Управление коммерческой недвижимостью: плюсы и минусы доверительного менеджмента, обязанности руководителя объекта, документы для заключения договора и оплата

Что это такое?

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.

Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

• предоставление полного пакета услуг;
• официальное оформление договора, а не только доверенности;
• обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
• утверждённый регламент работ;
• отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Портфель недвижимого имущества

По определению портфель недвижимости – это целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода.

Управление портфелем недвижимости представляет собой совокупность действий по приобретению, созданию, реконструкции, эксплуатации, обслуживанию, реализации и замещению имущественных объектов с целью максимизации дохода и минимизации рисков.

Формирование портфеля обеспечивает реализацию основных направлений политики инвестирования при помощи подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях постоянного изменения рынка.

Плюсы и минусы

Здесь есть свои плюсы, которые выражаются в том, что:

• работа управляющего должна осуществляться в соответствии с положениями договора;
• собственник жилья может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать новые виды получения услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Но при этом существуют и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Поэтому перед оформлением договора нужно взвесить все варианты и предусмотреть имеющиеся преимущества и риски от передачи недвижимости управляющему лицу.

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики.

Так, владелец объектов может:

• Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
• Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

• Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
• Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
• Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Методы управления

Техническое

Под техническим регулированием понимают действия по содержанию недвижимого имущества в соответствии с его функциональным назначением.

Техническое управление имущественными объектами включает в себя комплекс мероприятий:

• сервисное обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и освещения, холодоснабжения, теплоснабжения, противопожарных систем, а также систем безопасности и информационных систем;
• ремонтные и отделочные работы;
• инвентаризацию технических средств и оборудования;
• ликвидацию последствий аварийных ситуаций;
• сезонную подготовку объекта к зимнему (отопительному) и весеннему периоду.

Все технические работы проводятся на основании документации заводов-изготовителей, строительных норм и правил, требований государственных контролирующих органов (технадзора, энергонадзора, санэпидемнадзора).

Экономическое

Экономическое управление – это управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимого имущества.

В состав методов экономического регулирования входят следующие мероприятия:

• налогообложение имущества и предоставление различных льгот;
• выпуск и обращение жилищных сертификатов;
• регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
• амортизационная политика;
• предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
• внешнеэкономическая деятельность.

Организационное

Под методами организационного регулирования понимаются способы воздействия на организационные отношения в целях достижения конкретных целей. Различают организационные методы воздействия организационно-стабилизирующего, дисциплинарного и распорядительного характера.

Организационное воздействие регламентировано внутренними нормативными документами – уставом, положениями, должностными инструкциями, правилами и т.д.

Правовое и его виды

Правовая основа и обеспечение сферы регулирования рынка недвижимости – это система законов и нормативно-правовых актов, которые формируют особенности оборота каждого вида имущества.

Законодательная база представлена следующими документами:

• Конституция РФ;
• конституционные законы;
• кодексы РФ – гражданский, земельный, жилищный, водный, лесной, градостроительный;
• федеральные законы, постановления, положения.

Сделки регулируются целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов имущества.

Внутреннее

Внутреннее регулирование основано на деятельности субъекта рынка, регламентированной его собственными нормативными документами – кодексом, уставом, положениями, приказами, договорами, инструкциями и т.д. В данном случае управляющие воздействия формируются внутри самой управляемой системы.

Внешнее государственное

Под внешним регулированием рынка понимается деятельность государственных структур и саморегулируемых организаций по созданию нормативной базы и организации контроля за соблюдением установленных норм и правил всеми субъектами профессиональных рыночных отношений.

Функции

Основными функциями системы регулирования рынка недвижимости выступают:

• Оценка состояния имущества.
• Планирование возможных доходов и расходов.
• Обслуживание и эксплуатация объекта.
• Совершенствование объекта – перепланировка и реконструкция.
• Проведение рекламных кампаний для привлечения арендаторов.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

• финансовому равновесию;
• перспективе банкротства или кризиса;
• получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Чем занимается управляющий?

Анализ рынка

Эти компетенции позволяют доверительному управляющему оказать помощь инвестору еще на этапе подбора объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду. В случае уже существующего объекта — правильное его позиционирование на рынке может существенно повлиять на размер итоговой прибыли.

Иногда, незначительные на первый взгляд детали, позволяют убыточный бизнес поставить на ноги. Например, смена позиционирования офисного центра из А-класса в В, может привести к увеличению заполняемости на порядок, существенному снижению расходов на содержание и как итог увеличение прибыли владельца.

