Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Что значит долевое строительство

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у
которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас
сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся
объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить,
нужны деньги, и немалые. Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме,
который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые
заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к. цена квадратных метров на начальном этапе
минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных
основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая
схема привлечения денег породила очень много негатива. В сферу долевого строительства стали приходить
недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег,
а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков. Такая вакханалия продолжалась
несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако
в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше. Нынешние дольщики при
любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями
со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию.
Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о
девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Что это такое?

Документы в БТИ
Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому
договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и
передать другой стороне договора — дольщику.
Со своей стороны, дольщик должен заплатить оговоренную в договоре сумму и принять этот объект.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором
будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит
застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в
эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

История возникновения

Исторически впервые долевое строительство (ДС) зародилось в Аргентине в 90-х годах.

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не
хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в
которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они
кадастровая стоимость квартиры
получали
жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в
Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы.
Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными,
компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации
ДС
.

Особенности заключения договора

Документы недвижимости
Статья
4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

  • определение объекта строительства;
  • срок передачи этого объекта дольщикам;
  • цену, сроки и порядок ее уплаты;
  • срок гарантии;
  • способы выполнения застройщиком обязательств.
    При отсутствии этих пунктов в ДДУ, он считается
    недействительным.

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков.
При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть
дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее
характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает
ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно
меньше
, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны,
застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом
потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном
качестве постройки эту цену можно оспорить.
Моменты с недвижимостью

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные
средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью
которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Плюсы и минусы долевого строительства


Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные
достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В
    среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается
    покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока
    идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более
    поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена
    недвижимости возрастает.

Недостатки:

  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может
    затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому
    новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с
    застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Риски участия в долевом проекте

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье
долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств. Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства .
Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической
неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права
участников. Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет
определение даты, с которой начинается отсчет неустойки. Поэтому, мы советуем обращаться за профессиональной
помощью к юристам по долевому участию .

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть
установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с
отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти
множество.

Самый серьезный риск, с которым может столкнуться дольщик – это банкротство застройщика. Заранее застраховаться от этого невозможно. Даже изучив всю подноготную строительной компании, нельзя предугадать, что может произойти с фирмой за несколько лет строительства. Здесь остается только надеяться на лучшее, но и, конечно, не включаться в проект, если налицо все признаки надвигающегося банкротства.

Основные моменты долевого участия в строительстве

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Дольщик
находится под защитой государства только при заключении ДДУ по 214 ФЗ, который приобретает законную силу после
прохождения регистрации в Росреестре . Другие виды договоров (предварительный или инвестиционный),
а также продажа жилья по вексельной системе не гарантируют инвестору получение квартиры.


Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации
ДДУ. До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы
до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного
жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку . Если имеют
место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта,
непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.), дольщики имеют право
расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Инвестор должен своевременно вносить плату в соответствии с условиями договора. Застройщик имеет право потребовать с участника неустойку за нарушения условий оплаты , а при просрочке платежей более двух месяцев – расторгнуть договор. Дольщик также не может по своему желанию прекратить исполнение ДДУ, если застройщик выполняет полностью свои обязательства перед участником. Чтобы выйти из проекта должны иметься основания, предусмотренные ст.9 214 ФЗ.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки. Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства
к подобным сделкам.

Какие требования предъявляет к застройщикам закон

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных
    поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

У застройщика на руках должно иметься разрешение на строительство, также на его официальном сайте должна быть
опубликована проектная декларация на возводимый объект. Только после этого девелопер имеет право заключать сделки и
привлекать инвестиции.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым
участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе
взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности
застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Стоимость недвижимости на
этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье.
Есть риск, что застройщик
обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков.
Можно накопить денег на
мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом.
Может возникнуть
форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта.
Квартиры, купленные по
ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже.
Все время строительства
придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК.
Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить
право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь
пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства
или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от
недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ : как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте
застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте
компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому
требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте
Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — если ее нет в реестре, это
хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можнов
электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее
застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть
— из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно
законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдитена сайт Федеральной налоговой службы и
посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков,
почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и
будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а
застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность
дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру, отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В
документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически
отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги
и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет
вместо ДДУ в будущем: эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем
строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если
девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры
долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на
строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним
ДДУ.

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом
случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал
договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования
недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается
отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в
Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

  •   дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;
  •   не подписан акт приема-передачи квартиры;
  •   сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;
  •   дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия
компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с
господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой
банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии
наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале
процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать
недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию,
обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок
сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов —
предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше,
если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в
строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике.
Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с
застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот
проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

  • разрешение на строительство объекта;
  • документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве
    собственности);
  • проектная документация;
  • документы о государственной экспертизе;
  • данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно
отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В
частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом
строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы
документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а
значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте
недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить
себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с
определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.

В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

  • задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств
    дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных
    обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых
    исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а
    квартирами, для реализации которых нужно время;
  • дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или
    увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
  • невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
  • невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить
    документы на учет в регистрационную палату;
  • многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании
    договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;
  • приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
  • использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление
    беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством
    конкретного дома.

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика
и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

С 1 июля 2019 года в законодательство внесены изменения, направленные на реформу
долевого строительства. Привлечение средств дольщиков будет возможно только при использовании эскроу-счетов.
На каждого участника в банке будет открываться индивидуальный счет и фактически договор долевого участия
станет 3-х сторонним. Проекты строительства, начатые до этого срока, завершаются по старым правилам.

Как стать участником долевого строительства – пошаговая инструкция

Приобретение квартиры по долевке – это реальная выгода, позволяющая экономить значительную сумму
денег. После принятия важного решения покупать недвижимость, необходимо предпринять определенные шаги в
достижении этой цели.

