Создание ТСЖ: организация товарищества с самого начала

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это форма управления жилым многоквартирным домом, квартиры которые находятся в частной собственности. Понятие «управление домом» включает в себя содержание, эксплуатацию, ремонт и оказание коммунальных услуг. Является некоммерческой организацией. Подробней понятие дается в статье 135 ЖК РФ.

Такая модель управления как ТСЖ имеет одно большое преимущество – владельцы квартир сами решают все вопросы дома, в котором они проживают. Целями товарищества являются:

• поддержание многоквартирного дома или группы домов в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии;
• совместное владение, пользование, распоряжение и управление общим имуществом;
• получение прибыли и направление ее на необходимые нужды.

ТСЖ или ТСН – как правильно

С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.
В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме…

В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):

…Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества – “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.

За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. “Товарищество собственников жилья “Ромашка” – неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка” – правильно. Сокращенное наименование будет таким: “ТСН (Ж) “Ромашка”.
В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) – так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).

Кто входит в ТСЖ и как строится его работа

ТСЖ – это некоммерческое объединение. В него входят собственники помещений в доме, которые захотели стать членами товарищества. Органы управления ТСЖ – члены правления во главе с председателем правления и общее собрание членов товарищества. За их работой обязательно наблюдает ревизионная комиссия.
Председатель и члены правления
Согласно статье 147 ЖК РФ правление – это люди, которые руководят деятельностью ТСЖ, но решения они вправе принимать не по всем вопросам. Некоторые решения могут приниматься только на общем собрании собственников помещений в доме или на общем собрании членов ТСЖ. Например, решить, предоставить ли часть общего имущества в пользование каким-то организациям (сдать в аренду помещения) может только ОСС, а выбрать правление ТСЖ может только общее собрание членов товарищества.
Перечень обязанностей правления приведен в статье 148 ЖК РФ, но в Уставе товарищества можно указать и дополнительные обязанности. По сути правление планирует работу ТСЖ и выносит на общие собрания предложения.
Председателя ТСЖ выбирает правление либо общее собрание членов ТСЖ. Этому человеку подчиняются все должностные лица товарищества, а он в свою очередь исполняет решения правления. Обязанности и полномочия председателя приведены в пункте 2 статьи 149 ЖК РФ.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Собрание членов ТСЖ
Решения, которые входят в компетенцию общего собрания членов товарищества, приведены в статье 145 ЖК РФ. Собрание членов ТСЖ принимает решения о деятельности товарищества, избирает из своего состава правление и назначает вознаграждение членам правления за их работу, назначает членские взносы, избирает ревизионную комиссию.
Ревизионная комиссия ТСЖ
Ревизионная комиссия контролирует деятельность ТСЖ – проверяет финансовые отчеты, готовит заключение о смете доходов и расходов, проверяет бухгалтерскую отчетность товарищества (статья 150 ЖК РФ). Результаты проверок она предоставляет общему собранию членов товарищества. Если обнаружит нецелевые траты, может подать жалобу в налоговые органы, Госжилинспекцию, прокуратуру.
Один и тот же человек не может входить в правление товарищества и ревизионную комиссию ТСЖ. Это и понятно, поскольку цель работы комиссии – контроль деятельности, которую осуществляет правление.
Обращаем внимание, что главным органом управления в доме всегда остается общее собрание собственников. И если ТСЖ что-то делает не так, всегда можно исправить ситуацию.

С чего начать?

ТСЖ — что это такое и как организовать? Что нужно для создания ТСЖ в многоквартирном доме?

Идея создать свою организацию возникает у жильцов, когда они недовольно работой управляющей компании.

Обычно этим вопросом занимается инициативная группа, которая проводит агитацию и назначает общее собрание жильцов.

В эту группу могут входить не только собственники, но и третьи лица, например, мэрия.

Но главное, чтобы инициаторы имели юридический или управленческий опыт.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение общедомовым имуществом;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и благоустройству;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Требования к товариществу

Товарищество собственников жилья должно выполнять следующие требования:

1. Осуществлять свою деятельность в рамках жилищного законодательства.
2. ТСЖ обязано устанавливаться ля жильцов определенные правила пользования общим имуществом, определенные СЭС.
3. Организация ТСЖ должна быть создана в соответствии с законодательными нормами.

Товарищество должно быть зарегистрировано в налоговых органах и иметь расчетный счет в банке.

Как оформить и куда идти?