Планирование

Заранее составленный лист ожидания из потенциальных арендаторов — позволяет повысить заполняемость, четкий график ремонтных работ — снизить время простоя объекта или части площадей.

Поиск арендаторов, реклама

Подобрать эффективный пул арендаторов не простая задача.

Нужно учитывать требования к самому арендатору:

• платежеспособность;
• своевременность оплаты;
• соблюдение требований владельца объекта;
• чистота намерений и др.

Также необходимо учесть факторы, влияющие на объект в целом:

• не конфликтующий ассортимент товаров (услуг) арендаторов, а также учет синергетических эффектов для некоторых групп товаров;
• учет интересов и подбор якорных арендаторов;
• определение оптимального состава пула арендаторов (тематика, размеры арендуемых площадей и др).

Возможности управляющего, с пулом в несколько десятков крупных объектов, в части рекламы, также несравнимы с возможностями собственника. Затраты на рекламу пустующих площадей доверительный управляющий может существенно снизить за счет количества объектов в управлении, более точного таргетирования с учетом накопленного опыта, персональных предложений.

Если компания специализируется на управлении торговыми центрами, она может предлагать пустующие площади уже проверенным арендаторам — сетевым магазинам на других объектах.

Подготовка и оформление договора аренды

Помимо самой процедуры оформления, управляющая компания разрабатывает условия договора аренды, таким образом, чтобы максимизировать прибыль свою и владельца и обеспечить сохранность имущества.

Слишком жесткие условия договора – отпугнут потенциальных арендаторов, слишком мягкие — снизят прибыль.

Коммунальные услуги

Для крупного объекта недвижимости, коммунальные расходы могут составлять внушительные суммы, количество договоров может исчисляться десятками. Доверительный управляющий, опираясь на свой опыт, выбирает удобных контрагентов, а в некоторых случаях, за счет объема с учетом других объектов в управлении добиваться снижения тарифов.

Контроль за платой

К этой обязанности стоит отнести не только контроль за своевременным внесением арендной платы, но и управление ставкой, возможностью арендных каникул, когда это необходимо. Мониторинг рыночной ситуации и окружающих конкурентов.

Организация технического и бытового обслуживания

От качества обслуживания объекта недвижимости напрямую зависят ставка аренды и заполняемость помещений.

Помимо коммунальных услуг, для объектов различного назначения список необходимого дополнительного обслуживания сильно меняется, поэтому управляющие компании обычно специализируются на недвижимости одного типа.

Например:

• Для складских помещений — требуется обслуживание и ремонт подъездных путей, зачастую востребованы погрузочно-разгрузочные работы, особые требование к уборке, охране и пропускной системе.
• Для офисных зданий — техническое обслуживание систем вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения, свои требования к охране здания, уборке помещений, бесперебойному электроснабжению и др.

Управляющие компании имеют собственные службы для выполнения этих работ или заключают договоры с проверенными организациями.

Страхование

Обязанность страхования объекта может быть возложена как на управляющего, так и на владельца. Но, учитывая, что сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с рисками ущерба объекту или его утрате, собственнику стоит самому позаботиться о решении этого вопроса.

Модификация помещения

В интересах увеличения прибыли может потребоваться модернизация помещений или инженерных систем.

Для увеличения арендной ставки бывает выгодно разбить одно крупное помещение на мелкие секции. Границы возможной модификации оговариваются в договоре доверительного управления.

Контроль за управленческой деятельностью

Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.

• Высшей формой управления рынком недвижимого имущества является государственное экономическое программирование, то, что помогает реализовать многочисленные цели, методы и способы регу­лирования. Государственное регулирование осуществляется с помощью налогообложения, приватизации, управления федеральной и зарубежной недвижимостью, рыночного законодательства.
• На региональном уровне регулированием занимаются субъекты РФ, которые осуществляют свои полномочия с помощью федеральных и местных законов, указов, постановлений и других законодательных актов.
• На муниципальном уровне регулирование осуществляется посредством постановлений, распоряжений, предписаний и решений, а также через механизмы купли-продажи, аренды, строительства, ипотеки, выдачи лицензий и т.д.

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

• Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
• Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
• Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
• Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
• Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
• Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без создания юридического лица. Так как же стать управляющим недвижимость?

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный копирайтер (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в кварталполугодиегод.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Пошаговая инструкция по передаче объектов в ДУ

В первую очередь следует определиться в выборе управляющего, которым может выступить:

• индивидуальный предприниматель;
• компания, предоставляющая данные услуги.

Когда речь идёт о многочисленных объектах коммерческой недвижимости, подлежащей передаче в доверительное управление, преимущественно выбираются компании.

