Сопровождение сделок с недвижимостью, оформление сделок купля-продажа квартиры, сопровождение купли-продажи недвижимости

Что это такое?

Сопровождение сделки купли-продажи – услуга, которая оказывается консалтинговыми фирмами, нотариусами, отдельными юристами, агентствами по недвижимости или свободными риелторами, состоящая из комплекса мероприятий, направленных на то, чтобы объект недвижимости на законных основаниях перешёл от продавца покупателю в максимально быстрые сроки и с минимальными усилиями и временными затратами для заказчика услуги.

• Подготовительный этап, включает в себя следующие шаги:
  1. Предварительная работа, а именно мероприятия по оценке возможностей и приоритетов продавца/покупателя.
  2. Анализ рынка на наличие подходящих объектов недвижимости и сбору необходимой информации.
  3. Ведение переговоров с потенциально приемлемым контрагентом.
  4. На этапе составления договора, проводится проверка любых доступных источников на предмет поиска возможных обременений, просроченных, неверно оформленных документов.
• Работа с документами, включает следующие шаги:
  1. Подготовка основного договора (ст.429 ГК РФ). В процессе документ будет обсуждаться продавцом и покупателем, видоизменяться и редактироваться.
  2. Создание окончательной версии договора купли-продажи. Подготовка печатных экземпляров для всех участников сделки. А также подготовка акта приёма-передачи (ГК.556) при необходимости, расписки о предоставлении покупателем задатка и других документов.
• Сопровождение в Росреестр, или в МФЦ по месту нахождения покупаемой квартиры для подачи пакета документов.

Кто оказывает услуги?

1. Нотариус . Заверит необходимые документы, проверит наличие обременений и подлинность документов. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры, имеет право сам подава документы на регистрацию, и сам получать их обратно.
2. Юрист по жилищному праву. В услуги юриста входят подготовка документов по покупке и продаже, проверка их подлинности, составление договора, сопровождение в инстанциях.
3. Агент консалтингового агентства. Поможет определиться с предложениями рынка, проверит наличие обременений и подлинность документов, поможет составить договор, подготовить документы, сопроводит клиентов в инстанциях, качественно выполнит помощь для составления акта-приёма передачи квартиры.
4. Риелторское агентство. Помогут от стадии анализа рынка до оказания поддержки в офисе Росреестра. Часто имеют в своём штате высококвалифицированных юристов.
5. Свободный риелтор может действовать и совершенно один. В таком случае проверкой документов и поиском возможных обременений должно будет заняться другое лицо.
6. Специалист в сфере жилищного права проверит историю квартиры при необходимости, риелторскую фирму, которая подобрала квартиру, выяснит законность документации, подготовит договор.

Кому они необходимы?

Сопровождение сделки не обязательно на законодательном уровне, но с 2016 года в некоторых случаях процедура нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры строго регламентировано.

К обязательному заверению нотариусом относятся случаи:

1. Продажи квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
2. Продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).
3. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Если есть сомнения в адекватности продавца (слишком пожилой возраст, возможная недееспособность и пр.) лучше обратиться к нотариусу. Он в свою очередь, может организовать процедуру медицинского освидетельствования.

К тому же нотариус имеет право после заверения договора купли-продажи подавать документы в Росреестр от имени участников сделки, что в разы ускорит весь процесс.

Также при наличии сомнений в честности одной или второй стороны, чтобы минимизировать риски или просто не потерять время, лучше обратиться за сопровождением, чтобы исключить недействительность предоставляемых документов. Право собственности включает множество законодательных нюансов, и при оформлении сделки продавец, получая деньги, не рискует ничем, покупатель же напротив должен быть предельно внимателен и подкован.

Агентский договор – это типовой бланк, являющийся с момента составления и подписания его сторонами сделки покупки или продажи, документом, по которому исполнитель (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Предметом агентского договора может быть поиск, продажа или покупка недвижимости.

Что входит в услугу

Планируете продать или приобрести квартиру? Доверьтесь опыту наших профессионалов. Юристы проведут экспертизу чистоты сделки и благонадежности контрагента, составят договор, помогут с пропиской и выпиской граждан, зарегистрируют соглашение в Росреестре и получат правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

1. Переговоры с собственником

сопровождение переговоров по следующим вопросам:

– условия покупки квартиры,

– сбор необходимых документов для сделки,

– проведение взаиморасчетов,

– подписание договора купли квартиры и подача его на государственную регистрацию.

