Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана

Общие признаки мошенничества

Покупка недвижимости для большинства граждан — нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.

Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:

1. Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
2. Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
3. Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
4. Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
5. Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.

Каждый признак прямо не указывает на обман. Например, неполный пакет документов объясняется промедлением в работе уполномоченных органов. Но при любом нарушении нужно вести себя крайне осторожно или пользоваться помощью профессионалов, которые помогут разобраться в сложившейся ситуации.

Незаконные действия в процессе купли-продажи квартир подпадают под ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Преступлением здесь считается не только умышленный обман, но и введение потерпевшего в заблуждение.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Граждане могут обезопасить себя от мошенничества, проверив квартиру на юридическую чистоту. Это целый комплекс процедур, большинство из которых можно выполнить самостоятельно:

1. Изучение репутации продавца, банка и застройщика – используя обычный поиск в интернете реально получить большой объем информации о каждом субъекте.
2. Обсуждение всех условий сделки непосредственно с собственником.
3. Проверка паспортных данных продавца через онлайн-ресурс МВД по факту подделки документов.
4. Внимательное изучение пакета бумаг на недвижимость и только оригиналов – любые копии должны настораживать. Важно проверить не только наличие документов, но и соответствие данных в них с фактическими параметрами жилья.
5. Проверка информации о возможных наследниках – при их наличии нужно ознакомиться с содержанием завещания и со свидетельством о вступлении в наследство.
6. Проверка обременений на жилье – арест, материнский капитал, долги за коммунальные услуги и т.д.
7. Проверка дееспособности продавца путем обращения в психоневрологический диспансер.
8. Получение сведений о наличии прописанных в квартире несовершеннолетних.
9. Проведение переговоров с собственником в присутствии свидетелей.

Также не следует оставлять продавцу свой паспорт и оригиналы других документов, чем непременно воспользуются мошенники. Что касается договора купли-продажи, то в нем должна быть указана реальная стоимость жилья. Перед подписанием соглашения обязательно изучите выписку из ЕГРН.

Схемы мошенничества в процессе купли-продажи квартир постоянно совершенствуются и чтобы их выявить покупатель должен обладать знаниями в юриспруденции и разбираться во всех тонкостях операций с недвижимостью. Другой вариант – обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Схемы мошенничества на первичном рынке

Покупка квартиры у застройщика возможна на этапе строительства или после ввода новостройки в эксплуатацию. Чаще всего такие сделки заключаются по договору долевого участия (ДДУ). Будущие владельцы инвестируют средства в постройку дома, а после завершения строительства получают в собственность новую квартиру. Подобные соглашения проходят обязательную регистрацию в Росреестре, но от мошенничества это не спасает.

Продажа нескольким покупателям

Долевое строительство всегда предполагает большое количество участников. Кроме строительной фирмы здесь есть инвесторы и субподрядчики, которым передается обязанность по продаже части недвижимости. Фирма, зарегистрированная по поддельным документам, продает несколько квартир заинтересованным покупателям, не переводя средства на счет основного застройщика, объясняя данный факт отсутствием клиентов.

В свою очередь застройщик продает недвижимость повторно другим лицам. Раскрываются подобные схемы уже после того, как мошенники исчезают со всеми деньгами.
Если преступники уверены, что их действия невозможно оспорить, они могут не скрываться, объясняя фактический обман «неосторожным ведением бизнеса», разграничить который со злым умыслом в процессе долевого строительства крайне сложно даже в судебном порядке.

Преждевременная оплата стоимости

Самая распространенная схема мошенничества. Застройщик требует от покупателя выплату полной стоимости квартиры сразу после подписания ДДУ. Случаи, когда фиктивный застройщик собирал деньги на строительство, после чего учредители скрывались со всеми средствами, раньше возникали регулярно. Сегодня реализовать подобную схему непросто, учитывая осведомленность населения, а также введение новых правил долевого строительства (вступили в силу с 01.07.2019 г.).

Пример. В соглашении ДДУ теперь три стороны – покупатель, застройщик и эскроу-агент (банк). Деньги от долевого строительства поступают не строительной компании, а на специальный счет в банке. Он замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит все условия договора.

Продажа по сомнительным документам

Существует несколько вариантов обмана с документами. На этапе строительства между застройщиком и покупателем заключается не ДДУ, а обычное соглашение купли-продажи. Покупатель не получает никаких гарантий, что станет собственником недвижимости. Подобный договор также часто заключается не с основным застройщиком, а с субподрядчиком. В этом случае строительная компания вообще не несет никакой ответственности.

