Оформление сделки купли-продажи квартиры – пошаговая инструкция

Введение

Продажа и покупка жилья – важнейшие события для рядового человека, не занимающимся этим в виде бизнеса

Ошибки в совершении такой сделки могут основательно испортить жизнь ее участникам. Поэтому купля-продажа жилья совершается строго в соответствии с документами в установленном законом порядке.

Предъявление документов в данной ситуации продавцу и покупателю потребуется трижды:

• При заключении предварительного договора (ст. 429-я ГК);
• При заключении основного договора (главы 27-29 ГК, главы 1-7 ЖК);
• При госрегистрации перехода права собственности (ст. ст. 8.1, 551-я, 558-я ГК).

Первый этап по закону не обязателен, но необходим с практической точки зрения. Список документов в каждом случае делится на обязательные по закону и предъявляемые каждой из сторон по требованию другой стороны.

Этапы

Необходимые бумаги потребуется предъявить трижды:

1. На этапе заключения предварительного договора купли-продажи (в соответствии со статьёй 429 ГК).
2. При оформлении основного ДКП (в соответствии с положениями глав 27, 28 и 29 ГК РФ, а также глав 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ЖК РФ).
3. На этапе регистрации сделки в Росреестре (главой 9.1, статьями 551 и 558 ГК РФ).

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры , которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Необходимая документация

Определяя, что нужно для сделки купли-продажи квартиры, этапы которой предусматривают регистрацию передачи права собственности в базе Росреестра, документы для МФЦ потребуются от сторон разные.

Полезные советы покупателю

Нужно удостовериться в определенной информации о приобретаемом транспортном средстве:

1. Машина не находится в залоге по кредиту.
2. Отсутствуют какие-либо ограничения на процедуру регистрации.
3. Транспортное средство не было куплено в кредит.
4. На автомобиль не были наложены штрафные взыскания.
5. Машине не должна находиться под арестом.

Кто может быть продавцом квартиры

Продавцам квартиры может быть ее собственник либо его доверенное лицо, совершающее сделку по доверенности от владельца. Продажа квартиры также может быть инициирована третьими лицами:

• судебными исполнителями ‒ на основании решения суда;
• банком ‒ при невыполнении обязательств заемщика по кредиту.

Что такое ДКП автомобиля

В ст. 454 ГК РФ приводится определение ДКП, из которого можно выяснить, что это разновидность документа, подтверждающего передачу прав собственности от продавцов к покупателю.

Условия составления ДКП и результаты уклонения от его соблюдения регламентируются 30 главой ГК РФ. Главным условием такой разновидности соглашения является только товар. Нарушение других условий может привести к тому, что договор будет расторгнут.

В соответствии со ст. 485 ГК РФ стоимость предмета договора определяется по взаимному согласованию участников сделки.Если цена на товар не указывается, он будет оплачиваться по стоимости таких же товаров с учетом конкретных обстоятельств. Когда в соглашении учитывается возможность изменения стоимости предмета договора, необходимо обозначить конкретные условия, при которых должно производиться изменение.

Законодательством также регулируются обязанности, сроки и дата предоставления предмета договора от продавца к покупателю. Они в точности регламентируются ГК РФ и могут применяться в случае гибели транспортного средства.

Нарушение указанных в законодательстве условий может привести к таким последствиям:

• Возврат платежных средств, предоставленных покупателем, возмещение затрат на транспортировку;
• Требования о замене проданного товара;
• Принятие только нескольких предметов сделки, соответствующих условиям подписанного соглашения.

Что говорит об этом законодательная база

Составление подобных договоров регламентируется 30 главой ГК РФ . В соответствии с указанной документацией такое соглашение обязывает продавца передавать имущество в собственность другого лица за предварительно оговоренную плату. Письменная форма подобных соглашений будет гарантировать безопасность сделки для всех участников.

Независимо от формы составления текста соглашения, необходимо соблюдать требования законодательства.

Поэтому в документе обязательно должна содержаться такая информация:

• дата и место составления;
• предмет соглашения;
• сведения о покупателях и продавцах.

