третья предусматривает наказания за совершение подобных действий, совершенных в крупном размере либо лицом с использованием своего служебного положения.

Как уже говорилось выше, крупный размер по мошенничеству составляет более 250 тысяч рублей. Сложностей с определением суммы ущерба в судебной практике, как правило, не возникает.

Что касается использования лицом своего служебного положения, то здесь необходимо доказать, что совершение мошеннических действий стало возможным только благодаря использованию своего должностного положения виновного лица. Это означает, что должностное лицо, либо государственный или муниципальный служащий, не являющийся должностным лицом, либо лицо, выполняющее управленческие функции в коммерческой или иной организации, вопреки интересам своей службы использует вытекающие из его служебных полномочий возможности для незаконного завладения чужим имуществом или для незаконного приобретения права на него.

Судебная практика

Пример. Так, Б., являвшийся старшим оперуполномоченным по особо важным делам криминальной полиции, вступил с осужденными по этому же делу С. и П. в предварительный сговор, направленный на хищение имущества Р. путем обмана. П. и С., предъявив служебные удостоверения, подошли к Р. и без объяснения причин доставили его к зданию криминальной полиции, где сообщили потерпевшему не соответствующие действительности сведения о том, что он якобы находится в международном розыске, и обещали прекратить розыск и отпустить Р., если тот передаст им 50 тыс. долл. США. После того как Р. сообщил, что не в состоянии выплатить требуемую сумму, Б. снизил размер требований до 25 тыс. долл. США. Спустя два дня Б., находясь в автомобиле Р., получил от потерпевшего в качестве задатка денежные средства в сумме 4900 долл. США, после чего был задержан сотрудниками отдела собственной безопасности. Действия Б. квалифицированы судом первой инстанции по ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 159 и ч. 1 ст. 285 УК РФ. Суд кассационной инстанции изменил состоявшиеся в отношении Б. судебные решения и исключил осуждение его по ч. 1 ст. 285 УК РФ, поскольку противоправное поведение Б., связанное с использованием им своего служебного положения вопреки интересам службы в отношении потерпевшего, полностью охватывается составом преступления, предусмотренным ч. 3 ст. 159 УК РФ, и не требует дополнительной квалификации по ч. 1 ст. 285 УК РФ.

Мошенничество организованной группой либо в особо крупном размере, или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.

Часть четвертая мошенничества предусматривает его совершение организованной группой либо в особо крупном размере, или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.

Особо крупный размер – свыше одного миллиона рублей. Как правило, ущерб от подобного рода преступления значительно превышает эту сумму.

Интересный пример можно привести из практики.

П. и Р. создали преступную группу, целью которой было совершение мошеннических действий, связанных с размещением в интернете объявлений о якобы имеющихся у них мобильных телефонах Айфон 6 с большой скидкой. При этом деньги переводились путем перечисления на интернет-кошелек, принадлежащий третьему лицу – Р. Обманув таким образом более 10000 покупателей, преступная группа незаконно заработала более 15 млн рублей. Расследование уголовного дела шло более года. В результате всех виновных суд приговорил к длительным срокам лишения свободы. Несмотря на то, что органами следствия всем обвиняемым вменялся квалифицирующий признак «организованная группа», судом он был исключен за недостаточностью доказательств.

Признаки организованной группы были подробно рассмотрены в статье про кражу.

В последнее время участились случаи изъятия у гражданина жилья в связи с совершением мошеннических действий.

Примером может приговор одного из районных судов Москвы в отношении Л. Так, Л. с целью совершения мошеннических действий в отношении ранее незнакомой П. пришел к домой последней и предложил свои услуги по сдаче в аренду принадлежащей ей на праве собственности квартиры, при этом пообещав достаточно большую сумму аренды в месяц, так как квартира будет сдаваться посуточно. Согласившись, П. подписала договор, как она посчитала, аренды. Однако, как потом выяснилось, потерпевшая подписала договор дарения квартиры на виновное лицо. В результате Л. стал собственником указанной квартиры. Спустя достаточно продолжительное время удалось возбудить уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ. Сделка была признана ничтожной, так как была совершена под влиянием обмана, а сам Л. был приговорен к 6 годам лишения свободы. Своей вины он не признал.