2. Внесение аванса

– сопровождение заключения соглашения, договора аванса или задатка или иного договора, направленного на покупку квартиры, на условиях, которые выгодны вам.

– сопровождение при внесении предоплаты или аванса так, чтобы не потерять деньги.

3. Проверка квартиры

проверка документов сегодняшнего дня:

– законность права собственности на квартиру и условий продажи,

– соответствие планировки квартиры документам,

– проверка людей, обладающих правом пользования квартирой (кто, кроме собственника, проживает в квартире),

– проверка документов, связанных с регистрацией и проживанием детей (разрешение органов опеки и попечительство).

4. Проект договора

– подготовка проекта договора купли-продажи квартиры,
– согласование договора с продавцом квартиры.

5. Организация и проведение сделки

– выбор и согласование надежного банка для проведения безопасных взаиморасчетов,

– подписание договора купли квартиры,

– сопровождение при подаче договора приобретения квартиры на государственную регистрацию перехода права собственности.

6. Получение договора.

– сопровождение при получении договора приобретения квартиры с зарегистрированным правом собственности.

– исправление ошибок в выданных правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

Споры с регистрирующим органом

Неправильно оформленные юридические документы или очевидные ошибки являются причиной решения о приостановлении государственной регистрации недвижимости. Если основания приостановки не будут устранены, то впоследствии будет принято решение об отказе в регистрации.

Любые препятствия приводят к напряженности между сторонами. Стороны могут совершить действия, после которых приостановка может поставить в более благоприятное положение одну из сторон. В такой ситуации переподписание документов может быть затруднительно или невозможно, что потребует совершения действий по обжалованию решений регистрирующего органа.

Порядок обжалования строго регламентирован. Юристы, которые обеспечивают регистрационные процедуры, должны разбираться в процедурных вопросах оспаривания, а также должны очень хорошо знать законодательство и сложившуюся судебную практику дел связанных с недвижимостью. Любое решение регистрирующего органа, которое является препятствием, должно быть скрупулезно проанализировано юристом с учетом необходимости защиты прав Клиента.

Какие нужны документы

• паспорта участников сделки (копии всех страниц);
• документы на квартиру – свидетельство о праве, выписка из госреестра;
• технический план помещения;
• заключение органа опеки на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Окончательный перечень документов будет определен на консультации специалистом.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры: как оно проходит?

Данная услуга может быть полезной как продавцу, так и покупателю – она предполагает комплекс действий правозащитника, направленный на нивелирование рисков и правовых последствий для клиентов. Традиционно осуществляется по следующему алгоритму:

• На первоначальном этапе осуществляется сбор необходимой документации для продажи квартиры. Это требуется для того, чтобы подтвердить её юридическую чистоту, отсутствие заинтересованных лиц. В случае, если юрист выступает на стороне покупателя, на начальном этапе он осуществляет проверку юридической чистоты интересующего объекта. При необходимости могут быть проведены работы по выявлению рыночной стоимости объекта;
• Следующий этап – сопровождение переговоров между продавцом и покупателем, урегулирование возможных разногласий, установление окончательной стоимости. Юрист осуществляет сопровождение предварительного соглашения по сделке;
• После того как заключено предварительное соглашение, осуществляется контроль передачи денежных средств. Это может быть произведено с помощью аренды банковской ячейки;
• Юрист сопровождает передачу ключей, подписание договора купли-продажи, а также акта приемки-передачи имущества;
• На финальном этапе сделка регистрируется в Росреестре. Собственность переходит от одного гражданина к другому на основании договора купли-продажи.

Юридическое сопровождение сделки покупки недвижимости может потребоваться не только на вторичном рынке, но и в том случае, если вы приобретаете недвижимость в новостройке. В данном случае специалиста заботится о проверке застройщика, документального сопровождения проекта, расскажет о возможных рисках сделки. Обратитесь за помощью к правозащитникам и в случае приобретения коммерческой недвижимости.

Преимущества услуги

С помощью наших юристов все документы для совершения сделки купли-продажи квартиры будут собраны быстро, а договор составлен с учетом ваших интересов и юридической точностью. В результате вы будете защищены от претензий госорганов и незаконных действий покупатели или продавца.

Средняя стоимость

Вознаграждение юриста составляет за одно обращение около 4000 руб. в Москве, и цены разнятся по регионам России. Размер вознаграждения за полный пакет услуг по сопровождению в десятки разы выше разового обращения и напрямую зависит от статуса компании. Хотя невозможно определить точную стоимость на словах, так как каждый случай требует отдельного отношения и включает свои возможные чрезвычайные ситуации.

