Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

  • инженерных и технических коммуникаций;
  • частей несущих конструкций;
  • отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

  1. На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
  2. На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Чем отличается реконструкция от капитального ремонта?

При капитальном ремонте не меняются основные технические параметры (площадь застройки, строительный объём, площадь, число этажей), а при реконструкции эти параметры могут изменяться. реконструкция это надстройка, перестройка, изменение объекта, в т. ч. несущих конструкций.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта).

Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Как копят деньги: личный счет

Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома. Жильцы выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами по поручению собственников распоряжается владелец счёта: представитель УК, ТСЖ или фонда капремонта, смотря кого назначили жильцы.

Просто так снять деньги и потратить их владелец счёта не сможет: для каждой операции банк попросит обоснование.

Деньгами на личном счете распоряжаются собственники

Чтобы перевести деньги подрядчику за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.

Собственники сами решают, когда ремонтировать дом. Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года.

Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше. Для этого установите повышенный тариф: не 17 Р за м², а, например, 30 Р за м².

Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру.

Как копят деньги: фонд

Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.

Фонд — это «общий котел»: копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.

Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.

В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года.

Фонд обязан делать почти всю организационную работу. Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.

В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.

Региональная программа капремонта

Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.

Можно не дождаться ремонта

По умолчанию деньги с вашего дома идут в региональный фонд капитального ремонта. Очередность работ определяется программой, в начале списка — наиболее изношенные дома. Если вы живете в крепкой многоэтажке, ремонт вашего дома запланируют на какой-нибудь 2030 год.

Никто не знает, что будет через 15 лет. Сбережения могут сгореть, бюджет фонда могут пустить на строительство какого-нибудь стадиона или моста. Поэтому жильцам хороших крепких домов выгоднее копить деньги на счете дома, а не в региональном фонде.

Собранные в фонде деньги могут пропасть

Деньги на капремонт хранят в банке, при этом средства на индивидуальном счете дома и средства на счете фонда по-разному защищены от банкротства.

Деньги на спецсчете никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в тех кредитных учреждениях, где величина собственного капитала не менее 20 млрд рублей. Это единственное требование к банку, и, кажется, его недостаточно.

В Татарстане члены ТСЖ могут потерять деньги, которые они копили с 2014 года, потому что их банк обанкротился. Они хранили деньги в «Татфондбанке», 3 марта у него отозвали лицензию. Средства вкладчиков будут выплачивать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям и только после них — юридическим лицам. Когда именно это произойдет, непонятно.

Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Если региональный фонд не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность», сказано в законе. Но не у всех регионов будут деньги, чтобы возместить потерянные накопления

Перечень работ

Текущий ремонт относится к косметическому ремонту (покраска, укладка плитки, ремонт дверей и т. п.). Он применяется для обновления внешнего вида, поддержания эксплуатационных показателей. Ниже приведены основные требования к монтажным и ремонтным действиям, которые производятся планово и относятся к текущему ремонту:

  • Устранение деформаций перекрытий и их укрепление.
  • Герметизация отверстий.
  • Обновление внешнего фасада здания (покраска, облицовка).
  • Реставрация архитектурных элементов.
  • Частичная замена гидроизоляции и пароизоляции здания.
  • Замена водосточных систем, вентиляции.
  • Восстановление работоспособности лифтов, мусоропроводов объекта.

Перечень работ по капитальному ремонту включает в себя следующие пункты:

  • Замена стен, полов, лестничных проемов.
  • Устранение выступающих частей каменных или иных перекрытий.
  • Закладка стен из камня, возведение перегородок.
  • Замена утеплителя.
  • Реконструкция опорных колонн.
  • Полная замена кровельных покрытий.
  • Обновление фундамента с использованием строительной техники.
  • Утепление фасада здания.
  • Инсталяция автоматизированных информационно измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов.
  • Установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования их потребления: газа, горячей или холодной воды.

Данный перечень услуг может отличаться в регионах России.

Входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт

Ремонт подъезда считается текущим, если он проводится с целью поддержания его внешнего вида в благоприятном состоянии. Косметические и восстановительные работы проводятся за счет средств, выплачиваемых жильцами на содержание жилья.

К текущему ремонту в подъезде относятся:

  • окрашивание перил;
  • побелка стен и потолков;
  • остекление окон;
  • удаление надписей;
  • замена осветительных приборов;
  • замена дверей;
  • окрашивание дверей и откосов лифта.

Капитальный ремонт подъезда предполагает проведение следующих работ:

  • монтаж, демонтаж и перенос стен;
  • замену инженерных коммуникаций;
  • модернизация оборудования.

Текущий ремонт подъезда осуществляется быстрее чем капитальный. Сроки проведения ремонтных работ зависят от состояния подъезда и его общей площади. Капитальный ремонт может длится более 1 месяца и требует большего финансирования, текущий — проводится в среднем раз в 3-5 лет.