Отличие мошенничества от смежных составов преступлений

В практической деятельности правоохранительных органов нередко встречаются такие ситуации, когда признаки отдельных преступлений имеют некоторое сходство с мошенничеством, что создает определенные трудности для правоприменителя в процессе квалификации анализируемых деяний. Данное обстоятельство обуславливает необходимость в проведении разграничения между мошенничеством и другими сходными составами преступлений.

В уголовно-правовой литературе все хищения принято подразделять на формы и виды.

Под формами хищений понимаются предусмотренные уголовным законодательством способы их совершения, отличающиеся друг от друга по механизму завладения имуществом.

В науке уголовного права в зависимости от способа выделяется шесть форм совершения хищения:

1) кража (ст. 158 УК РФ);

2) мошенничество (ст. 159 УК РФ);

3-4) присвоение или растрата (ст. 160 УК РФ);

5) грабеж (ст. 161 УК РФ);

6) разбой (ст. 162 УК РФ). Полагаю, что к формам хищений следует отнести и вымогательство, которое по своим юридическим признакам, способу совершения, а также моменту окончания преступления схоже с разбоем.

От других составов хищения чужого имущества мошенничество отличается специфическими способами его совершения – путем обмана или злоупотребления доверием, поскольку именно в результате обмана или вследствие того, что мошенник умышленно злоупотребляет оказанным ему доверием, собственник либо иной владелец добровольно и по собственной инициативе выводит имущество из своего владения либо передает право на данное имущество и, таким образом, предоставляет виновному правомочия владения, пользования, распоряжения, а также управления похищенным.

Отграничение от кражи и грабежа

Одной из возможных ошибок, способной привести к неверной квалификации содеянного, является неточное представление о способах разграничения таких форм хищений, как кража (или грабеж) и мошенничество. Ошибки в применении уголовного закона в такого рода случаях определяются, как правило, тем, что зачастую при совершении краж и даже грабежей виновный прибегает к обману, вводя в заблуждение лиц, владеющих имуществом, либо входит к ним в доверие, чтобы облегчить себе доступ к имуществу и уже затем совершает тайное или открытое хищение.

Специфика кражи и грабежа состоит в том, что завладение имуществом осуществляется путем его захвата помимо или против воли собственника. Так, при совершении кражи изъятие осуществляется тайно и, следовательно, помимо и без всякого участия владельца. При грабеже виновный, в отличие от кражи, захватывает имущество открыто, полностью игнорируя всех окружающих, подавляя волю лиц, в собственности или под охраной которых оно находится, либо угрожая применением насилия, не опасного для жизни или здоровья. В таких случаях обман или злоупотребление доверием используется виновным не для непосредственного завладения имуществом, а с целью получения доступа к имуществу, проникновения в жилое помещение, иное хранилище либо для сокрытия уже совершенного хищения.

Однако на практике суды допускают ошибки в оценке объективной стороны содеянного.

Специфика хищения, совершаемого путем мошенничества, состоит в том, что виновный завладевает имуществом при непосредственном участии лиц, обладающих этим имуществом. Для мошеннического завладения характерен внешне добровольный акт передачи имущества собственником виновному. При этом преступное воздействие со стороны виновного осуществляется не на само имущество, а на сознание и волю потерпевшего при помощи обмана или злоупотребления доверием. Обманывая соответствующее лицо, мошенник внушает ему ложное убеждение о том, что, претендуя на получение имущества, он (мошенник) действует на законных основаниях.

Так, разбойные действия П. расценены судом как мошенничество и угрозу нанесения тяжких телесных повреждений при следующих обстоятельствах.

П., с целью завладения чужим имуществом, пришел в квартиру Щ., представился ей братом женщины, у которой сын Щ. украл 60.000 рублей, и потребовал вернуть похищенное, угрожая ей и сыну нанесением тяжких телесных повреждений и поджогом квартиры. Опасаясь осуществления угрозы, Щ. передала П. 60.000 рублей.

В данной ситуации обман являлся лишь условием, облегчавшим изъятие имущества. Деньги у потерпевшей были изъяты вопреки ее воле. Характерная для мошенничества «добровольность» передачи имущества преступнику отсутствовала.

