Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств

Свободное планирование

Так что же покупатель получает вместе с квартирой, в которой предусмотрена свободная планировка? Это пространство, ограниченное несущими стенами. В помещении нет внутренних перегородок, определены только кухня и санузел. Казалось бы, простор и раздолье для будущих жильцов – площадь можно использовать максимально по своему усмотрению, ориентируясь на собственные требования к комфорту и расположению комнат. Собственно, так и позиционируют на рынке свои предложения застройщики.

«Свободная планировка – это всегда неотъемлемый плюс в том случае, если для клиента важно воплотить собственную мечту, фантазию в своем жилище, – пояснил директор по развитию, партнер “М2Маркет” Роман Строилов. – Свободная планировка позволяет легко варьировать такие пространства, как гостиная, кладовая, спальня, гардероб, темная комната.

Менять функциональность помещений, приспосабливая их к потребностям семьи. Площади этих помещений могут быть любыми. Фиксированная планировка, конечно, удобна тем, что экономит незначительные средства и время на проведение отделочных работ, однако не позволяет в полной мере реализовать все потребности и задумки клиента».

Далеко не всегда покупатель может с легкостью спроектировать, как будет обустроен его дом. Нужно обратить внимание на некоторые детали в планировке квартиры, в том числе на функциональность помещений и удобное зонирование. Профессионалы не упустят эти важные моменты, но заказ дизайн-проекта – отдельная статья расходов. В среднем стоимость услуг дизайнеров в квартире площадью 50 кв. м начинается от 900 руб. за квадрат.

Приплюсуем затраты на материалы и работы по возведению стен, и приобретение квартиры со свободной планировкой выглядит уже не так радужно, как представлялось изначально.

Что характеризует жилье в новостройке со свободной планировкой

Данное понятие появилось (в языке, но не в юридической терминологии) благодаря современным технологиям строительства, в частности возведению монолитно-каркасных зданий, и тому, что несущими являются только внешние стены объекта. Внутренние же перегородки помещения могут переноситься по желанию собственника для создания открытого или строго зонированного пространства.

Сразу нужно оговориться, что из-за того, что план прокладки коммуникаций создается еще на этапе строительства, расположение санузла и кухни в новостройке со свободной планировкой уже изначально обозначено. Вся остальная площадь квартиры, избавленная от стен и всяких условностей, может быть использована собственником по своему усмотрению.

Заманчивым такой вариант планировки делает возможность дать волю своей фантазии и создать оригинальный и уникальный дизайн, опираясь на личные субъективные представления о красоте и комфорте. Собственник волен воплотить любые самые смелые замыслы, сделать пространство авангардным или классическим и в разной степени функциональным. Процесс планирования при этом может доставить любителям отдельное неописуемое удовольствие.

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов

Отсутствие перегородок или так называемая условная “трассировка” внутренних стен в квартире – это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

• отсутствие полноценных внутренних перегородок;

• возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии, где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

• наличие жестко привязанных к своим местам “мокрых зон”;

• отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат.

Свободная планировка, что это значит для покупателя квартиры?

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

В основном, эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, покусившись на возможность реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото:

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ, или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и зоны санузлов и ванн, кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото:

Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.
Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника.

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры. А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе. В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Свободная планировка с неявно выделенными зонами кухни, ванной и санузла

Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

По закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика, либо в управляющей компании. На нём однозначно будут отмечены полностью все помещения, т.е. планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа по перепланировке квартиры со свободной планировкой, по причине отсутствия поэтажных планов застройщика:

Мифы о “свободной планировке” на примере массовой периодики, фото:

Разберем типичную статью (фото выше). В даже таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений.

– “Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэконо­мить.”
Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

– “ну и воплотить свои представления о «доме меч­ты” – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ни­чем, даже стенами.”
В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

– “И никаких нудных согласований пере­планировки и очередей в БТИ!”
В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой “свободной планировки” перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

– “то есть, ка­ким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придётся ре­шать самостоятельно.”
Это давно решено, и отображено в тех же документах БТИ.

– “Кстати, то, что унитаз всё-таки надо отгородить – это очевидно,”
Наверное это действительно стоит сделать.

– “а вот в отношении ванны можно ещё поспорить.”
Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи “будем спорить насчет установки ванной в спальне”. Как говорится в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родиться.