Замена окон и двери в подъезде — это текущий или капитальный ремонт

В соответствии со ст. 166 ЖК РФ замена окон и дверей в подъездах МКД не входит в перечень работ по капремонту. Поддержание подъезда в нормальном состоянии относится к текущему ремонту, который должна проводить УК. Собственники жилья ежемесячно вносят платежи за содержание общедомового имущества, которые включены в квитанцию по оплате коммунальных услуг. Именно за счет этих платежей осуществляются работы по замене окон и дверей.

В случае если УК отказывается производить замену элементов общего имущества или инициирует сбор средств для осуществления данного вида ремонтных работ, собственники жилья МКД вправе обжаловать действия управляющей организации.

Для этого они могут обратиться:

  1. В государственную жилищную инспекцию.
  2. В Роспотребнадзор.
  3. В суд.
  4. В прокуратуру.

Замена лифта по программе капремонта МКД

В соответствии с Федеральным Законом от 21.07.2007 № 185, ремонт лифта относится к капитальному, если в отношении оборудования принят документ о признании его непригодным к эксплуатации. Экспертное заключение должно содержать перечень всех неисправностей, а также вывод о состоянии не только самого оборудования, но и шахты лифта.

Обследование лифта должно проводиться квалифицированными рабочими, в присутствии представителей УК или ТСЖ. Замена лифта может потребоваться в период от 4-х до 15 лет эксплуатации. При этом в процессе текущего ремонта должны меняться его отдельные элементы.

Если в подъезде несколько лифтов — прекращение работы сразу всех недопустимо, ремонт должен проводиться последовательно. Замена лифта производится в срок от 1 до 2-х месяцев, в зависимости от этажности МКД.

Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома

Капитальный ремонт крыши МКД производится при серьезных повреждениях кровли или ее полном обветшании.

В перечень работ по капитальному ремонту крыши и чердака входят:

  • реконструкция водостока;
  • восстановление испорченного кровельного покрытия;
  • замена стропил;
  • обустройство заземления и водостока.

Если повреждено более 40% площади крыши она подлежит полной замене. Во всех остальных случаях ремонт считается текущим и выполняется силами УК. Все виды ремонтных работ выполняются в плановом порядке в теплое время года.

Решение о проведении капитального ремонта крыши принимается собственниками на общем собрании. После принятия решения жильцы должны составить письменное обращение в УК с требованием о проведении капремонта. После подачи заявления производится обследование кровли на предмет повреждений и составляется акт, в котором указываются все имеющиеся дефекты.

Работы по ремонту крыши проводятся за счет средств, перечисленных в фонд капремонта.

Если собранных средств окажется недостаточно, УК может предложить собственникам:

  • самостоятельно внести недостающую сумму;
  • накопить деньги путем внесения повышенных платежей за капремонт.

Принудительность

В соответствии состатьей 158 пунктом 6 Жилищного Кодекса, каждый собственник многоквартирного дома должен оплачивать фондовые взносы на капитальный ремонт жилища. Обязанность распространяется непосредственно на жильцов, получивших право собственности на жилой объект.

Продавая недвижимое имущество иным лицам, необходимо заранее предупредить покупателей о сумме задолженности или сумме ежемесячных выплат.

Несоблюдение норм законодательного акта РФ приведет к следующим последствиям:

  • При несвоевременной оплате за капитальный ремонт обнуляются шансы на получение льготных субсидий.
  • С должника взимаются пени. Размер 1:300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Пени насчитываются за каждый день просрочки платежа.
  • Задолженность свыше 5000 рублей повлечет за собой судебные штрафы.
  • Лицам-должникам направляется досудебная претензия с предложением погасить неуплату до момента обращения в орган правосудия.

При игнорировании уведомлений о просрочке платежа, физическому или юридическому лицу направляется судебная повестка. Далее по заключению органов власти решается вопрос, в каком порядке будет оплачиваться задолженность. Сумма переплаты после судебного разбирательства достигает до 10000 тыс. рублей.

Размер штрафа зависит от:

  • Процентов за неуплату коммунальных платежей.
  • Государственной пошлины.
  • Расходов на привлечение представителя в судебное заседание.
  • Денежного взыскания за неисполнение добровольной оплаты долга.

С наступлением 2016 года, требования о взыскании задолженности по взносам на капремонт осуществляются в рамках исполнительного производства (с привлечением приставов).

Судебный приказ выносится судьей на основании главы 11 статьи 122 ГПК РФ с момента подачи искового заявления Фондом по сбору средств на капитальный ремонт. Рассмотрение заявки длится до пяти дней. После получения приказа в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве», судебные приставы имеют право применить к должнику следующие меры:

  • Наложить арест на имущество, в том числе на вклады в кредитных организациях.
  • Изъять имущество должника.
  • Наложить запрет на выезд за границу РФ.
  • Запретить банкам выдавать займы или кредиты данному лицу.