• Услуги нотариуса за заверение договора-купли продажи в том случае если квартира стоит свыше 10 млн. руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, но не более 50 000 руб.
• Если квартира или комната стоимостью до 1 млн. руб., удостоверение у нотариуса обойдётся в 3 000 + 0,4% от суммы сделки.
• Различные консалтинговые компании, риэлторские конторы берут от 3% стоимости квартиры с покупателя за полное сопровождение (подробнее о стоимости услуг риэлтора при сопровождении сделки мы рассказываем тут).

Справка! Имейте в виду, что чем выше статус юриста, чем лучше репутация на рынке, тем больше будет и цена.

Нюансы юридического сопровождения сделки

Очень важно четко понимать смысл услуги юридического сопровождения сделки, поскольку многие клиенты неправильно интерпретирую его и в итоге или не знают, что именно они могут получить, или требуют предоставление совсем других услуг. Так, часто люди ошибочно полагают, что данная услуга заключается в том, что юрист будет сопровождать человека по всем инстанциям. Но это исключительно техническая работа, которая с юриспруденцией не имеет ничего общего. Скорее, это обязанности вашего агента, который помогает с осуществлением прописки, выписки и прочими подобными делами.

Само юридическое сопровождение сделки условно подразделяется на два этапа:

• Первый – это проверка устанавливающих личность документов и способны доказать, что продавец имеет право реализовывать или сдавать в аренду, выбранную вами недвижимость. Если квадратные метры продаются по доверенности, следует точно установить ее подлинность, поскольку часто случается, что на одну квартиру претендуют сразу несколько собственников, а вот доверенность есть только у одного, или доверитель уже умер.
• Второй этап – это проверка «юридической чистоты» сделки, то есть исследование, позволяющее определить, что у покупателя не будет никаких юридических проблем, если он купит данный объект недвижимости. Ведь часто случается, что совершенные сделки потом расторгаются через суд, и если продавец на этом почти ничего не теряет в большинстве случаев, то потери покупателя всегда остаются очень существенными.

В общем, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – это комплекс услуг, позволяющих вам полностью обезопасить себя при осуществлении любых операций на этом поприще.

Обеспечение прав в процессе сопровождения сделок с недвижимостью

Юрист по сопровожднию сделок в области недвижимости в случае возникновения проблем в регистрации может провести детальный анализ возникшей ситуации, предоставить необходимые рекомендации и предложить стратегию решения проблемы. Принятое решение о приостановке регистрации может привести не только к необходимости подготовки новых документов или оспаривания решения, но и к необходимости расторжения договора.

Защита прав Клиента, благодаря услуге сопровождения сделки с недвижимостью, обусловливает не только проведения правовой оценки юридической документации, но и необходимость составления договора покупки и продажи квартиры с учетом возможности оперативного реагирования при обнаружении препятствий. Такую качественную работу способен выполнить высококвалифицированный юрист в области недвижимости.

Как формировался рейтинг юридического сопровождения покупки недвижимости?

Покупка или продажа недвижимого имущества – это серьёзный процесс, к которому стоит подойти со всей ответственностью. Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в данной сфере присутствует самое большое количество мошеннических действий, с которыми может столкнуться как продавец, так и покупатель. Именно поэтому рекомендуется сразу обратиться за помощью к надёжным правозащитникам, которые позаботятся о полном юридическом сопровождении сделки. Это предоставит гарантию того, что вы не потеряете денежные средства и не потратите время впустую.

При проведении представленной работы были проанализированы следующие характеристики:

• Опыт правовой компании, её репутация на рынке;
• Опыт и квалификация правозащитников, которые работают в компании;
• Практика по конфликтным ситуациям;
• Отзывы других клиентов юридических компаний по представленной услуге.

Кому доверить юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры

При необходимости представленной услуги, многие граждане отдают предпочтение агентству недвижимости, либо пытаются провести работу самостоятельно. Несмотря на то, что это не главная и существенная ошибка, она может стать очень серьёзной, если вы столкнетесь с мошенничеством. Почему надежный юрист – лучший выбор, чем риелтор?