–“Некоторые за­падные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая кварти­ра рассчитана только на одного жильца.”
Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости, действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах, свободная планировка – явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь квартиры как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме и свободная перепланировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции. Если же он находится в Подмосковье или Московской области области, то согласованием придется заниматься с местной регулирующей компанией.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что свободная перепланировка квартиры, как ее позиционирует застройщик – реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть – это скорее недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко не дешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки. Перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Квартира свободной планировки. Как это выглядит.

Итак, допустим, вы – дизайнер интерьеров, и к вам обратился новоиспеченный собственник квартиры со свободной планировкой. Для начала, давайте убедимся, что речь идет действительно о так называемой «свободной планировке». Обычно на «свободу» планировки нам указывает как сам конструктив объекта недвижимости, так и соответствующая документация, которая содержит план помещения (например, план БТИ или спецификация помещения к договору с застройщиком).

Конструктивные особенности квартиры свободной планировки могут быть следующие:

• Вариант 1. Все внутренние перегородки полностью отсутствуют. Такой вариант часто можно встретить, если речь идет о совсем маленьких помещениях, например – квартиры-студии до 42 кв.м. Для более просторных квартир такой вариант нехарактерен по ряду причин.

• Вариант 2. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки отсутствуют.

• Вариант 3. Возведены все перегородки («мокрых зон», межкомнатные и др.), но лишь в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте. Иными словами, все перегородки в квартире высотой примерно по колено. Почувствуй себя Гуливером

• Вариант 4. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки – в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Планировка и закон

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться со строительным (поэтажным) планом БТИ, на котором схематично изображены все помещения. По требованию клиента этот план представляет либо застройщик, либо управляющая компания.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов.

Например, нельзя:

• сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
• менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
• устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
• сносить или совмещать вентиляционные блоки;
• делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников. Разберемся, так ли это? Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» – не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации. Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, – мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Плюсы квартир со свободной планировкой

1. Творчество и отсутствие рамок

Свобода самовыражения — вот главное достоинство квартир без перегородок. Собственнику не придётся сносить кривые стены и разбираться с наследием плохого вкуса предыдущего хозяина жилья.

Можно объединить кухню с гостиной, отвести под детскую столько места, сколько хочется, или поставить огромную кровать на всю площадь жилья.

Хозяин квартиры сам решает, сколько у него будет комнат. И в процессе работы над обустройством жилья почувствует себя профессиональным дизайнером или архитектором. Одним словом, творцом собственной судьбы. Как будет выглядеть дом, зависит только от фантазии собственника. По крайней мере, так уверяют строительные и риелторские компании.

2. Удобство для семьи с детьми

Свободная планировка может быть полезна для семьи с детьми. Если вы решите оставить больше открытого пространства, вам будет легче наблюдать за детьми и общаться, управляясь с домашними делами. Так свободная планировка упростит коммуникации и поможет поддерживать общение внутри семьи.

3. Современный стиль

Свободная планировка позволяет применять актуальные дизайнерские решения. Например, отсутствие перегородок и межкомнатных стен делает квартиру светлее. В таком жилье не нужно искать декор и цветовую гамму для каждой зоны — можно создать общий интерьер. А также более эффективно использовать каждый метр жилья. Это особенно удобно в квартирах с маленькой площадью.

4. Идея для бизнеса

Ещё один плюс свободной планировки — это неплохая бизнес-концепция. Квартиру без внутренних стен разделяют на несколько студий, а затем сдают в аренду.

Такой бизнес набирает популярность. Только в сервисе Авито вы найдёте Все квартиры студии, которые сдаются в аренду в России более 14 000 квартир-студий в России, которые можно взять в аренду.

Преимущества новостроек со свободной планировкой

К достоинствам данного варианта можно отнести:

• Возможность выбора количества комнат. Если вам нравятся современные квартиры-студии, то существенный плюс в том, что не придется сносить стены и можно оставить жилье в исходном состоянии, сэкономив средства и время.
• Свобода в разработке дизайна будущей квартиры. Можно с нуля создать атмосферу, отвечающую собственным представлениям об идеальном жилье.
• Возможность создания функциональных зон под индивидуальные потребности. Для людей творческих и требовательных это огромное преимущество. Можно приобрести ценный опыт планирования пространства и создать жилье своей мечты.

Свободная планировка квартиры в новостройке – это отличный вариант для любителей необычного жилья и тех, у кого есть конкретные представления насчет оформления своей будущей квартиры.