Другой вариант, когда покупка жилья осуществляется через договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Соглашение качественно уступает ДДУ и фактически не предполагает получения услуг от застройщика. Дольщики самостоятельно занимаются поиском подрядчиков и привлечением инвесторов. Председатели ЖСК могут необоснованно увеличить расходы на постройку или необоснованно расторгнуть соглашение с одним или несколькими участниками, а сам процесс строительства дома по договору ЖСК часто растягивается на долгие годы.

Обман с ипотекой

Способ обмана неявный и связан с деятельностью банков. Суть в том, что в процессе согласования условий кредита сотрудник банка предлагает одни условия, а в договоре ипотеки отражаются другие. Речь идет о более высокой процентной ставке, скрытых комиссиях, неразумных последствиях просрочки платежа и т.д. Поэтому, прежде чем подписывать кредитное соглашение, внимательно ознакомьтесь с его условиями, а лучше доверьте это дело квалифицированному юристу.

Виды обмана со стороны продавца на рынке вторички

Появление неизвестных наследников

Продавец, недавно получивший наследство, желает быстро продать квартиру, поэтому запрашивает цену процентов на двадцать ниже рыночной. Покупатель прельщается ценой, приобретает ее, регистрирует, выплачивает деньги продавцу. Вскоре после этого появляется ранее не известный наследник, который только что узнал о положенном ему наследстве, и предъявляет свои права на квартиру.

Суд, как правило, встает на его сторону, и признает сделку недействительной. Покупатель, даже если он успел сделать в квартире ремонт, оказывается без недвижимости и без денег. Во-первых, потому что продавец просто исчез в неизвестном направлении, во-вторых, он может заявить, что деньги уже потрачены, но он готов их выплатить по частям. Взимать с него более 30% зарплаты нельзя, и если таковая невелика, то выплачивать всю сумму он может десятки лет.

Аферисты арендуют квартиру на короткий срок у собственника, временно уезжающего из города, изготавливают фальшивые документы с помощью поддельных бланков, подписей, печатей. Экстренно по сравнительно невысокой цене продают квартиру, заключая договор купли-продажи (ДКП) у подставного нотариуса, и уезжают в неизвестном направлении.

Настоящий хозяин, вернувшись домой, застает новых «владельцев» квартиры, которых выселяет по суду, так как ДКП признается недействительным. Попытки найти мошенников и призвать их к ответу чаще всего оказываются бесполезными. Покупатель лишается и квартиры, и денег.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников? В этом случае настоящий хозяин подает заявление в суд, и надо подавать встречный иск, так как ситуация может оказаться неоднозначной. В случае признания сделки недействительной подать заявление в суд на возврат денег.

Как обезопасить себя в будущем:

1. Попросить у собственника паспорт и осмотреть его под разными углами освещения на предмет изменений цвета, структуры бумаги, наличия пятен, глянцевитости в определенных местах, взъерошенности и разного размера страниц — эти признаки должны насторожить.
2. Обратить внимание на наличие всех реквизитов и полных данных человека, подписей и печати. Учесть, что паспорт заполняется только одними особыми чернилами, имеющими специфический блеск. Буквы и цифры не должны иметь признаков обводки.
3. На фото должны присутствовать рельефные оттиски, оно должно соответствовать человеку и быть заламинировано.
4. Код подразделения и цифры на круглой печати должны совпадать.
5. Проверить реальность паспорта продавца путем адвокатского запроса в УФМС на предмет сведений о нем.

Нюансы для приватизированной недвижимости

Случается, что собственник приватизированной квартиры решает ее продать, скрыв тот факт, что в ней прописаны жильцы, прежде отказавшиеся от приватизации в пользу хозяина, возможно имеющие другое жилье. Надо иметь в виду, что право проживания в квартире за ними сохраняется, даже при неоднократной перепродаже жилья.

Покупатель рискует оказаться владельцем жилой недвижимости с посторонними людьми в придачу. Мошенники рассчитывают на то, что новый собственник захочет решить проблему, но для этого ему придется раскошелиться. Оспорить такую сделку можно только в том случае, если продавец состоит на учете в наркологическом диспансере, однако деньги вернуть достаточно сложно.