Что касается текущего ремонта, то вносить ежемесячные взносы не требуется. Содержание и текущий ремонт оплачивается непосредственно хозяином помещения без согласования на проведение работ с другими собственниками. Например, ремонт собственной квартиры или гаража.

Сроки выполнения

Сроки выполнения ремонтных работ строго регламентируются Жилищным Кодексом. Жильцам многоквартирного дома необходимо обратиться за консультацией по проведению капитальных работ к региональному оператору.

Оператор несет ответственность за неисполнение обязанностей перед собственниками дома. Также он обеспечивает планомерное осуществление действий, выполняемых при капитальном ремонте, устанавливает их порядок и объем в запланированное время.

Если собственники понесли убытки по вине регионального оператора, то последний обязан возместить ущерб суммой, установленной гражданским законодательством Российской Федерации.

Срок капитальных работ возможно отложить или продлить. Смета составляется до их проведения.

Графики проведения

Главный нормативный акт по вопросам и регулированию проводимых ремонтных работ – это Жилищный Кодекс Российской Федерации. Графики проведения капитальных работ зависят от местонахождения объекта, а также региональной принадлежности.

Сроки зависят от:

  • Даты застройки объекта.
  • Временного износа постройки.
  • Срока проведения последнего процесса реконструкции и ремонта.
  • Условий климата.

Конкретное требование по количеству дней на проведение работ не указано в законе. Если объект находится в умеренных климатических условиях, срок реконструкции достигает 25 лет и более.

Временные интервалы предполагаемых капитальных работ указаны в ГОСТе. Например, срок службы мусоропровода составляет 50 лет. По его прошествии последует замена старой мусоропроводной системы на новую.

Помимо вышеприведенного документа, существуют Ведомственные Строительные Нормы (ВСН 58-88(Р)):

  • Текущий ремонт производится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания.
  • Должен выполняться по пятилетним или годовым планам работ.
  • Капитальный ремонт производится после составления пятилетних или годовых планов.
  • Капремонт в городах с большим количеством застроек осуществляется групповым методом реконструкции в рамках жилого района.
  • Финансовые затраты на все виды ремонтных действий производятся за счет владельцев помещений. В случае недостаточности денежных вложений, оплата за выполненные работы финансируется из ресурсов государственного бюджета страны.

В домах, включенных в программу капитального ремонта, неполадки устраняются по частям до тех пор, пока не будут проведены все работы.

С чем связана путаница

Несмотря на имеющиеся и весьма очевидные отличия текущего и капитального типа ремонта, путаница в понятиях среди населения все же имеет место. Чтобы не возникло вопросов, к какому типу относится реконструктивные работы, стоит знать, что проводить текущий ремонт можно без получения нормативных разрешающих актов, плюс ко всему это краткосрочное мероприятие.

Запланированный или незапланированный, он не вносит глобальных изменений в конструкции объекта, сохраняя первоначальную планировку. Изменению подлежит внешняя облицовка. Помимо этого, финансовые средства на материалы и наем рабочей силы снимаются непосредственно со счета владельца. Государственные органы не оказывают поддержку в денежном выражении.

Капитальный ремонт, наоборот, производится только по согласованию собственников помещения. Сюда включена перепланировка помещений, снос стен, полная замена электропроводки, водосточных и водопроводных труб, замена технического оснащения. Для этого получают соответствующее разрешение, если дом изначально не вошел в государственную программу по сносу или аварийному жилью.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта.

По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Как узнать, когда будет капитальный ремонт моего дома

Дата начала проведения ремонтных работ для каждого конкретного МКД устанавливается региональной программой капремонта. Программа разрабатывается исполнительным органом государственной власти субъекта и актуализируется каждый год. С ее тестом можно ознакомиться на сайте органа власти или управляющей компании. Узнать очередь на капитальный ремонт МКД можно на сайте Реформа ЖКХ, туда выкладываются сведения об утвержденных региональных программах. На сегодняшний день на сайте опубликованы данные более чем о 700 тыс. объектах.

Источники

  • http://kvartirniy-expert.ru/kapremont-mkd/chto-vhodit/
  • https://roskvartal.ru/dlya-potrebiteley-zhku/9431/poryadok-provedeniya-kapitalnogo-remonta-v-mnogokvartirnom-dome
  • https://yandex.ru/q/question/home/chto_vkhodit_v_kapitalnyi_remont_1a3bfc0c/?answer_id=d040d624-daa5-403e-883b-1e3fa400bd10
  • https://journal.tinkoff.ru/sdali-na-remont/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5b66e9d027a74300a805ed25

Это интересно
Adblock
detector