Когда лучше всего продавать квартиру – выгодное время и сезон

Когда и в какое время года лучше и выгоднее продавать жилье?

По-мнению большинства экспертов рынка недвижимости хорошая квартира с адекватной ценой пользуется спросом у покупателей, которые действительно хотят приобрести жилплощадь, вне зависимости от месяца и времени года, в который она выставлена на продажу.

Однако объективная статистика говорит о том, что сезон на рынке недвижимости все-таки значительно влияет на спрос — так в каком же месяце лучше продавать недвижимость?

Также многих продавцов интересует вопрос, через какое время после постройки дома в случае новостройки, или в случае вторички можно выгоднее продать недвижимость.

С юридической точки зрения новостройка – это период строительства объекта до ввода его в эксплуатацию. Если застройщик закончил строительство и уже передает квартиры в объекте жильцам, это считается вторичкой. Однако с точки зрения обывателей, новостройкой обычно считается дом, которому не более 2-3 лет.

Цена недвижимости зависит от многих нюансов: адрес, район, застройщик, ремонт, отделка и др. Однако по общему правилу ценовая политика складывается следующим образом:

• цена квартиры в новостройке всегда занижена (чем ранее этап строительства, тем большую скидку покупатель может получить от застройщика от 10 до 25 %, поэтому конкурировать с этим довольно сложно);
• квартира в доме, который построен 1-2 года назад, особенно, когда в ней никто не жил, также не вызывает доверия у покупателей, потому что очень часто в ней проявляются различные неприятности (проблемы с проводкой, со штукатуркой и т.п.) от застройщика;
• вторичка в относительно новом доме 3-20 лет будет стоить дороже, потому что она, как правило, проверена, с ремонтом и всеми удобствами от прошлых жильцов;
• со вторичкой в домах постарше будет сложнее, потому что старый дом ассоциируется с проблемой замены проводки, канализации, труб и др.

Ситуация на рынке

Продавать жилье лучше не на спаде рынка, а на пике. Это общеизвестный факт, но не у всех есть возможность ждать годами возвращения былого спроса на недвижимость. Поэтому стоит руководствоваться здравым смыслом: если цены на рынке падают, то лучше продать в начальной стадии, чем тогда, когда будет достигнуто так называемое дно. Если же квадратные метры дорожают, то стоит подождать пика.

Всплеск цен на недвижимость обычно связан с активизацией банковского кредитования и сокращением объема предложения. Влияет на этот показатель и общая экономическая ситуация в стране. Если рубль падает, то многие инвесторы вкладывают сбережения в недвижимость, боясь обесценивания своих капиталов. Чтобы определиться с подходящим временем для продажи, нужно изучить новости и прогнозы цен аналитиков.

В 2019 году ожидается, что цены на недвижимость подрастут на 3-4%, так что вполне возможно, что удастся неплохо заработать на продаже. Еще больший рост пророчат строящемуся жилью, которое можно реализовать по договору уступки прав. В 2019 году, по данным самих риэлторов, стоимость «первички» может вырасти на 5-10%.

Однако выгодно ли сейчас продавать квартиру или нет, каждый решает сам.

Идеальной даты для продажи жилья не существует.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.

Психология и сезонность квартирных продаж

На покупательский спрос влияет также и психологическая составляющая. Люди осенью чувствуют себя отдохнувшими, готовыми к новым свершениям и кардинальным изменениям в своей жизни, ведь переезд на новой место жительства – это большой стресс. А такие потрясения лучше всего перенести в тёплое время года, тогда как зимой менять что-то вряд ли у кого появится желание.

Квартира – товар по сезону

Хорошая квартира будет пользоваться спросом у покупателей вне зависимости от сезона. Если на квартиру установлена интересная конкурентоспособная цена, то покупатель не заставит себя ждать даже в мёртвый для продаж квартир сезон. Однако, весенние и осенние месяцы наиболее благоприятные для продажи квартиры, в сезон квартиру можно продать быстро и дорого – по лучшей максимальной цене.

Как продать квартиру подороже?