Присвоение задатка

Продавец показывает покупателю квартиру и документы, которые его удовлетворяют, условия продажи также достаточно соблазнительны, и он принимает решение о покупке. Однако продавец настаивает на задатке, покупатель соглашается. Оформляется договор купли-продажи.

После его подписания вдруг обнаруживаются обстоятельства, которые совершенно не устраивают нового владельца, и ДКП расторгается по его инициативе, но задаток не возвращается, так как в договоре прописано условие о его невозврате в случае расторжения ДКП по предложению покупателя.

Реализация жилья нескольким людям

Хозяин квартиры, уезжая из города насовсем в другую страну или местность, может сделать несколько дубликатов с документов на квартиру, быстро оформить ДКП с несколькими покупателями в разных нотариальных конторах и получить деньги от неоднократной продажи.

С одним из покупателей продавец не только оформляет договор, но и регистрирует право собственности на недвижимость в отделении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), с остальными заключает ДКП у нотариуса и берет с них часть денег. Оставшуюся сумму предполагается получить после того, как покупатель самостоятельно пройдет регистрацию. Однако выясняется, что право собственности принадлежит другому человеку, а продавец исчез, и вернуть заплаченные деньги вряд ли удастся.

Что делать, если вы стали жертвой преступления? Подавать заявление в полицию, чтобы попытаться найти афериста.

Как избежать обмана в дальнейшем?

Оплату за квартиру производить через банк. Для этого заключить трехсторонний (банк, продавец, покупатель) договор с банком, по которому банк выдаст продавцу деньги, когда он зарегистрирует квартиру и принесет в банк нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации. Деньги при этом можно положить на депозит или в банковскую ячейку.

Как может обмануть покупатель?

Подпись документов без передачи денег

При этой схеме лицо, приобретающее жилье, при покупке подсовывает продавцу расписку и акт приема-передачи квартиры, также фиксирующий факт передачи денег, их не отдав. После этого доказать, что деньги были получены, невозможно, так как у продавца на руках имеются доказательства полной оплаты. А продавец остается без денег и квартиры.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников? Срочно подать исковое заявление в суд о наложении ареста на квартиру, чтобы покупатель не успел ее перепродать или переоформить на другого человека. Затем подавать заявление в суд о признании сделки недействительной.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Ставить подпись на расписке только после получения и пересчета денег, желательно в присутствии двух свидетелей, которые также должны подписать этот документ, содержащий паспортные данные всех подписантов.

Цифровая подпись

Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово!

Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.

Реализация доли

Покупатель приобретает у одного из владельцев долю, которая может быть совсем невелика. По современному законодательству он с полным правом начинает пользоваться жильем. Попытки со стороны жильцов воспрепятствовать этому терпят неудачу, так как мошенники пишут заявление в полицию о препятствовании пользования жильем и в конечном итоге в присутствии понятых взламывают дверь и начинают хозяйничать.

Они действуют нагло и бесцеремонно, так как их цель — превратить жизнь основных владельцев квартиры в ад, сломить морально и заставить за немыслимые деньги выкупить долю или продать свою долю задешево.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников? Подавать заявление в суд о признании заключенной сделки неправомерной, ущемляющей права других жителей квартиры.

Какие принять меры безопасности?

Владельцы квартиры, имеющие в ней доли, не должны допускать продажу своей доли одним из владельцев, так как именно их право на покупку являются приоритетным, иначе они рискуют понести серьезные материальные потери.

«Развод» при расчетах наличными

В случаях, когда покупатель уговаривает продавца получить деньги наличными, очень велик риск получить «куклу» и даже нарваться на кражу или грабеж. Когда передача денег осуществляется подобным способом, стоит ее провести в банке и тщательно все пересчитать.

Что делать, если вы стали жертвой преступников? Срочно обращаться в ближайшее отделение полиции с заявлением о совершенном преступлении.

Какие меры безопасности предпринять в будущем? Наличному расчету предпочесть безналичный (например, безотзывный аккредитив), а если деньги все же передаются наличными, то при покупке следует воспользоваться банковской ячейкой путем составления трехстороннего договора с банком о передаче денег.

Услуга от риелтора по поиску покупателя

Человек, решивший продать жилье, как правило, хочет совершить сделку быстро, потому что зачастую ему срочно нужны деньги. Таких продавцов выискивают нечестные риелторы, обещая за небольшие комиссионные быстро найти хорошего покупателя, способного приобрести квартиру по выгодной для продавца цене. Причем риелтор не несет ответственность за сам факт сделки.