Только при указании информации об участниках соглашения документ получает юридическую силу. Без должного опыта в проведении подобных операций очень просто упустить значимые нюансы. По этой причине нужно воспользоваться готовым бланком.
Некоторые правила регистрации даже вносят свои коррективы в сферу реализации транспортных средств:

• Чтобы осуществить сделку, нет необходимости снимать транспортное средство с учета. Машина передаются покупателю вместе с государственными знаками. Он самостоятельно производит замену, если в этом есть необходимость.
• Также всегда есть возможность оставить прежние номерные знаки для новой машины. Новый владелец пишет соответствующее заявление в органы ГИБДД, чтобы утвердить за собой номерные знаки на период до 180 дней.
• Если машина в процессе передачи новому владельцу остается на территории РФ, можно не устанавливать транзитные знаки.
• Соглашение можно составлять письменно без какой-либо необходимости заверения. При такой ситуации право привлекать к работе нотариуса будет оставаться за новым владельцем. Чтобы сделка была максимально честной, придется заплатить нотариусу около 2% от общей суммы соглашения.
• Заниматься перерегистрацией машины должен покупатель.

Эта процедура осуществляется в любом регионе России.

Соглашение с участием юридических лиц

В соответствии с требованиями законодательной базы типовое соглашение должно содержать такую информацию:

• Дата составления соглашения;
• Город, в котором заключалась сделка;
• Информация об участвующих организациях;
• Предмет заключения договора;
• Правовое положение участников;
• Допустимые способы урегулирования споров;
• Подписи участников и печать при ее присутствии.

Соглашения считается составленным в ситуации, когда продавцу передается предмет договора пи таких условиях:

• Количество соответствует указанному в соглашении;
• Модель транспортного средства совпадает с указанной в договоре;
• Состояние машины соответствует требуемым параметрам;
• Отсутствует процедура оформления третьими лицами.

Обязательно составляется АПП автомобиля (акт приема-передачи).

Роль предварительного договора

После осмотра жилья и торгов стороны договариваются о существенных условиях будущей сделки. В народе этот этап называется «ударить по рукам», в законодательстве – заключением предварительного договора. Часто на данном этапе стороны ограничиваются устным соглашением. Следует отметить, что устная форма договора, даже при наличии свидетелей, а также иных доказательств: звуко- и видеозаписи, расписки в получении аванса и т.п. в данном случае юридической силой обладать не будет.

Статья 429-я ГК требует заключения письменного договора

Закон не считает обязательным данный этап сделки, но он необходим по следующим соображениям:

• Для покупателя приобретение недвижимости обычно связано с необходимостью срочно найти большую сумму денег. Иногда для этого надо досрочно снять депозит, что влечет потери процентов; обменять валюту, что влечет затраты за оплату комиссии банка и риск утери курсовой разницы при колебаниях курса; срочно продать недвижимость, автомобиль или иное имущество, что влечет потерю денег из-за срочности сделки. Ему надо будет также проверить чистоту сделки, что трудоемко и затратно, поскольку придется обращаться к помощи специалистов.
• Для продавца продажа недвижимости связана с необходимостью потратить большое время и определенные средства на оформление недостающих и обновление просроченных документов. Необходимо подыскать подходящее помещение для переезда (обычно для этого надо заключить с кем-либо предварительный договор о покупке жилья); реализовать или иначе утилизировать ненужное далее имущество из освобождаемой квартиры; урегулировать отношения с родственниками и иными лицами.
• Обе стороны несут риск, что партнер получит более выгодное для него предложение от третьей стороны и откажется от сделки в ее пользу.
• Отказ может наступить и в силу иных причин. При необоснованном отказе другой стороны от завершения сделки пострадавший сможет требовать компенсации перечисленных выше и иных затрат, а также морального ущерба. Документы о затратах следует собирать, чтобы их можно было подтвердить в суде.

Стороны могут внести в предварительный договор все условия будущего основного договора, по которым у них уже имеются исчерпывающие подтверждающие документы и нет разногласий.

Надо понимать, что необходимость изменения в дальнейшем даже одного пункта предварительного договора может привести к обоснованному отказу партнера от заключения основного (или расторжения уже заключенного) со взысканием с виновника всех понесенных потерпевшим издержек

Стандартный пакет документов

Ниже рассмотрен стандартный пакет документов, который понадобится для проведения сделки.

Паспорта всех собственников квартиры

Для собственников, которые не достигли 14 лет, потребуется свидетельство о рождении. Несовершеннолетние продавцы, у которых уже есть паспорт, должны взять его на сделку. У них уже есть право подписи в присутствии родителей, которые тоже должны прийти на оформление договора с паспортом.

Правоподтверждающий документ

По решению Росреестра, С 1 июня 2016 года перестали выдавать свидетельства о регистрации права. Теперь владение квартирой подтверждает только выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней указываются все собственники и информация об обременении. Если квартира находится в залоге у банка, то в выписке это будет отмечено. Заказать ее можно в Росреестре.