Вне зависимости от того, продаёте вы квартиру сами или пользуетесь услугами посредника — риелторского агентства, стоит подумать о некоторых способах приведения жилья в порядок. Так, например, даже незначительные финансовые вложения в косметический ремонт продаваемого жилища, могут значительно увеличить стоимость квартиры и привлечь большее количество заинтересованных в покупке именно вашей недвижимости покупателей.

Юридическая подготовка

Представьте, что именно вы покупатель, желающий приобрести квартиру. При равнозначных предложениях какое вы выберете — ту квартиру, документы на которую имеются в полном комплекте, готовы или ту, которую придётся «подождать», потому что собственникам нужно выписаться, получить разрешение органов опеки и прочее. Разумеется, более привлекательным выглядит уже юридически «готовое» предложение.

Поэтому постарайтесь:

• заранее собрать все необходимые для совершения сделки купли-продажи документы;
• выписать из квартиры всех лиц, проживающих и зарегистрированных в ней;
• запаситесь справкой из органов опеки о согласии на сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
• получите технический паспорт.

Ремонт

Если вы желаете узнать как и когда лучше продавать квартиру в новостройке, пропустите этот раздел — скорее всего ваше жильё и так выглядит достаточно привлекательно .

А вот продавцам вторичной недвижимости стоит «навести марафет», чтобы добавить привлекательности квартире перед её показом потенциальным покупателям.

Когда продавать жилье в новостройке

Лучшим периодом для продажи инвестиционного объекта считается момент, когда рост цены в данном проекте замедлился. При этом важно понимать, что нужно успеть до сдачи дома в эксплуатацию, иначе придется соблюсти требования налогового законодательства или ждать несколько лет, чтобы не отчислять в государственную казну 13%-ный налог.

Решая, когда лучше продавать квартиру в новостройке, следует учитывать, что в так называемый мертвый период — после подписания сторонами акта приемки объекта — сделку купли-продажи заключить невозможно.

В любом случае дольщик должен самостоятельно определиться с тем, что для него важнее – наилучшая цена либо сэкономленное время и нервы. Если желание продать напрямую не связано с приобретением максимальной прибыли (например, люди получили жилье в наследство и хотят поскорее завершить отношения с застройщиком), то верным решением будет обращение за помощью к юристу их хорошей риэлторской фирмы.

Если в квартире проведена перепланировка

Иногда недвижимость продается после того, как ее владелец произвел там ремонт. При сносе несущих конструкций, например, стены, или при изменении расположения санузла будет требоваться разрешение на проведение перепланировки. Если его нет, то при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. Покупатели либо будут требовать снижения цены, либо быстрого получения документов, подтверждающих законность перепланировки.

Продавец должен будет предъявить:

• разрешение и проект на перепланировку;
• новый техпаспорт БТИ, в котором отражены все изменения.

Большинство банков не выдает ипотечные кредиты на квартиры с неузаконенной перепланировкой, поэтому круг покупателей будет изначально меньше.

Лучше все же заняться этим вопросом и получить разрешение, а затем внести изменения в техпаспорт. Некоторые банки могут взять с заемщика заверенное у нотариуса обязательство все это сделать после выдачи кредита и покупки квартиры.

Как лучше поступить, когда нужно срочно продавать квартиру

Быстрая сделка по сниженной цене — не лучший вариант, тем не менее, нередки случаи, когда продавец желает продать собственность в максимально сжатые сроки и готов к тому, что стоимость жилья при этом снизится. Поэтому довольно востребована услуга срочного выкупа квартир , позволяющая получить деньги в течение 1-3 суток. Настоятельно рекомендуем при таких обстоятельствах обращаться в крупное агентство с солидной репутацией, предоставляющее крепкие гарантии прозрачности сделки.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость платит тот, кто получает доход от продажи, то есть собственник, продавец. Но стороны могут договориться и поделить эти расходы пополам, либо их может взять на себя кто-то один. Если налог платит продавец, то он включает эти расходы в стоимость квартиры.

Ставка налогообложения для физических лиц при купле-продаже квартиры установлена Налоговым Кодексом РФ на уровне от 0 до 13% с полученного дохода. Размер ставки напрямую зависит от срока владения недвижимостью, а также статуса налогоплательщика (резидент или нерезидент).