Минусы квартир со свободной планировкой

1. Свобода, но не во всём

Стоит заметить, что самого термина «жильё со свободной планировкой» в законодательстве нет, это маркетинговый приём риелторов и застройщиков.

Строительная компания при сдаче дома обязана чётко отметить в поэтажном плане зоны кухни и санузла в каждой квартире. Переносить эти зоны запрещается, потому что все коммуникации проводятся централизованно, и в таком случае возникнет угроза безопасности жильцов дома.

В поэтажном плане указаны и внутренние стены. Часто застройщик обозначает их в квартире перегородками высотой в несколько кирпичей или блоков. Конечно, они легко убираются, однако факт остаётся фактом — свободная планировка всё-таки не совсем свободная.

2. Свобода требует вложений

Другой минус такого жилья — дополнительные затраты. Как правило, квартиры со свободной планировкой сдаются без перегородок и без отделки. Собственнику придётся разрабатывать дизайн-проект, проводить электричество (так как зачастую оно ведётся только до распределительного щита), выполнять отделку. С учётом этих затрат, стоимость квартиры может вырасти в 1,5–2 раза, по оценкам Исследование достоинств и недостатков свободной планировки экспертов.

Дизайнерский план сам по себе ещё не означает, что вы получите жильё мечты. Все изменения необходимо согласовать.

3. Свободу нужно узаконить

Практически любые изменения в обустройстве квартиры со свободной планировкой необходимо узаконить. Но сделать это не так просто. Вот что запрещается Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 во время ремонта такого жилья:

• переносить стояки водоснабжения и отопления;
• смещать или демонтировать несущие стены;
• увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов или за счёт подсобных помещений;
• экспериментировать с «мокрыми зонами», то есть переносить или добавлять ванную или санузел туда, где у соседей снизу находятся другие комнаты. Это может привести к появлению сырости, плесени и грибка;
• делать жилое помещение меньше 8 квадратных метров;
• переносить центральное отопление на балкон.

А вот что можно делать, без согласования изменений в жилинспекции и БТИ:

• клеить обои;
• штукатурить стены;
• менять покрытие пола или потолка.

Сколько займёт согласование в кабинетах чиновников, не знает никто. В любом случае перепланировка уменьшает жилую площадь квартиры. И тогда вы рискуете переплатить за ненужные квадратные метры. Эксперты говорят Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса , что площадь неиспользуемых напрямую зон в квартирах со свободной планировкой после ремонта составит примерно 30–35 процентов.

Альтернатива свободной планировке

Спрос на нестандартное жильё остаётся высоким, но бумажная волокита пугает покупателей. В такой ситуации застройщики обратились к опыту других стран и переняли «европейскую» планировку.

От свободной планировки она отличается двумя принципиальными вещами. Во-первых, в таком жилье строители предусмотрели все межкомнатные перегородки и внутренние стены, и спроектировали их так, что задействуется каждый квадратный метр площади. То есть исключается возникновение пустых зон.

Во-вторых, квартира с «европейской» планировкой трансформируется при помощи раздвижных перегородок.

Типичный приём европейских архитекторов — объединение кухни и гостиной. Это расширяет жилое пространство и делает его более удобным. Если родители проводят много времени на кухне, они могут беспрепятственно следить за малышом, или быстро подавать блюда для гостей. А если жилищные обстоятельства изменились, вы устанавливаете раздвижную перегородку — и это уже будут две отдельные комнаты. При этом архитекторы проектируют квартиры таким образом, что добавление или удаление перегородок не требует согласований.

Какой должна быть перегородка в квартире

Стена должна изолировать помещение от шума из соседних комнат. Не должно быть слышно музыки и разговоров, стука и движения воды в канализации, телевизора или кондиционера.

Помимо этого, перегородка должна выдерживать нагрузку от межкомнатных дверей, навешенных аксессуаров, мебельных модулей, блоков бытовой техники. Она обязана устоять, если человек силой попытается надавить на нее или ударить каким-либо предметом.

Внутри стены могут быть скрыты коммуникации инженерных сетей, которые никак не влияют на прочность. В санузлах и на кухне перегородка должна быть устойчива к влаге.

Перегородку считают хорошей, если она огнестойкая и способна блокировать распространение огня, долговечна и безопасна для здоровья людей, и ее довольно несложно починить.