Сообщник, играющий роль покупателя, вроде сначала согласен на покупку, а затем резко отказывается ее совершать. Сделка провалилась, риелтор получил комиссионные, а продавец понес некоторые материальные потери.

Что делать, если вас обманули? Подать заявление заявление в суд по факту мошенничества, хотя доказать его крайне сложно.

Как обезопасить себя в будущем? Проверять репутацию риелторского агентства, его сертификат, изучать отзывы о его работе.

Передача средств лицу, не наделенному полномочиями

Нередко супруги, родственники, маклеры пытаются получить деньги у покупателя. Надо иметь в виду, что платить нужно только самому продавцу или его законному представителю, имеющему доверенность на заключение данной сделки. Лица, чьи права не подтверждены данным документом, не имеют права получать оплату.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Обращаться в полицию по факту совершенного обмана. Подавать заявление в суд о вселении в квартиру. Подавать документы на регистрацию квартиры.

Какие следует принимать меры, чтобы обезопасить себя:

• Внимательно изучать полномочия лиц, участвующих в сделке, и не передавать деньги третьим лицам, формально не являющимся ее участниками.
• Оформлять расписку о передаче денежных средств и передаточный акт.
• Передавать деньги через банк с оформлением трехстороннего дополнительного договора.

Наличие долгов по коммунальным платежам

Продавец, имея задолженности по коммунальным платежам, скрывает данный факт от покупателя, надеясь самому избежать их оплаты.

Что делать, если вас обманули? Не оплачивать долги, так как долги закреплены за конкретным человеком, а не за квартирой, то есть, даже продав квартиру, бывший собственник остался должником и должен сам заплатить.

Как можно себя обезопасить в будущем? Запросить у продавца справку из УК ЖКХ, подтверждающую отсутствие долгов. Можно самостоятельно взять в УК выписку со всеми задолженностями по оплате за квартиру. При наличии долга можно даже потребовать у продавца снижения цены.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

• представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
• отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
• внесение залога;
• возникновение неожиданных наследников;
• наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Продажа квартиры по поддельным документам

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодекса отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты).

Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о правах собственности. Начиная с 2016 года, владельцам недвижимости выдается выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

Образец выписки из ЕГРН

Способы совершения проступка:

1. Документы утратили юридическую силу (например, использование выписки из ЕГРН, в которой указаны сведения о владельце или о самом объекте до их исправления).
2. Бумаги изготовлены самостоятельно (это касается фактов подделки официальных бланков).
3. В официальных справках и выписках отсутствуют обязательные реквизиты (печати, подписи).

При разоблачении подвоха и доказывании умысла в действиях продавца он может привлекаться к юридической ответственности по статье 159 УК (мошенничество). За это преступнику грозят следующие виды наказаний:

• штраф (120 000 рублей или совокупная сумма зарплаты за один год);
• исправительные работы (до 1 года);
• принудительные работы (до 24 месяцев);
• обязательные работы (360 часов);
• арест (не больше 120 суток);
• ограничение свободы или лишение свободы (на период времени до двух лет).

В статье обозначены и более суровые виды наказаний, если:

• мошенники – группа лиц, действующих по предварительной преступной договоренности, и деянием пострадавшим гражданам был причинен ущерб в значительных размерах (ч.2);
• нарушитель – должностное лицо (ч.3) – касается обстоятельств, когда работники муниципальных и государственных органов власти нарушают законную очередность распределения льгот или же отказывают в предоставлении жилья по договору социального найма, хотя квартиры на распределение имеются;
• действия совершены группой лиц в особо крупном размере или же впоследствии обмана и злоупотребления доверием жертва утратила имущественные права на собственность (ч.4).

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Риэлторы-мошенники часто прибегают к заключению нескольких договоров с разными покупателями собственности. Это делается с целью получения многоразовой прибыли. При этом преступник при заключении сделки передает полный пакет документов, подтверждая свои права на собственность, и предоставляет актуальную выписку из ЕГРН для доказательств юридической чистоты недвижимости.

Распознать подвох можно, если продавец требует вносить взнос до завершения процедуры переоформления без заключения предварительного соглашения. Процесс покупки должен осуществляться в следующем порядке:

1. Подписание договора купли/продажи.
2. Регистрация соглашения у нотариуса – условие не обязательное, но участие юриста позволит подтвердить правильность оформления соглашения и отсутствие юридических подвохов с каждой стороны.
3. Обращение в Росреестр для смены сведений о собственнике.
4. Оплата сделки.