Практические рекомендации по выбору компании

При выборе компании нужно обратить внимание на привлекательность представленного предложения по пакету услуг, а также на нижеследующее:

• период работы на рынке недвижимости;
• наличие соответствующей лицензии и уставной документации фирмы;
• количество клиентов, получивших качественные услуги;
• число клиентов, недовольных предоставленными услугами;
• наличие арбитражных и гражданских дел с участием компании.

Эту информацию можно получить на официальном сайте компании и на форумах, где граждане обсуждают качество предоставляемых компаниями услуг. Если официального сайта нет, может возникнуть подозрение на мошеннические действия поставщика услуг.

Нередко мошенники действуют по поддельным документам, поэтому в таком случае можно запросить выписку из ЕГРН о регистрации юридического лица. Ещё одно важное обстоятельство по выбору компании.

Если клиент выбирает компанию, то договор услуг следует заключать именно с ней, в том числе – через представителя, действующего в том или ином регионе. Но ни в коем случае не следует доверять так называемым дочерним компаниям, чья принадлежность к фирме поставщику услуг непосредственно не просматривается.

Необходимые документы

Для заключения договора собственник обязан представить:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на недвижимость;
• кадастровую справку об отсутствии ареста и отсутствии (наличии) обременений залогом.

Остальная документация не обязательна. Более того, если она отсутствует, то управляющий вправе её подготовить.

После того как предварительные договорённости достигнуты, происходит составление и подписание договора между сторонами.

Сторонами являются:

• собственник имущества;
• компания по предоставлению услуг.

Предметом договора является недвижимость, которая передаётся в доверительное управление. Обязательными реквизитами договора услуг будут:

• определение сторон;
• адрес объекта, его кадастровые и технические характеристики;
• целевое назначение объекта;
• услуги, которые предоставляет управляющая компания;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон.

В заключение ставятся подписи сторон. Регистрация договора не требуется, так как в данном случае объект не отчуждается и собственник не утрачивает своих полномочий на владение недвижимостью. Нотариальное удостоверение договора не обязательно, но согласно статье 163 ГК РФ будет не лишним.

Организация системы контроля за исполнителем

Если фирма недобросовестно исполняет указанные в договоре обязанности, договор может расторгаться:

• по согласию сторон;
• в одностороннем порядке через суд.

Кроме этого собственник недвижимости вправе заявить о нарушении условий по предоставлению услуг:

• в Роспотребнадзор;
• в прокуратуру.

В эти инстанции подаются жалобы, по которым будет проведено расследование причин претензии, при условии актуальности поданных жалоб могут быть возбуждены административные расследования, последствием которых может стать:

• отзыв лицензии на предоставление услуг по управление коммерческой недвижимостью;
• возбуждение гражданского, арбитражного или уголовного процесса в суде.

При получении имущественного ущерба собственник вправе затребовать компенсацию материального вреда.

Стоимость

Собственник недвижимости оплачивает услуги согласно прайс-листу компании, в зависимости от их объёма, указанного в договоре.

Она может иметь следующие формы:

• фиксированную, не изменяющуюся;
• гибкую, в зависимости от прибыли, получаемой собственником.

В целом оплата зависит от того, какой по стоимости и целевому назначению объект, сдаётся в эксплуатацию. Например, помещение под склад оценивается ниже, чем управление торгово-развлекательным центром.

Кроме этого, на стоимость услуг влияет:

• статус компании и востребованность её услуг;
• федеральный или региональный статус населённого пункта, где она расположена;
• её место расположения в населённом пункте;
• возраст компании, качество и полнота пакета предоставляемых услуг.

Средние цены по России составляют 10% общей стоимости дохода. Но иногда они могут исчисляться из объёма 7-15% полученной собственником прибыли.

Рассчитывается стоимость вознаграждения следующим образом:

• выявляется стоимость арендной платы за один год;
• из неё вычитают расходы на оплату услуг ЖКХ;
• из оставшейся суммы вычитают положенные 7-15% и перечисляют на счёт компании;
• остаток перечисляется на лицевой счёт собственника.

Чем больше услуг предоставляет фирма, тем выше процент вознаграждения. Например, если в её функции входит предоставление уборки, консьержа, текущего ремонта, то она может получать до 15% в счёт оплаты услуг. Их можно перевести в твёрдую сумму при заключении договора и вписать его в положение об оплате. Если же для предоставления перечисленных услуг приходится обращаться к другим компаниям, в счёт вознаграждения может перечисляться лишь 7% дохода от аренды. Стандартный пакет услуг допускает получение 10%.