Если сделку ведет юрист, то он закажет выписку непосредственно перед сделкой. Обычно, покупатели хотят быть уверенными в актуальности этого документа, поэтому важно, чтобы дата выдачи была свежая.

Подтверждение, что в квартире никто не прописан

До апреля 2018 года для продажи квартиры требовалось взять у паспортиста справку об отсутствии зарегистрированных и выписку о ранее проживающих жильцах. В апреле 2018 года вступил в силу приказ МВД №984 о переходе на электронный документооборот.

Теперь этот документ можно получить несколькими способами:

1. Через портал Госуслуги. Услуга называется «Выдача справки об отсутствии лиц, зарегистрированных по месту жительства в жилом доме».
2. В главном управлении по миграционным вопросам при МВД Российской Федерации.
3. Через Многофункциональный центр.

Справка выдается собственнику квартиры бесплатно.

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Куда обращаться

Материалы по купле-продаже квартиры несут в одну из следующих инстанций:

• Регистрационная палата;
• МФЦ.

Оформление купли-продажи квартиры

Прежде чем определить, как оформляется сделка купли-продажи квартиры, разберём, что представляет подобный договор. Оформление сделки купли-продажи – соглашение, по которому продавец и покупатель производят обмен, когда квартира меняется на определённую сумму средств. Все совершенные операции продаваемой недвижимости характеризует чёткая последовательность.

У нотариуса

Помочь оформить куплю-продажу квартиры вправе нотариус. Тогда он будет нести юридическую ответственность за заключение сделки и сможет рассказать все подводные камни процедуры. Однако, за его услуги придётся заплатить солидную сумму.

Самостоятельно

Самостоятельный образ проведения сделки купли-продажи квартиры имеет ряд преимуществ. Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.

Основной пакет документов для продавца

Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:

• нет ли на квартире обременений;
• скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
• была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.

Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной — непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.

В целом продавцу потребуется пакет документов:

• необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
• обязательные для оформления договора;
• для регистрации в Росреестре.

Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.

Где получить, стоимость

Техпаспорт можно получить в БТИ. Однако если не была проведена плановая инвентаризация (должна осуществляться каждые 5 лет), необходимо вызвать эксперта для оценки состояния квартиры и определения инвентаризационной стоимости объекта. Цена за услуги составит 1-2 тыс. руб. Ждать получения техпаспорта придется около 15 дней.

Кадастровый паспорт выдается в Росреестре. Поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН, стоимость составит 400 руб. за бумажный и 250 руб. за электронный вариант.

Срок предоставления выписки — 3 дня. Делая заказ через МФЦ, придется ждать около 5 дней. На сайте Росреестра электронную выписку можно получить в срок до 3 дней.

Многие коммерческие сайты предлагают справки по более высокой стоимости с оперативностью оформления «от 3 мин.», «от 1 часа», но на деле процесс более длителен. Лучше не рисковать и заказать справку заранее.

Образец выписки ЕГРН

Справки ЕГРН стали выдаваться только с 2016 г. Более ранний аналог документа — Свидетельство о праве собственности. Последний действует и по сей день, поэтому продавцам, имеющим свидетельство, не нужно менять его на справку ЕГРН.

Заказать справку можно одним из способов:

• лично обратиться в МФЦ или Росреестр;
• зайти на информационный портал Росреестра (ссылка) и получить электронный вариант документа.

ЕГРН на электронном носителе имеет такую же юридическую силу, как и бумажная справка.

Стоимость выписки — 300 руб.

Справка будет сделана быстрее, если обратиться в Росреестр лично. Срок составит не более 3 дней. Через МФЦ процедура длится дольше на 2 дня. Если заказывать выписку через интернет, есть риск отправки не тех документов, и в выдаче будет отказано. Придется снова делать запрос и ожидать.

Срок действия выписки ЕГРН не установлен, однако в большинстве организаций не принимают справку, выданную более чем за 30 дней до обращения. Иногда нотариусу необходимо, чтобы выписка была не «старше» 1 недели, ведь сделки регистрируются ежедневно, и чем больший срок прошел от даты выдачи документа, тем больше шансов у продавца совершить мошеннические действия.