Если покупатель передал наличные деньги продавцу сразу до оформления, а затем выяснилось, что жилье уже продано, то придется жаловаться в полицию с целью защиты личных интересов. Действия нечестного продавца можно квалифицировать по статье 159 Уголовного кодекса.

Подмена квартиры

Защищаться от действий аферистов сложно, учитывая изобретательность мошенников. Подмена объекта возможна только с квартирами на вторичном рынке. На период оформления сделки делается замена табличек на домах и квартирах с целью представления модной и комфортабельной квартиры вместо реальной убогой недвижимости.

Избежать подлога можно, если самостоятельно проверить недвижимость по Яндекс картам, например. Наказание применяется по ст. 159 УК.

Продажа квартиры после смерти владельца

Наибольший срок исковой давности по делам, связанным с получением наследства. Претендент на получение наследства может заявить о своих правах на протяжении десяти лет с момента смерти близкого родственника. Этой схемой часто пользуются сами наследники.

Распоряжаться имуществом наследники могут только через полгода и лишь после получения свидетельства нотариуса о законности претензий на объект.

На практике афера выглядит следующим образом:

• все претенденты вступают в свои законные права;
• оформляется договор продажи;
• новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
• через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
• участникам приходится обращаться с иском в суд.

Заканчивается спор расторжением договора купли-продажи и возвратом объекта изначальному владельцу. Новый собственник остается без квартиры и без денег, поскольку, как показывает судебная практика, переведенная сумма уже потрачена и истребовать от мошенника средства в столь большой сумме практически невозможно.

Доказать мошенничество в таком случае крайне сложно, но если получится подтвердить преступное поведение продавца, то его действия можно квалифицировать по ст. 165 Уголовного кодекса.

Обязательными признаками деяния по ст. 165 выступают:

• совершение с применением обмана или путем злоупотребления доверием;
• потерпевшая сторона – новый собственник (покупатель) недвижимости.
• нанесение материального вреда;
• размер ущерба превышает крупные размеры (250 000 руб.).

В зависимости от обстоятельств совершения проступка, к ответственности могут привлекаться и законные наследники, которые заявили претензии на собственность позже обозначенного срока. Если претенденты заранее имели цель – завладение деньгами, то к ним будут применяться нормы ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В качестве наказания применяются следующие взыскания:

• до 300 тысяч рублей штрафа (совокупная сумма двухлетней заработной платы);
• принудительные работы на два года (дополнительно может применяться ограничение свободы на 12 месяцев);
• лишение свободы на 24 месяца (в качестве факультативного наказания может применяться штраф в сумме 80 000 рублей).

Если такие противоправные действия совершены группой лиц по предварительному сговору или же причинили ущерб в особо крупном размере, то наказание будет более строгим. К таким санкциям относятся:

• принудительные работы на пять лет (также может применяться ограничение свободы на период до двух лет);
• лишение свободы до пяти лет (факультативная санкция – штраф в размере 80 тысяч или же заработная плата за полгода).

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает права населения, а потому есть категория лиц, которых нельзя принудительно выписать из недвижимости, даже при ее продаже, так называемые «вечные жильцы». К таким категориям относятся:

1. Несовершеннолетние граждане.
2. Недееспособные лица.
3. Одинокие пенсионеры.

После полноценного оформления сделки лица отказываются снимать с квартирного учета своих родственников. В обмен на соблюдение условий договора нечестный продавец начинает требовать дополнительные выплаты. Наказать по УК РФ такого владельца не могут, поэтому защищать свои права следует в судебном порядке в рамках гражданского законодательства.

Действия потерпевшей стороны – обращение в суд с целью признания договора недействительным. Основание – отсутствие в соглашении упоминания о том, что в квартире будет и дальше проживать третье лицо. Если такая отметка есть, то придется соблюдать требования контракта.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Статьей 159.1 обозначена уголовная ответственность лиц, которые предоставили финансовому учреждению (банку) ложные сведения и документы с целью получения займа. Это же касается и оформления ипотеки. После доказывания вины заемщика ему грозит одно из следующих видов наказаний (ч. 1 ст. 159.1):

• 120 000 штрафа (зарплата за один год);
• работы исправительные (до 12 месяцев), обязательные (360 часов), принудительные (2 года);
• арест до 4 месяцев;
• ограничение свободы до 24 месяцев.