Если недвижимость была куплена после января 2016 года и находится в собственности продавца менее 5 лет, нужно заплатить 13% с полученного дохода. Трехлетний срок минимально объекта остается только для отдельных случаев (при получении жилья в дар, наследовании, приватизации, пожизненного содержания).

Как правильно установить продажную цену

Когда лучше продавать недвижимость, зависит и от того, в каком состоянии находится квартира. Если она «убитая», а продавец установил максимальную цену, то сработать это может только в случае ажиотажа на рынке. На цену влияет также сроки продажи. Если нужно все оформить быстро, то покупатель может попросить скидку в 5-10%.

Скидку предоставляют и в том случае, когда в квартире есть неузаконенная перепланировка. Не любят покупатели и жилье, в котором раньше были прописаны несовершеннолетние дети, поэтому весьма возможно, что будут добиваться снижения цены хотя бы на 5%.

Чтобы не продешевить и не завысить стоимость своего жилья, можно обратиться за помощью к профессиональному оценщику. Он осмотрит квартиру и составит альбом оценки, в котором опишет диапазон цен и прогноз их изменения в будущем. Услуги оценщиков стоят от 5-6 тыс. рублей. Для их работы потребуется техпаспорт БТИ и другие документы, в том числе подтверждающие право собственности.

Обычно на работу оценщика уходит 5-7 дней. Но возможен заказ и срочной работы, когда отчет подготовят за 1-2 дня. На изготовление техпаспорта БТИ уйдет от одной до трех недель.

Помочь в определении цены могут и риэлторские агентства, которые постоянно мониторят цены на рынке и ведут графики изменения стоимость квадратных метров. Сравнивая аналогичные объекты по метражу, расположению и общему состоянию, риэлторы подскажут примерную цену на недвижимость. Но окончательное слово все равно остается за самим продавцом.

Сколько времени занимает продажа?

Сроки продажи зависят от некоторых фактов — долго ли это может происходить и за какое время реально продать жилье?

В среднем квартира продается от двух до четырех месяцев. У агента это может получится быстрее, так как он имеет опыт работы в сфере недвижимости и знает, как правильно разместить рекламу, как работать с покупателями и нюансы юридического сопровождения сделки.

Что поможет быстрее продать квартиру

Для того, чтобы процесс продажи ускорился, необходимо тщательно подготовиться. Продавцу желательно подготовить все необходимые документы (выписки из ЕГРН, справки о зарегистрированных лицах и пр.), а также снять с учета всех членов семьи. Чтобы быстрее найти покупателя, лучше обратиться в риэлторское агентство с хорошей репутацией.

Какие квартиры лучше продаются:

• с уже готовым техпаспортом БТИ;
• без незаконных перепланировок (для проверки этого и требуется техпаспорт);
• без обременений, арестов (подтверждается выпиской ЕГРН).

Учтите, что многие покупатели берут ипотечные кредиты, и им понадобятся копии с документов на недвижимость для получения согласия банка на кредитование сделки.

Желательно сделать также хотя бы минимальный ремонт и навести в квартире порядок. Ускорит продажу и правильное позиционирование объекта. Если продается жилье эконом-класса, лучше размещать объявление на сайтах, где представлены в основном бюджетные предложения. При продаже квартир от 15 млн. рублей, которые обычно продаются не столь охотно, лучше заключать договор с агентством, которое работает преимущественно с VIP-клиентами.

Почему недвижимость долго не покупают: возможные причины

Вы продаете квартиру уже долгое время, однако реальных покупателей все нет и нет. В чем же причина?

Ваша квартира производит негативное впечатление из-за того, что вы недостаточно уделили внимания ее продаже:

• 1. Беспорядок, грязные полы/окна/зеркала в квартире. Даже при объективно хороших характеристиках античистота портит впечатление о жилье и его хозяевах.
  2. Ремонт. Если жилье выглядит «потрепанно» (облезлые стены, осыпавшаяся с потолка штукатурка, отстающие обои, содранный пол и др.), потенциальный покупатель отмечает это на подсознательном уровне. Конечно, не нужно делать капитального ремонта, но недорогой косметический ремонт поможет добавить «плюсик» в глазах покупателей.
  3. Неправильное поведение при показах квартиры. Нужно быть благожелательным, спокойным и терпимым на просмотрах. Не стоит быть слишком навязчивым, так же как и не стоит реагировать на критику не всегда тактичных покупателей.
  4. Арендаторы, проживающие в квартире. Они могут специально портить впечатление, чтобы не съезжать. Лучше выселить их заблаговременно или попросить покинуть квартиру хотя бы на время просмотров.
• Плохая или слабая реклама. Выставить на 1-2 сайтах недвижимости жилье и ждать, что толпа покупателей ринется вам звонить, неправильный ход. Рекламу надо выставлять на всех возможных ресурсах, в СМИ, можно расклеить объявления.Важно: Объявления нужно обновлять и постить регулярно до появления реального покупателя.
• Неудачные фотографии квартиры. Фото захламленной, неубранной квартиры, неотремонтированных и пошарпанных ее уголков, темных коридоров не подойдут для продажи квартиры. Фотографии должны показывать ваше жилье в лучшем свете. Лучше, если они будут сделаны на профессиональный фотоаппарат. Помимо квартиры не плохо будет сделать и фото подъезда, вида из окна, близлежащей парковки и т.п.
• Завышенная цена. Не нужно считать, что вы единственный продавец с такой «классной» квартирой, которая достойна самой высшей цены. Нет, на рынке недвижимости может быть много сходных с вашим предложений.Поэтому прежде чем поставить цену, нужно проанализировать рынок недвижимости: средняя цена квадратного метра в вашем доме, на вашей улице или в районе; цены на похожие квартиры. Если ваша цена будет выше тех, за которые продают аналогичные квартиры, ваше жилье уйдет в последнюю очередь.
• Неправильно составленное объявление. Важно не просто описать характеристики квартиры, но и показать возможные преимущества покупки именно вашего жилья. Транспортная инфраструктура рядом с домом, наличие парковки, наличие школ, детских садов, поликлиник, развлечений и др.
• Не обращение к профессионалу. Если вы ничего не понимаете в продаже недвижимости, то лучше не скупиться и обратиться к риелтору. Риелтор осуществит продажу квартиры по рыночной цене и в оговоренные сроки.
• Кризис рынка недвижимости. В данном случае следует запастись терпением и подождать улучшения экономической ситуации в стране.

Что делать в таком случае?

Если вы долго не можете продать квартиру, то нужно понять в чем же проблема? Загляните в предыдущие пункты статьи, и, возможно, вы найдете причину этому. Затем нужно устранить выявленную проблему. Если завышенная цена – снизьте до уровня среднерыночной, объявите о возможности торга. Если дело в состоянии квартиры – приведите жилье в порядок, и т.д.

Если вы работаете без агента, не стоит упускать покупателей после просмотра. Звоните им на следующий день и спрашивайте, что их не устроило. Может быть вам удастся решить проблему или найти компромисс.

Небольшие хитрости

Приведём некоторые рекомендации, которые помогут добавить внешней привлекательности вашей квартире в глазах покупателей и исключат появление негативных эмоций от просмотра.

• если из окна вашей квартиры открывается неплохой вид: на лес или парк, на водные объекты и исторические памятники, настаивайте на том, чтобы показывать жильё в светлое время суток;
• а вот если вид из окна непрезентабелен, прикройте окна занавесками и показывайте квартиру по вечерам;
• если местоположение дома таково, что покупателю придётся долго его искать, разбираясь в хитросплетениях улиц и нумерациях домов, предложите встретить его у остановки;
• чтобы избавиться от запаха домашних животных, затхлости и сырости в помещении, перед показом опрыскайте воздух освежителем и поставьте открытую банку с кофе;
• если запах убрать невозможно, покрасьте стены — «аромат» краски негативных эмоций не вызывает, а, напротив, создаёт ощущение недавнего ремонта, что положительно влияет на решение потенциального покупателя;
• показывать квартиру лучше с мебелью, но её должно быть минимальное количество, чтобы не создавалось впечатление загромождённого пространства;
• приведите в порядок трубы и сантехнику — именно их проверяют покупатели в первую очередь;
• устраните следы протечек на потолках и стенах;
• лучше потратиться и привести окна в идеальное состояние;
• если состояние подъезда запущенное, не поскупитесь — приобретите пару банок краски и хотя бы приведите стены в порядок, замените лампочки и отмойте перила.