Для оформления необходимо:

1. После положительного решения по созданию товарищества, необходимо выбрать уполномоченное лицо для регистрации (полномочия лица должны быть оглашены в протоколе собрания).
2. После этого, необходимо сделать несколько копий всех документов по ТСЖ и заверить их нотариально.
3. Следующим шагом будет отправка документов в налоговую для регистрации.
4. После проверки налоговой всех документов и внесения соответствующей записи, необходимо открыть в банке расчетный счет, завести печать организации и передать данные о создании товарищества в предыдущую УК.
5. Передача многоквартирного дома в управление товарищества должна осуществляться комиссией, в состав которой входят представители муниципальной власти и правление ТСЖ.
6. После передачи дома на баланс товарищества, необходимо послать письмо с уведомлением в комитет по управлению имуществом и в Управление городского хозяйства.

Какие документы необходимы?

Для регистрации в налоговом органе необходимы следующие документы:

1. Заявление на регистрацию.
2. Оригинал или заверенная копия протокола собрания.
3. Устав собрания (в кол-ве 2 шт.).
4. Квитанция об оплате госпошлины.

Стоимость и госпошлина

Стоимость создания данной формы управления – величина непостоянная и зависит:

1. От размера госпошлины (в настоящее время ее размер составляет 4000руб.).
2. От расценок нотариуса за заверение копий.
3. От стоимости рассылки уведомления собственникам.
4. От привлечения/непривлечения других лиц (юристов, адвокатов) для помощи при создании ТСЖ.

Бумаги, выдаваемые после регистрации

После регистрации в налоговой должны выдать:

• устав ТСЖ с пометкой о регистрации;
• лист записи ЕГРЮЛ с данными о товариществе;
• документ о постановке ТСЖ в налоговый орган.

Причины отказа

Отказ в создании ТСЖ может последовать после проверки налоговыми органами пакета документов. Отказ может быть инициирован по следующим причинам:

1. Сведения, предоставленные для регистрации, оказались недостоверными.
2. В пакете документов были обнаружены поддельные экземпляры.
3. Пакет документов был не полным.
4. Не было протокола собрания жильцов, или вместо него предоставлена выписка из данного документа.
5. Лицо, подписывающее документы, не имело на это полномочия.

Как подготовиться к созданию ТСЖ

Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.
Инициативная группа
Если вы – инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.
Проект по созданию ТСЖ
Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.
Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.
Расчеты
Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.
Организационные вопросы
Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.
До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.

Как провести ОСС с целью создания ТСЖ

Как провести ОСС, мы подробно писали ранее.
Уведомить собственников о предстоящем общем собрании нужно как минимум за 10 дней до его проведения. Лучше – раньше, потому что личная беседа с каждым собственником – залог того, что вашу идею о ТСЖ поймут и не проигнорируют собрание. На поквартирный обход, конечно, понадобится время.
Для создания в доме ТСЖ в повестку дня общего собрания собственников помещений обязательно нужно включить следующие вопросы:
1. Выбор председателя ОСС помещений в многоквартирном доме.
2. Выбор секретаря ОСС помещений в многоквартирном доме.
3. Избрание состава счетной комиссии ОСС помещений в многоквартирном доме.
Пунктов 1-3 может не быть, если указанные органы уже избраны предыдущими собраниями на определенный срок. Это нужно уточнить заранее, как и то, какой порядок уведомления о проведении ОСС выбран.
4. Выбор собственниками способа управления многоквартирным домом по адресу: {адрес}.
5. Создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).
6. Утверждение устава Товарищества собственников недвижимости (жилья).
7. Избрание правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).
8. Выборы председателя правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).
9. Избрание ревизионной комиссии Товарищества собственников недвижимости (жилья).
10. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации Товарищества собственников недвижимости (жилья) и представлению его интересов в органах государственной власти.
11. Расторжение договора управления с {наименование управляющей организации}.
Дополнительно можно указать такие пункты:
12. Утверждение названия Товарищества собственников недвижимости (жилья).
13. Утверждение вознаграждения председателю правления.
14. Утверждение единовременного сбора средств на создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).
Это обычно требуется, чтобы вернуть инициаторам собрания деньги, которые они потратили при подготовке к собранию на канцтовары, юридическую консультацию по созданию ТСЖ и прочее.
Согласно пункту 3 статьи 135 ЖК РФ для принятия положительного решения проголосовать за создание ТСЖ должны собственники, владеющие более чем 50% помещений (квадратных метров) в МКД:

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания с решениями создать ТСЖ и утвердить его устав должны подписать все собственники, которые голосовали за эти решения. Протокол нужно предоставить в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию) в течение 10 дней после принятия решения.

При регистрации ТСЖ в налоговой предоставляются: протокол общего собрания (оригинал), устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания нужно составить в 4 экземплярах: для налоговой, ГЖИ, управляющей организации (с которой согласно протоколу расторгается договор), и для председателя созданного ТСЖ – на хранение. С итогами собрания обязательно нужно ознакомить всех собственников. Можно повесить в подъездах копии протокола общего собрания.