Сопутствующие документы

Дополнительно:

• для сделки, где принимает участие несовершеннолетний — свидетельство о рождении или паспорт;
• документы, удостоверяющие личность опекуна или иного официального представителя ребенка;
• разрешение органов опеки и попечительства;
• для супругов — письменное согласие мужа (жены) на совершение сделки;
• если квартира в долевой собственности — согласие всех содольщиков на продажу;
• договор задатка, аванса;
• договор с финучреждением об аренде банковской ячейки;
• справка о состоянии психического здоровья;
• доверенность на совершение сделки третьим лицом.

Иногда подготовить список документов доверяют риелтору, но следует помнить, что представитель агентства не несет ответственности за чистоту сделки.

Для подтверждения намерений приобрести квартиру собственник или покупатель может настаивать на оформлении договора задатка или аванса. Тогда этот документ также приобщается к перечню необходимых.

Если от лица одной из сторон договора действует поверенный, нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Если с паспортом все понятно, то с остальными бумагами возникают сложности. Первое, что необходимо узнать: где получать документы, в какие сроки возможно их оформление? К счастью, с началом работы МФЦ и электронных информационных систем отпала необходимость в обязательном посещении госструктур, отстаивании в очередях. Все можно оформить в считанные дни, заплатив госпошлину.

Обходной лист

Покупателю квартиры важно знать, не «висят» ли на жилье долги. Если прежний собственник не платил за воду, газ и прочие коммунальные услуги, «выбить» из него оплату долгов будет очень сложно.

Для удобства проверки оплаты услуг ЖКХ можно использовать документ — выписку с лицевого счета.

Договор купли-продажи квартиры

Договор — основной документ, в котором отражены данные о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, оговорен порядок расчета, сроки выселения, права и обязанности сторон.

Существуют типовые формы документов, но они необходимы больше для осведомленности о предстоящем процессе, нежели для оформления договора самостоятельно.

Справки о составе семьи

Одна из угроз для покупателя — приобрести квартиру, в которой зарегистрированы люди, которые в будущем могут предъявить права на квартиру. Избежать такой ситуации помогает выписка о перечне лиц, прописанных в квартире (трехступенчатая справка для продажи квартиры, Ф9). Получить ее может только зарегистрированный гражданин, его поверенный или официальные представители несовершеннолетнего. Выдача производится:

• в жилищном агентстве;
• в отделах вселения и регистрационного учета граждан по месту жительства.

Особенности подачи документов при разных обстоятельствах

Перечень документов может быть расширен, если:

• в сделке принимают участие дети;
• владелец женат;
• недвижимость приобретается с привлечением кредитных средств или за маткапитал.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Защита имущественных прав ребенка осуществляется органами опеки и попечительства. Родители (оба) должны обратиться в госорган по месту проживания, предоставить документы, подтверждающие следующее:

• взамен несовершеннолетний будет обеспечен иным жильем;
• ребенок-собственник будет владеть не меньшей долей, чем до сделки;
• в итоге жилплощадь, выраженная в м2, не будет уменьшена;
• условия проживания не хуже тех, что были до продажи;
• инфраструктура позволяет ребенку развиваться физически, вблизи есть школы, детские сады.

ООП могут отказать в совершении сделки. Планируя продажу, следует заранее убедиться в возможности предоставления детям иной квартиры (дома).Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если квартира приобретается за средства МК, необходимо внести залог и предоставить в Пенсионный фонд расписку о получении хозяином жилья денег.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Журнал Этажи Полезные статьи June 19, 2019 08:48

Продажа объекта недвижимости — серьезная процедура, которая требует подготовки. Важно просчитать все возможные варианты и риски сделки. Это, безусловно, требует эмоциональных и временных затрат, зато надежный результат будет стоить всех затраченных сил.

Начать процедуру подготовки стоит с ознакомления со списком необходимых бумаг, и определиться с тем, какой пакет документов нужен для продажи квартиры. Ведь правильно оформленная сделка — ключ к успеху. Документация, собранная заблаговременно, поможет обезопасить как продавца, так и покупателя, а также поможет избежать различных проблем в процессе продажи.

Конечно же, перед тем, как приступать к сбору комплекта справок, необходимо выяснить что нужно для продажи квартиры в 2019 году.

Кто может выступить в роли продавца?

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

Ceкpeты pиэлтopoв: кaк нaпиcaть oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

Этот человек будет вправе действовать от лица собственника, выступая, таким образом, в роли продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Если лицо, владеющее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно.В этом случае необходимо согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если менее 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право.принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Наличие обременения квартиры

Перед покупкой недвижимости важно удостовериться, что на ней нет никаких обременений: она не числится в залоге, кредите либо на неё нет прав у третьих лиц.