• Юрист позаботится об определении реальной стоимости недвижимости. Несмотря на то, что риелтор может продать вашу квартиру в короткие сроки, в большинстве случаев он будет действовать в своих интересах – то есть, в некоторых случаях может занизить цену, чтобы повысить спрос. Опытный правозащитник всегда действует исключительно в интересах своих клиентов, кроме того, он может позаботиться о выявлении реальной кадастровой стоимости;
• Юрист позаботится об определении юридической чистоты объекта. Это особенно важно, если вы являетесь покупателем. Как уже говорилось выше, представитель агентства недвижимости старается быстрее закрыть сделку, поэтому может проигнорировать ряд существенных моментов, особенно если он является неопытным специалистом. При содействии юриста подобного не произойдет;
• Юрист выполнит всю необходимую работу для того, чтобы обеспечить законность сделки. Важный нюанс: он наделен подобными полномочиями, в отличие от риелтора. Правозащитник выполнит всю необходимую работу с документами, с государственными органами и второй стороной.

Делая вывод из всего сказанного выше, можно отметить следующее: юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры – это гарантия и покупателя, и продавца в том, что сделка пройдёт без возможных процессуальных рисков и законных проблем.

Что вы получите в итоге

• договор купли-продажи;
• пакет документов для регистрации соглашения в Росреестре;
• готовые бумаги, подтверждающие вашу собственность на квартиру.

Юридическое сопровождение сделки покупки недвижимости: каких проблем вы сможете избежать?

Приобретая недвижимость, многие покупатели даже не догадываются о проблемах и сложностях, которые могут их поджидать. К наиболее распространенным из них относятся:

• Продажа недвижимости мошенниками по поддельным документам;
• Покупка квартиры, которая находится в залоге, либо на которой висит множество задолженностей ЖКХ;
• Недвижимость была реализована без учета интересов несовершеннолетних детей, иных наследников, имеющих на неё права;
• Сделка была проведена без учёта интересов граждан, которые были выписаны принудительно (из-за нахождения в армии, в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях);
• Сделка была выполнена с процессуальными нарушениями.

Вне зависимости от того, с какой из перечисленных выше проблем вы столкнетесь, вы потеряете время и денежные средства. Чтобы этого не произошло, отдайте предпочтение надежному правозащитнику. Специалист позаботится о том, чтобы грамотно провести все этапы сделки.

Мы рекомендуем обращаться за помощью в надежные организации.

Какую ещё помощь можно получить?

1. Риелторская компания при запросе может провести целое маркетинговое исследование с целью поиска максимально выгодного объекта недвижимости. В такое мероприятие войдут также доскональные проверки предлагаемых вариантов, узнать можно, кто ранее владел квартирой, кем являются соседи.
2. Интересным является предложение оценки стоимости квартиры. Это крайне полезно покупателю. Стоимость указанная в таком случае устроит и налоговую службу, и в будущем не возникнет никаких проблем или судебных решений о не легитимности сделки.
3. С учетом постоянно растущего количества мошенничества с недвижимостью становится все более логичным обращение в страховые компании для того, чтобы полностью обезопасить сделку покупки жилья. Больше информации о страховании при купле-продаже квартиры найдете в специальной статье.
4. Отдельно предоставляемая услугу консалтинговых фирм – помощь в распределении полученных средств и выбор банка. Сегодня, когда стоимость квартиры в Москве порой имеет заоблачную высоту, это как никогда актуально.Например, квартира досталась от бабушки, куда положить полученные деньги – в ячейку банка, на сберегательный счёт, на депозит? Какой в конце концов выбрать вклад – юристы и маркетологи выберут максимально удобный для вас вариант. Который сможет оказаться даже прибыльным. Сопровождение до банка, включая охранное предприятие, также возможно в наши дни.

Покупка жилья часто кажется страшной и сложной процедурой, как минимум требующей внимательности и скрупулёзности.

Если квартира приобретается родственниками у родственников, нет никаких поводов переживать – каждый может самостоятельно скачать договор купли-продажи из интернета, отнести его в МФЦ, и войти в свои права собственности.

Но если вы ищите особенный вариант, идеальную квартиру, в которой хотите прожить долгую и счастливую жизнь, без риелтора не обойтись. Порой все документы проверить самостоятельно бывает невозможно, ведь даже нотариус не станет делать запрос об обременении, например, когда вы пришли к нему за элементарным заверением договора.

К тому же сам договор купли-продажи – предмет особого внимания и трепета для обеих сторон. Он вовсе не обязан включать в себя нюансы передачи денег или сроки выезда всех жильцов. Составлять его нужно со знанием прав и законов, чтобы избежать обман или махинации.