Более строгое наказание предусмотрено в следующих случаях:

• деяние совершено группой лиц (ч. 2);
• причинение материального вреда в крупном размере (1 500 000 рублей) или же совершение преступления с использованием служебного положения;
• причинение материального ущерба в особо крупном размере (6 000 000 рублей).

На практике существуют следующие виды мошенничества при получении/оформлении ипотеки:

1. Аннулирование оформленного договора (если будет установлено, что собственником доли квартиры являются несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, чьи интересы не были учтены при оформлении сделки).
2. Отчуждение имущества арендатором путем подделки документов на право собственности.
3. Продажа квартиры/дома, которые находятся в залоге банка при действительном ипотечном кредитовании.
4. Пострадавшая сторона банк – заемщик мошенничает с залогом, подает ложное заключение оценки с целью искусственного увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество с долями квартир

При продаже доли собственности продавец должен в обязательном порядке получить письменное согласие других совладельцев на участие в сделке. Такое разрешение должно быть оформлено нотариально. В противном случае сделка будет признана недействительной и объект вернется продавцу.

Черный риэлтор

Отдельным пунктом можно выделить особо циничные схемы черных риэлторов. Это юридически подкованные мошенники, которых сложно привлечь к ответственности.

Потенциальные жертвы: алкоголики, одинокие, пожилые, слабоумные, наркозависимые, люди с долгами за ЖКХ, которые исходя из своей тяжелой ситуации или беспомощности верят мошенникам.

Самые распространенные схемы черных риэлторов:

• мошенники втираются в доверие с целью получить генеральную доверенность на право распоряжение имуществом с последующей продажей его, а человек просто «выкидывается» на улицу;
• неравнозначный обмен жилья;
• выкуп доли имущества и последующее выживание из квартиры.

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В новостройке от застройщика

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

• риск двойной продажи;
• риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Советы и рекомендации специалистов по безопасности

Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:

• обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
• в договоре указывать реальную цену;
• никому не оставлять оригиналы документов;
• убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
• передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
• избегать покупки жилья по доверенности;
• не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
• не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
• проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
• обращаться к помощи квалифицированного юриста.

Как вернуть потерянное жилье, и какое наказание понесет мошенник

Случилось так, что вы оказались обманутым. Это, естественно неприятно, ведь на кону не маленькие суммы. Существует несколько схем получения своего недвижимого имущества.

• Объявление сделки недействительной. Это очень сложно, но попытаться можно. Нужно добиться отмены перехода права собственности посредством судебного решения, в случае если право собственности покупателем (мошенником) уже было совершено.
• Аннулирование договора купли-продажи. Расторгнуть можно до момента оформления мошенником права собственности на приобретенное обманным путем имущество.

В случае, если аннулирование договора купли-продажи осуществляется до момента оформления на покупателя (мошенника) права собственности, собственник имеет возможность обратиться с иском в суд, не заявляя в органы внутренних дел заявления о предмете мошенничества.

При оформлении права собственности приобретения имущества покупателем обманутому продавцу необходимо обратиться в милицию с заявлением о причинении имущественного ущерба по средствам действий мошенников. После проведения всех следственных действий ваше заявление будет отправлено в суд для рассмотрения. Если суд примет вашу сторону, то договор будет незамедлительно расторгнут, и вы получите свое жилье назад.

Если вам удалось доказать, что вы являетесь обманутым, то мошеннику (покупателю) будет предъявлен срок по статье 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации до десяти лет лишения свободы, а также штраф в размере 1 миллиона рублей.

Если вы решили продать свое имущество, не обращаясь к посредникам, то вам следует учесть, что предстоят немалые трудности. Вступая в сделку с имуществом, фактически у каждого собственника есть вероятность оказаться жертвой мошенников. Будьте аккуратны и бдительны.

Соблюдайте закон и будьте осторожны при совершении сделки. Вы должны знать, что в случае недобросовестного отношения вы можете быть обманутым и остаться не только без своего жилья, но и без финансов. Не пожалейте финансовых средств: поищите грамотного юриста, возьмите консультацию или прибегните к его помощи при совершении сделки. Остерегайтесь покупателей-мошенников, будьте бдительны. Надеемся, что наша статья вам поможет при продаже имущества, и желаем вам удачных сделок.

Смотрите также видео по теме «Как продать недвижимость дороже»: