Предварительный договор купли-продажи: зачем нужен, как оформить по образцу, где скачать бланк документа о намерениях покупки и как проходит его расторжение?

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Что гарантирует договор

Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора. Если покупатель или продавец в течение 6 мес по каким-то причинам уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае, если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении к заключению основного договора.

Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре.

Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать с момента, когда этот документ вступит в законную силу.

Когда составляют предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может произойти по следующим причинам:

• у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
• у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
• при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
• продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для осуществ­ления процедуры снятия обременения.

Помните, что при покупке жилья на условиях долевого участия в строительстве предварительный договор купли-продажи не заключается, потому что он не предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
• Предварительный договор по ипотечной программе;
• Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками. Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения. Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности. Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства. В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности.

Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения. Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема – банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

• Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
• Договорная стоимость сделки;
• Сроки проведения сделки;
• Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств. Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного. В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости. Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных. Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог. Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами. Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению. Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

1. правовой статус,
2. материальное состояние объекта сделки,
3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

• проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
• юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
• проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
• изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
• запрос справки о составе семьи;
• проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта лиц участников сделки;
• справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Типовая форма договора

В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

1. Описание предмета купли-продажи: метраж, адрес нахождения, количество комнат, кадастровый номер, количество и особенности комнат и другое.
2. Указание даты предполагаемой сделки. Учитывается время, необходимое на получение дополнительных документов, оговариваются сроки.
3. Обязанности сторон. Основным моментом прописывается тот факт, что продавец намерен продать, а покупатель приобрести рассматриваемый объект сделки.
4. Описание процедуры передачи денежного залога. С этого момента продавец больше не имеет права выставлять недвижимость на продажу. Аванс оговаривается заранее, но он не может превышать 10% общей стоимости. Чаще всего сумму назначает продавец. Оговариваются условия возврата залога, если одна из сторон нарушила соглашение, подобрав для себя лучший вариант. При наличии нескольких собственников каждый должен написать расписку собственноручно о полученной сумме и времени получения.
5. Определение цены продаваемого объекта, которая не меняется после подписания документов.
6. Описание процедуры оплаты. При безналичном переводе указываются банковские реквизиты представителей обеих сторон. Если оплата производится с рассрочкой платежа, то расписывается график внесения и размер сумм.
7. При наличии зарегистрированных других лиц продавец должен точно сформулировать сроки выписки и этот момент должен быть зафиксирован в документе.

Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

Где заключают?

Договор можно заключить несколькими способами:

1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
3. В нотариальной конторе с удостоверением.
4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

• стоимости объекта недвижимости;
• юридической сложности ситуации;
• суммы аванса или задатка;
• других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

Положения статьи 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г. указывают, что дополнительные договора не принимаются на регистрацию в Росреестре, так как на их основании не происходит отчуждение недвижимого имущества.

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Перечень документов

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Ответственность сторон при заключении и подписании такового документа

Основными прописанными пунктами ответственности обеих сторон являются:

1. Если не произойдет подписание и заключение основного договорадо указанного времени по вине продавца, то он будет обязан отдать покупателю задаток. Сумма выплаты задатка должна проходить в двойном размере;
2. Если же подписание основного договора не состоялось по вине покупателя, тогда задаток, который он уже выплатил продавцу, не возвращается.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю. В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли). Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре(в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец. В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи;
2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
3. по обоюдному согласию сторон;
4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа.

В уведомлении должны содержаться:

• полное наименование и дата составления документа;
• положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
• описание нарушения договора (если они имели место);
• реквизиты заявителя и ответчика;
• подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Порядок расторжения предварительного договора

1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Сроки

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Основные ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

Немаловажен тот факт, что в процессе подписания предварительного договора, могут быть не учтены все основные условия будущей сделки.

Этот факт способствует появлению весьма серьезных разногласий во время заключения и подписания основного договора. Кроме этого, в таких ситуациях, предварительный договор может быть признан недействительным.

Такой результат может быть в том случае, если в предварительно заключенном документе не были прописаны все основные условия сделки. Дело в том, что без этих данных, документ не несет в себе юридической силы.

Исходя из этого, обе стороны сделки должны с максимальной ответственностью подойти к вопросу составления предварительного договора купли продажи, осознавая при этом всю степень ответственности.

Важно: предварительный договор купли-продажи создают в 3-х экземплярах. Один из них должен остаться у юридического лица, которое, собственно, и заверило этот документ. Остальные же два договора должны быть у покупателя и продавца.

Все споры, возникшие в результате выполнения правил договора или же все вытекающие из него, могут быть разрешены только в том порядке, который предусматривает законодательство страны.

Последним пунктом этого договора являются реквизиты обеих сторон сделки, а именно:

• Паспортные данные обеих сторон сделки – ФИО;
• Юридический адрес лиц;
• Адрес, по которому проживает каждое лицо сделки;
• Идентификационный номер каждой стороны;
• КПП;
• Возможные банковские реквизиты;
• Расчетный счет обеих сторон;
• Подписи каждой стороны сделки.

Правильное составление такого документа и все четко прописанные в нем условия – залог успешной будущей сделки.

Прежде чем составить и подписать предварительный договор купли-продажи, покупатель просто обязан сделать тщательную проверку всех возможных документов и дома в целом. Это является самой большой ошибкой и оплошностью.

Таким образом, необходимо проверять:

• всю домовую книгу и убедиться, не прописан ли кто в приобретаемой квартире;
• тщательно проверить всю юридическую документацию. В том случае, если вы в этом не разбираетесь, то привести с собой на сделку грамотного юриста, для рассмотрения и изучения всех бумаг;
• поговорите с соседями и узнайте как можно больше о продавце квартиры;
• никогда не стоит подписывать такой документ, предварительно не посмотрев квартиру;
• не менее важно и то, чтобы покупатель не оставлял залог заранее, особенно в крупных размерах.

Нужно быть предельно внимательными и осторожными!

Выводы

В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.