Квартира с обременением, виды обременения, можно ли продать квартиру с обременением

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру, в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Рента

Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.

Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.

Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).

Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.

Аренда

Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.

Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.

Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.

Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно.

По решению суда арендаторов могут выселить, если они:

• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.

Прочие ограничения

В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями.

Ограничения накладываются, если:

• В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья. Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.
• Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.
• В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.
• Квартира была куплена на маткапитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.

Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Можно ли продать квартиру с имеющимся обременением?

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

• доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
• 3 экземпляра договора по продаже жилища;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
• письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
• оплаченная закладная из банка;
• выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить Предварительный-договор-купли-продажи-авто-бланк, включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется купля-продажа.

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму задатка.

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что Договор задатка при КП квартиры не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

• данные сторон;
• предмет договора и его характеристики;
• стоимость квартиры;
• порядок расчетов и передачи имущества;
• Договор-о-матер.-индивид.-ответственности сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Обязательно договор продажи в Договор-купли-продажи-с-рассрочкой-платежа содержит порядок оплаты. Устанавливаются суммы платежей и их периодичность.

Если покупатель задержит очередной платеж, то продавец вправе потребовать возврата имущества. Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости.

Вместо рассрочки можно оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости. Квартира становится залогом.

Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя.

В 2020 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.

Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен. Главное учитывать особенности снятия того или иного обременения.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

• возможная утрата ожидаемой прибыли;
• срок выплаты процентов;
• способ реализации квартиры;
• состояние квартиры на момент продажи;
• рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• разрешение банка-залогодержателя на продажу;
• согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

• решение банка о выдаче кредита покупателю;
• справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

• заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
• перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

• закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
• заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средстваС привлечением ипотечных средствЧерез банк

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

• договор купли-продажи;
• паспорт нового собственника;
• кредитный договор;
• технический паспорт;
• выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

• необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
• отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
• возможном обременении жилища рентой;
• возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
• возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

• если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
• если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Прежде чем покупать жилье, необходимо убедиться в отсутствии обременения

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

п. 1 ст. 922 ГК РФ
п. 1 ст. 867 ГК РФ

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

пп. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р. Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.