Хорошая перегородка не пропускает шум из другой комнаты

Как сэкономить на перегородке

Чтобы снизить стоимость работ, рекомендую выбирать материалы, из которых можно возвести перегородку самому. Сложно выполнить кирпичную кладку без профессиональной подготовки, но конструкции из гипсокартона и стеновых блоков можно сделать по инструкции или видео.

Чтобы сэкономить время, можно не заключать договор с подрядчиком и не ждать, пока освободится бригада каменщиков. Лучше сделать работу самому. Ведь все это трата времени и денег, которые в большинстве случаев приходится платить за съем временного жилья, пока квартира подготавливается к въезду.

Чтобы снизить расход штукатурки и затраты на материалы, можно класть материалы на тонкий слой раствора. При этом материал должен быть правильной геометрической формы. Например при кладке автоклавных газоблоков можно использовать тонкошовные растворы, которые с минимальным раствором покроют ровную поверхность. Если брать блоки одинаковой ширины, это тоже снизит толщину чернового слоя штукатурки и расход смеси.

Важно не экономить на качестве материала. Надо смотреть не на сертификат соответствия или сертификат менеджмента качества ISO 9001, а на характеристики.

Качественный материал соответствует всем нормам: стабильность геометрии блоков, звукоизоляция, теплозащита, морозостойкость, сорбционная влажность, безопасность для здоровья людей. Все это есть только в продукции известных торговых марок и брендов — выбирать нужно их.

Какие материалы выбрать для перегородок

Чтобы не было трещин в стенах и споров с БТИ, нужно выбирать материалы, вес которых не превышает 150 кг/кв. м. Поэтому кирпич и шлакобетон не подходят.

Кирпичная перегородка высотой 250 см, толщиной 12 см и длиной 3 м имеет удельный вес 1800 кг/куб. м. Распределенная нагрузка на плиту перекрытия составит 216 кг/кв. м, что почти в полтора раза больше нормы.

Если делать стену из шлакобетона, в одном квадратном метре перегородки будет 13,5 полублоков размером 390×120×188 мм и весом 13 кг. Для стены высотой 2,5 м и длиной 3 м нужно 102 блока, что дает удельный вес 1330 кг и распределенную нагрузку 160 кг/кв. м. Это тоже превышает нужное значение.

БТИ не утвердит перепланировку, если перегородки будут из кирпича и шлакобетона

Не вызовут нареканий конструкции из гипсокартона, пеноблоков или газобетонных блоков. Их удельный вес — 500 кг/куб. м при толщине в 100 мм. Нагрузка на плиту перекрытия составляет всего 50 кг/кв. м — в 3 раза меньше нормы.

Если удельный вес материала составляет менее 500 кг/м3, его можно использовать для перегородок в любых местах.

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие. Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя.

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность.

Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены “мокрые зоны”, но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

• при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;

• вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;

• вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести “мокрые зоны”;

• вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;

• не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Затраты и согласования при свободной планировке

Стоит вспомнить и о затратах. Если в квартире (апартаментах) поэтажный план и трассировка указывают на места перегородок, то вы фактически берете на себя оплату того, что не сделал застройщик – монтажа внутренних стен. При этом свобода у вас минимальная, а любое изменение требует согласования. Учитывая, что свободная планировка обычно служит поводом для удорожания квартиры, преимущество выглядит сомнительным.

Второй вариант – перепланировка единого помещения. Это все же оправданно, поскольку вы можете выбирать варианты, не нарушающие строительных норм. Если согласование пройдет успешно, если застройщик готов взять его на себя, то вложение денег в комфорт того стоит. Однако, нельзя забывать об ограничениях, перечисленных выше.

Как узаконить и согласовать перепланировку в новостройке

Что делать, если вы по каким-то причинам уже поставили перегородки или изменили первоначальные поэтажные планы и трассировку? Придется провести строительно-техническую экспертизу, получить заключение о том, что не нарушены нормы и стандарты, и обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку.

Что будет если игнорировать согласование? Во-первых, БТИ может не выдать техпаспорт, и оформление квартиры в собственность сорвется. Во-вторых, суд может вынести решение о принудительном восстановлении исходного состояния квартиры за счет владельца. Это дорого.

Итак, еще на этапе выбора новостройки стоит подумать о том, готовы ли вы к дополнительным расходам и хлопотам. связанным со свободной планировкой. Ее преимущества и недостатки могут оказаться вовсе не в равновесии, а обещания застройщика – это вполне допустимый рекламный прием, реализация его права привлечь ваше внимание к объекту продажи.