Права и обязанности ТСЖ

Жилищный кодекс РФ содержит целый раздел, посвященный такой форме управления жилфондом как ТСЖ. Статьей 137 ЖК РФ предусмотрены права товарищества:

• заключение с жильцами договора об управлении домом, его содержании, ремонте и др.;
• планирование доходов и расходов;
• расчет необходимых платежей и взносов;
• предоставление услуг собственникам квартир;
• пользование кредитами банков на определенных условиях;
• оплата работ и услуг подрядных организаций;
• распоряжение имуществом товарищества (продажа, обмен и передача во временное пользование);
• предоставление или получение в пользование части общего имущества, а также его перестройку;
• заключение других сделок и совершение действий, отвечающих целям и задачам товарищества;
• возмещение убытков, причиненных в результате неуплаты собственниками обязательных платежей и других расходов.

В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество обязано:

• управлять домом в соответствии с уставом и действующим законодательством;
• выполнять обязательства, предусмотренные договором, по управлению общим имуществом;
• поддерживать многоквартирный дом и его коммуникации в чистоте и исправности;
• контролировать, чтобы жильцы, в соответствии со своими долями, выполняли свои обязанности, связанные с содержанием и ремонтом помещений;
• вести реестр членов товарищества, соблюдать их права и законные интересы;
• представлять интересы всех участников ТСЖ в любых гражданско-правовых отношениях.

Пошаговая инструкция создания ТСЖ

Порядок создания товарищества собственников жилья предусмотрен статьей 136 ЖК РФ. Что же нужно для создания ТСЖ в МКД? В общих чертах, этапы оформления выглядят следующим образом:

1. Проводится собрание собственников жилья в многоквартирном доме по рассматриваемому вопросу.
2. В случае положительного решения — избирается актив ТСЖ и утверждается устав товарищества.
3. Юридическое лицо проходит регистрацию в соответствующих государственных органах.
4. Заключаются договора с участниками ТСЖ.

Подготовка

В целях создания ТСЖ поможет пошаговая инструкция:

1. запрос в БТИ о выдаче информации по всем помещениям, находящимся в доме и в Росреестр о собственниках;
2. организация и проведение собрания. Только собственники наделены правом создавать организации для управления домом. Не менее чем за десять дней до проведения мероприятия в общедоступном месте размещается объявление, и рассылаются извещения и повестки. Оба варианта оповещения содержат информацию об организаторах, месте и времени проведения собрания;
3. сбор документов, подтверждающих получение извещений и повесток. Если они направлялись по почте, пригодятся уведомления о получении. При личном вручении требуется реестр с подписями собственников.
4. сбор заявлений о вступлении в товарищество и документов, подтверждающих их права на жилые помещения.

Собрание жильцов

• Инициатором создания товарищества и проведения собрания может быть любой человек (или группа людей), имеющий квартиру на праве частной собственности в конкретном доме. Желательно, чтобы он пользовался уважением и доверием среди соседей.
• Перед началом организаторской деятельности лучше взвесить все «за» и «против», трезво рассчитать свои силы и возможности, убедиться в наличии свободного времени для занятия такой деятельностью. Кроме того, необходимо изучить действующее законодательство, регулирующее данные вопросы, получить консультацию юриста о том, как правильно все сделать.
• Согласно вышеуказанной норме закона, решение о передаче управления домом ТСЖ принимают сами жильцы на общем собрании. Оно может быть проведено как в очной, так и в заочной форме — путем тайного голосования. Как показывает практика, именно заочная форма — единственная возможность цивилизованно решить вопрос управления домом. Для участия в голосовании все собственники должны иметь при себе свидетельство о праве собственности и паспорт. Протокол подписывается всеми жильцами, высказавшимися положительно.
• Если «за» высказалось более половины голосовавших, вопрос считается решенным положительно. Если же положенное количество голосов не набралось, собрание можно повторить не ранее, чем через месяц. Для повышения шансов на получение согласия собственников можно объединить несколько домов в одно ТСЖ.

Цели создания

Товарищество – некоммерческая структура, назначение которой заключается в решении вопросов, а не в получении прибыли. Создание ТСЖ необходимо для:

• управления общим имуществом, принадлежащим всем жильцам дома;
• его сохранения и контроля за целевым использованием.

В число членов товарищества входят владельцы любых расположенных в ломе помещений.

Право открыть предоставлено:

• одному многоквартирному дому;
• двум и более многоквартирным домам, имеющим общий или прилегающие друг к другу земельные участки, помещения в которых принадлежат нескольким собственникам (их должно быть больше двух);
• нескольким частным домам, дачам, зданиям, расположенным на одном участке земли.

Один дом имеет только одно товарищество.