Отграничение от присвоения или растраты

Определенные сложности вызывает отграничение мошенничества от присвоения или растраты (ст. 160 УК РФ), поскольку, и в том и в другом случае виновный совершает хищение, злоупотребляя доверием собственника либо иного законного владельца. Отграничение рассматриваемых составов необходимо проводить по следующим критериям.

По смыслу закона присвоение и растрата, как и мошенничество, могут быть совершены в отношении любого имущества: государственного, общественного, муниципального, принадлежащего частным лицам, а также коммерческим или иным организациям.

В отличие от мошенничества, когда имущество передается мошеннику под влиянием обмана или злоупотребления доверием, при присвоении и растрате виновный наделен специальными полномочиями – фактической возможностью распоряжаться чужим имуществом, поскольку оно было ему вверено на законных основаниях, вытекающих из трудовых, гражданских или иных договорных отношений, для осуществления правомочий по распоряжению, управлению, хранению, перевозке, ремонту, временному пользованию и тому подобное.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

• представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
• отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
• внесение залога;
• возникновение неожиданных наследников;
• наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Продажа квартиры по поддельным документам

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодекса отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты).

Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о правах собственности. Начиная с 2016 года, владельцам недвижимости выдается выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

Образец выписки из ЕГРН

Способы совершения проступка:

1. Документы утратили юридическую силу (например, использование выписки из ЕГРН, в которой указаны сведения о владельце или о самом объекте до их исправления).
2. Бумаги изготовлены самостоятельно (это касается фактов подделки официальных бланков).
3. В официальных справках и выписках отсутствуют обязательные реквизиты (печати, подписи).

При разоблачении подвоха и доказывании умысла в действиях продавца он может привлекаться к юридической ответственности по статье 159 УК (мошенничество). За это преступнику грозят следующие виды наказаний:

• штраф (120 000 рублей или совокупная сумма зарплаты за один год);
• исправительные работы (до 1 года);
• принудительные работы (до 24 месяцев);
• обязательные работы (360 часов);
• арест (не больше 120 суток);
• ограничение свободы или лишение свободы (на период времени до двух лет).

В статье обозначены и более суровые виды наказаний, если:

• мошенники – группа лиц, действующих по предварительной преступной договоренности, и деянием пострадавшим гражданам был причинен ущерб в значительных размерах (ч.2);
• нарушитель – должностное лицо (ч.3) – касается обстоятельств, когда работники муниципальных и государственных органов власти нарушают законную очередность распределения льгот или же отказывают в предоставлении жилья по договору социального найма, хотя квартиры на распределение имеются;
• действия совершены группой лиц в особо крупном размере или же впоследствии обмана и злоупотребления доверием жертва утратила имущественные права на собственность (ч.4).

Подмена квартиры

Защищаться от действий аферистов сложно, учитывая изобретательность мошенников. Подмена объекта возможна только с квартирами на вторичном рынке. На период оформления сделки делается замена табличек на домах и квартирах с целью представления модной и комфортабельной квартиры вместо реальной убогой недвижимости.

Избежать подлога можно, если самостоятельно проверить недвижимость по Яндекс картам, например. Наказание применяется по ст. 159 УК.

Продажа квартиры после смерти владельца

Наибольший срок исковой давности по делам, связанным с получением наследства. Претендент на получение наследства может заявить о своих правах на протяжении десяти лет с момента смерти близкого родственника. Этой схемой часто пользуются сами наследники.

Распоряжаться имуществом наследники могут только через полгода и лишь после получения свидетельства нотариуса о законности претензий на объект.

На практике афера выглядит следующим образом:

• все претенденты вступают в свои законные права;
• оформляется договор продажи;
• новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
• через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
• участникам приходится обращаться с иском в суд.

Заканчивается спор расторжением договора купли-продажи и возвратом объекта изначальному владельцу. Новый собственник остается без квартиры и без денег, поскольку, как показывает судебная практика, переведенная сумма уже потрачена и истребовать от мошенника средства в столь большой сумме практически невозможно.

Доказать мошенничество в таком случае крайне сложно, но если получится подтвердить преступное поведение продавца, то его действия можно квалифицировать по ст. 165 Уголовного кодекса.

Обязательными признаками деяния по ст. 165 выступают:

• совершение с применением обмана или путем злоупотребления доверием;
• потерпевшая сторона – новый собственник (покупатель) недвижимости.
• нанесение материального вреда;
• размер ущерба превышает крупные размеры (250 000 руб.).

В зависимости от обстоятельств совершения проступка, к ответственности могут привлекаться и законные наследники, которые заявили претензии на собственность позже обозначенного срока. Если претенденты заранее имели цель – завладение деньгами, то к ним будут применяться нормы ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В качестве наказания применяются следующие взыскания:

• до 300 тысяч рублей штрафа (совокупная сумма двухлетней заработной платы);
• принудительные работы на два года (дополнительно может применяться ограничение свободы на 12 месяцев);
• лишение свободы на 24 месяца (в качестве факультативного наказания может применяться штраф в сумме 80 000 рублей).

Если такие противоправные действия совершены группой лиц по предварительному сговору или же причинили ущерб в особо крупном размере, то наказание будет более строгим. К таким санкциям относятся:

• принудительные работы на пять лет (также может применяться ограничение свободы на период до двух лет);
• лишение свободы до пяти лет (факультативная санкция – штраф в размере 80 тысяч или же заработная плата за полгода).

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает права населения, а потому есть категория лиц, которых нельзя принудительно выписать из недвижимости, даже при ее продаже, так называемые «вечные жильцы». К таким категориям относятся:

1. Несовершеннолетние граждане.
2. Недееспособные лица.
3. Одинокие пенсионеры.

После полноценного оформления сделки лица отказываются снимать с квартирного учета своих родственников. В обмен на соблюдение условий договора нечестный продавец начинает требовать дополнительные выплаты. Наказать по УК РФ такого владельца не могут, поэтому защищать свои права следует в судебном порядке в рамках гражданского законодательства.

Действия потерпевшей стороны – обращение в суд с целью признания договора недействительным. Основание – отсутствие в соглашении упоминания о том, что в квартире будет и дальше проживать третье лицо. Если такая отметка есть, то придется соблюдать требования контракта.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Статьей 159.1 обозначена уголовная ответственность лиц, которые предоставили финансовому учреждению (банку) ложные сведения и документы с целью получения займа. Это же касается и оформления ипотеки. После доказывания вины заемщика ему грозит одно из следующих видов наказаний (ч. 1 ст. 159.1):

• 120 000 штрафа (зарплата за один год);
• работы исправительные (до 12 месяцев), обязательные (360 часов), принудительные (2 года);
• арест до 4 месяцев;
• ограничение свободы до 24 месяцев.

Более строгое наказание предусмотрено в следующих случаях:

• деяние совершено группой лиц (ч. 2);
• причинение материального вреда в крупном размере (1 500 000 рублей) или же совершение преступления с использованием служебного положения;
• причинение материального ущерба в особо крупном размере (6 000 000 рублей).

На практике существуют следующие виды мошенничества при получении/оформлении ипотеки:

1. Аннулирование оформленного договора (если будет установлено, что собственником доли квартиры являются несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, чьи интересы не были учтены при оформлении сделки).
2. Отчуждение имущества арендатором путем подделки документов на право собственности.
3. Продажа квартиры/дома, которые находятся в залоге банка при действительном ипотечном кредитовании.
4. Пострадавшая сторона банк – заемщик мошенничает с залогом, подает ложное заключение оценки с целью искусственного увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество с долями квартир

При продаже доли собственности продавец должен в обязательном порядке получить письменное согласие других совладельцев на участие в сделке. Такое разрешение должно быть оформлено нотариально. В противном случае сделка будет признана недействительной и объект вернется продавцу.

Черный риэлтор

Отдельным пунктом можно выделить особо циничные схемы черных риэлторов. Это юридически подкованные мошенники, которых сложно привлечь к ответственности.

Потенциальные жертвы: алкоголики, одинокие, пожилые, слабоумные, наркозависимые, люди с долгами за ЖКХ, которые исходя из своей тяжелой ситуации или беспомощности верят мошенникам.

Самые распространенные схемы черных риэлторов:

• мошенники втираются в доверие с целью получить генеральную доверенность на право распоряжение имуществом с последующей продажей его, а человек просто «выкидывается» на улицу;
• неравнозначный обмен жилья;
• выкуп доли имущества и последующее выживание из квартиры.

Продажа чужой недвижимости

Найм или аренда с последующей продажей

Суть аферы такова. Мошенники у добропорядочных граждан снимают квартиру или дом, а потом продают эту недвижимость, выдавая себя за хозяев.

Провернуть такую операцию возможно, только если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Но бывает, что и по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причем они прекрасно осведомлены какие именно квартиры с какими документами можно и нужно осматривать.

А это, в первую очередь, документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учете в Росреестре и, следовательно, на которые права собственности еще не возникло.

В определенные годы, где-то с 2004 по 2007гг., в частности в Москве, Свидетельства о государственной регистрации права, и вовсе, выдавали на обычной бумаге без водяных знаков. Подделать такие документы «народным умельцам» не составляет никакого труда.

К сожалению, находятся люди, которые покупая квартиры, даже не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или же, попросту, им приносят уже готовую выписку сами аферисты.

По поддельным Свидетельствам, не особо задумываясь, люди вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Что, в данном случае, движет людьми, однозначно сказать сложно. Может чрезмерная доверчивость или халатность, а может и обычный пофигизм.

Из этого пункта следует два очень важных вывода:

1. Показывать правоустанавливающие документы при аренде жилья можно, но вот передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – однозначно запрещено! Хотя мошенники целенаправленно, под разными предлогами, пытаются их заполучить.
2. Собственнику недвижимости, в обязательном порядке, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление о том, что по доверенности никаких сделок с его квартирой не совершать. И девочки из МФЦ тут же поставят галочки на запрет сразу по трем позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить своему клиенту сходить лично в МФЦ.

Продажа неприватизированных квартир

Предположим, человек умер, а у него была муниципальная квартира. Мошенники ее приватизируют на покойного человека и преспокойно продают. Естественно, проворачивают такие дела, как правило, оборотни из полиции.

Или такой сценарий. По различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна «срочная приватизация» недвижимости и предлагают ее ускорить. Получив на руки оригиналы документов переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на подставное лицо, в обход хозяев.

Лжесмерть и лжезавещание

Мошенники арендуют квартиру на длительный срок, далее покупают оригинальные бланки Свидетельства о смерти, вписывают в них данные собственника квартиры, фабрикуют завещание и обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство. Через полгода его получают и срочно продают квартиру, чаще всего, по заниженной цене.

Клоны

Это человек очень похожий на собственника квартиры. По подложным документам и паспорту он совершает сделку с покупателем от лица хозяина. И когда, рано или поздно, собственник объявится, то человек купивший квартиру у клона назад свои деньги уже не получит никогда.

Многократная продажа

На «первичке» (новостройки)

Очень распространенная схема с новостройками – человек покупает квартиру по предварительному договору.

Дом толком не достроен, в эксплуатацию не введен и на учет не поставлен, а часть денег за квартиру уже покупателем внесена. Поэтому очень велик соблазн продать эту квартиру еще нескольким покупателям одновременно, чтобы беспроцентно прокрутить полученные деньги в своих целях.

Особенно эта схема была распространена в 2014 году, когда сильно упал доллар. Тогда сметали всё, не глядя! Мошенники умудрялись оформить тройную, а то и четверную продажу, особенно загородных жилых объектов.

В крупных городах, в частности, в Москве и Питере, городские власти могут назначить другую компанию-застройщика, в случае выявления аферы, а вот в провинциальных городах это делается только через суд.

Канитель с судами у нас может тянутся годами. И в результате покупатель на длительное время остается без квартиры и без денег.

Совет простой – чтобы спать спокойно, нужно заключать Договор долевого участия в строительстве.

На «вторичном» рынке

Здесь повторяется все тоже, как и с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников очень часто вклинивается сам хозяин квартиры.

Вступая с ними в преступный сговор, после совершения обманной сделки, он «искренне» на людях изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт мошенничества, в таких случаях, почти невозможно.