Чтобы сделка была выгодной и удачной, необходимо составить план, в котором будут подробно
прописаны все действия и их последовательность:

  • определение наиболее выгодных сроков купли жилья и предполагаемую дату въезда в готовую квартиру;
  • объем необходимой суммы средств, а также установление вида платежа. Провести предварительный его расчет и
    определить приоритет оплаты, то есть единовременное внесение всей суммы, если имеется весь объем наличных
    денег, или поэтапное внесение платежей с привлечением заемных средств. Будет это ипотека или кредит, на
    определенную сумму и в каком банке;
  • выбор застройщика и желаемой недвижимости;
  • тщательная проверка строительной фирмы по всем пунктам ее деятельности и изучение образца ДДУ;
  • заключение договора. Перед его подписанием желательно провести независимую экспертизу специалистами, что
    значительно может повысить надежность и чистоту сделки;
  • регистрация договора долевого участия в регистрационной палате, которая защищает дольщика во всех его
    правах, определенных законодательством.

Только тщательно спланированные действия и их выполнение позволят стать успешным участником
долевого строительства многоквартирного дома.

Существующие способы страхования в долевом строительстве

В настоящее время по законодательству каждая фирма, работающая в строительном сегменте, обязана оформлять
страховое свидетельство на каждый вновь построенный объект
. Застройщик должен это сделать до
заключения ДДУ. Кроме этого, он страхует и сам договор, что позволяет значительно снизить обман дольщиков
застройщиком.

Застройщик решает сам, каким способом он будет осуществлять страхование, руководствуясь при этом
ФЗ № 214 и ФЗ № 236, которые регламентируют:

  • поручительство банка, удовлетворяющего требованиям ЦБ – это работа на финансовом рынке не менее 5 лет,
    уставной капитал в размере 200 миллионов и собственные средства в объеме 1 миллиарда рублей;
  • через страховую компанию, имеющую положительную репутацию по оценке ЦБ;
  • через членство в ОВС ( общество взаимного страхования).

Страховое свидетельство входит в список обязательных документов, подаваемых на регистрацию
договора долевого участия. При оформлении ДДУ каждого инвестора страхуются и дольщики. Активация страховки
наступает с момента регистрации договора.

Как можно снизить риски при заключении ДДУ

Застройщик при возведении жилого дома привлекает денежные средства лиц, желающих приобрести в
нем квартиру. Не все строительные фирмы добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками.

Для снижения риска попасть на такого застройщика необходима проверка, подтверждающая право этой
организации привлекать денежные средства на строительство
. Это возможно только в следующих случаях:

  • если организация имеет разрешение на строительство;
  • положительное экспертное заключение на проектную документацию;
  • документы на земельный участок под строительство многоквартирного дома в виде права собственности или
    аренды;
  • свидетельство о регистрации в налоговых органах;
  • устав строительной фирмы.

По законодательству право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости
(ЕГРН), что можно проверить, запросив выписку. Кроме этого, дольщик должен иметь информацию о
наличии
:

  • проектной документации;
  • форму проекта договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и привлечении денежных
    средств, граждан;
  • фотографии об этапах настоящего возведения объекта;
  • заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной
    декларации требованиям всех нормативно-правовых актов;
  • наличие компенсационного фонда и регулярных в него отчислений строительной компанией.

Если фирма действует на законных основаниях, пакет документов должен быть в полном объеме, и
представлен для ознакомления в оригинале, а не в копиях.

Особое внимание дольщику необходимо уделить этому фонду и как часто застройщик переводит в него
средства
, так как он является гарантов возврата финансов в случае банкротства фирмы. По
законодательству эти сведения должны быть предоставлены в полном объеме. Только получив подробную и в полном
объеме информацию о застройщике, можно обезопасить себя перед заключением ДДУ.

Что ждет долевое строительство?

С 1 июля 2018 года в силу вступают изменения, которые ужесточат требования к застройщикам. Чем грозит и к чему
приведет изменение или отмена такого вида финансирования? И будет ли что-то вместо долевого строительство?
Ответы на этот и другие вопросы даст один из юристов:

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на
удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является
оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким
будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то
застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр
приобретаемой недвижимости.

Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой
суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных
метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную
рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под
давлением инфляции.

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами
мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство
    застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету
    которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для
    возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д.,
    также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только
    деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное
    случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор
    еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был
    зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть
    деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в
    результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение
    оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки.
    После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не
    получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие
    совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно
    входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого
    фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности
    за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут
    впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три
    этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального
    мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и
    Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию,
представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти
    данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить
    документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является
    недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных
    санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны
    считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по
    назначению (то есть, в строительных целях).

фото8

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии
со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии,
    клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения.
    После этого производится повторный осмотр.
  4.  После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить
госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться
исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

фото6

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для
    этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только
    этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока,
    который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании
    строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока,
    установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи
    рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии
    с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем
    порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого
участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать
приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

фото7

Заключение

Договора долевого участия составляются чаще всего штатными юристами застройщика, которые прописывают в них
выгодные для себя положения, стараясь защититься от финансовых или иных рисков. Чтобы дольщик смог получить
квартиру в срок, прописанный в договоре, а не ждать ее годы, необходимо подписание документа делать в
присутствии независимого юриста, специализирующегося в этой отрасли юриспруденции.

Тщательное изучение всей документации по застройщику и привлечение дольщиком стороннего специалиста для
подписания ДДУ, позволит минимизировать риски потери финансовых средств и своевременного получения квартиры.

Источники

  • https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html
  • https://J.Etagi.com/ps/ddu-v-novostroyke-chto-yeto/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/
  • https://metrprice.ru/analitika-rynka/chto-takoe-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov
  • https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html

Это интересно
Adblock
detector