Документы, чаще всего, при первичной продаже используются подлинные, правда параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру еще нескольким потенциальным клиентам, по непогашенным оригиналам.

Юридически «грязные» сделки

«Грязные» – это такие сделки, на которые наложен либо арест на имущество, либо есть какое-то обременение (ипотека, рента, броня, жилищный спор, ущемление прав несовершеннолетних и т.д.). В, этом случае, покупателю предоставляют подложные документы или же документы с мнимым урегулированием имущественных прав, т.е. за взятки из пакета документов вынимаются «арест» или «запрещение».

Существуют и так называемые «потенциально грязные» сделки. Это означает, что арест пока еще не наложен, на данный момент, но будет наложен, в ближайшее время, к примеру, через неделю.

«Семейники»

Это афёры, которые проворачивают мошенники – супруги.

Их суть сводится к следующему: например, «левое» согласие одного из супругов, которое в дальнейшем может быть отозвано или недостроенный дом на земельной недвижимости, где земля принадлежит одному супругу, а дом строят на средства другого супруга, который к тому же состоит уже в другом браке.

Весь смысл в том, чтобы в дальнейшем сделку, в судебном порядке, признали недействительной. Но, так как по документам, чаще всего, цена указывается гораздо ниже той, чем по факту покупатель передает продавцу, то, таким образом, всю разницу мошенники оставляют себе.

«Кукольники»

«Сценариев» тут может быть несколько.

Один, из популярных мошеннических вариантов, это когда покупатель заранее залаживает деньги в банковскую денежную ячейку, рискуя никогда их больше не увидеть. Ведь из документарной ячейки можно элементарно подменить образцы договоров, условия доступа, расписки и т.д.

Иногда даже используют китайские ручки с симпатическими чернилами. Они бывают разными, т.е. чернила могут исчезать (полностью выцветать) через 7, 14 или 30 дней. И не одна экспертиза ничего не докажет.

Так что, лучше вместо ячеек использовать номинальный счет или аккредитив.

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

• Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
• Сверьте подписи на документах и в паспорте.
• Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
• То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
• Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
• Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
• Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

• Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
• Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
• Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

• Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
• Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

• Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
• Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
• Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
• Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

• Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
• Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
• Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
• Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.

Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.

Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Мошенничество с земельными участками

В современном обществе остро стоит вопрос о покупке земельных участков, при сделках с которыми также встречаются случаи мошенничества. На сегодняшний день можно выделить несколько наиболее популярных схем обмана. Они во многом строятся на незнании земельного Кодекса РФ, который за последние годы претерпел множество изменений.

Двойная продажа земельного участка

Двойная продажа одного участка нескольким застройщикам/собственникам. Махинация осуществляется в небольшой промежуток времени между заключением договора и регистрацией в росреестре. Преступники предлагают вариант предоплаты по заверенным дубликатам правоустанавливающих бумаг.

Ложное расположение земельного участка

В документах намеренно делается ошибка в обозначении координат расположения участка. Покупателю показывают на карте один участок, а в собственность передается совсем другой. Например, болотистая местность, балка, участок в лесу и прочее. Чтобы не стать жертвой обмана, следует провести сверку координат и границ участка, используя официальные источники и визуализацию объекта.

Продажа запрещенного к ИЖС участка

Подделка топографической и геодезической съемки – дело умелых махинаторов, которые продают участки под индивидуальное жилое строительство, не имея разрешений. Владелец становится законным правообладателем земли, проводит строительные работы и даже прокладывает коммуникации, которые впоследствии придется сносить или переносить за свой счет. Суть аферы в ценовой разнице между участками под ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения.

Махинации с документами

Все сделки с недвижимостью сводятся к обязательной процедуре оформления документов, которые могут быть легальными и фальсифицированными. Схемы обмана с бумагами:

• некорректность оформления бумаг, в том числе подпись человека, не имеющего на то полномочий/прав;
• фиктивный акт, о реальной форме которого, покупатель ничего не знает;
• оформление сделки без упоминания третьих лиц, имеющих право на участок.

Прежде чем соглашаться на подпись неизвестных соглашений и прочих документов, лучше провести проверку данных и корректность заполненных страниц у опытных юристов. Это поможет избежать финансовых потерь и проблем в будущем.