Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее?

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Зачем нужна кадастровая стоимость?

От размера кадастровой стоимости зависит расчет налога
на недвижимое имущество лиц: земельный участок, квартира, здание, частный дом.
В ряде случаев кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости
и приближена к ней.

Сфера применения

Для чего государству необходимо определение стоимости всех объектов недвижимости, находящихся, в том числе, в частном владении? Прежде всего она необходима для расчета налоговых платежей, которые в свою очередь обеспечивают финансовые потребности государства.

Так, кадастровая оценка производится для следующих целей:

• В качестве налоговой базы для расчета платежей по земельным участкам;
• Для вычисления налога на имущество физических лиц при осуществлении сделок с участием объекта недвижимости;
• При выкупе недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Так, согласно ст. 34.4 ЗК РФ цена земельного участка, если его отчуждение осуществляется без проведения торгов, не может быть выше его кадастровой стоимости. Если же назначается аукцион, то стартовая цена объекта не должна быть ниже кадастровой;
• При взимании арендной платы при эксплуатации государственного земельного участка;
• При совершении нотариальных действий для расчета госпошлины;
• Нередко требуется при оформлении кредита под залог недвижимости.

Как происходит оценка?

Следует отметить, что стоимость квартиры или прочего объекта недвижимости устанавливается с учетом различных характеристик. На определение цены влияют такие факторы:

• площадь участка или квадратные метры недвижимости;
• инфраструктура окружающей территории;
• местоположение земельного участка;
• целевое назначение надела;
• наличие инженерных коммуникаций на участке;
• степень износа дома и дата его постройки;
• экономическая ситуация в регионе;
• средняя рыночная цена на аналогичные объекты.

Как указывалось выше, оценку недвижимости производит инженер-оценщик, имеющий соответствующую лицензию на осуществление данной деятельности, который работает на основании государственного контракта. Требования к лицу, которое может быть допущено к совершению данной процедуры, установлены в ст. 29 ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Важно отметить, что тот или иной оценщик использует собственный алгоритм оценки.

Как правило, на первом этапе происходит сбор данных и их обработка. При сравнительном подходе оценщик сопоставляет характеристики оцениваемого объекта с аналогичной недвижимостью, присутствующей на рынке.

В отношении квартир учитываются количество комнат, общая площадь жилья, этаж, на котором расположена квартира, а также количество этажей непосредственно в самом здании, год его возведения, наличие балкона и тп.

Отметим, что оценщик при установлении кадастровой стоимости не учитывает некоторые факторы.

Такие, как наличие свежего ремонта или состояние сантехники, на которые практически всегда обращают внимание при определении рыночной стоимости квартиры. Земельные участки для оценки могут группироваться в зависимости от их площади, разрешенного вида использования и сравниваться с аналогичными наделами земли.

На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки включает комплекс следующих действий:

• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с исполнителем работ договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость и сумму налога на имущество?

1. Заполните форму поиска или введите кадастровый номер объекта недвижимости.
2. Дождитесь результата.
3. Получите информацию о кадастровой стоимости и сумме налога на имущество.

Кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость – дополнительная характеристика карты. У каждого вида недвижимости, будь то частный дом или квартира, есть своя кадастровая стоимость. Кадастровая оценка объекта проводится по определенной системе, которую разработала кадастровая палата РФ. Важно! Кадастровая стоимость обновляется регулярно. Минимум один раз в три-пять лет проводится очередная уточняющая кадастровая оценка. Если проверку стоимости вы проводили более чем три-пять лет назад, используйте кадастровый номер вновь и получите актуальные данные.

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры — рыночная стоимость квартиры, которая устанавливается и рассчитывается действующим органом – Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой.

Показатель кадастровой стоимости квартиры необходим для определения размера налога на имущество физических лиц, находящегося в собственности этих лиц.

Этот показатель рассчитывается государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит на основе данных о недвижимости, которые предварительно внесены в кадастр.

Кадастровая стоимость земельных участков

Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления.

К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:

• территориальное размещение;
• площадь земельного участка;
• категорию земельного участка;
• особенность разрешенного использования участка и др.

От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, определяемый в соответствии с главой 31 Налогового кодекса.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

* Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Когда требуется онлайн выписка из ЕГРН?

Единый государственный реестр, поиск объекта и выписка ЕГРН могут потребоваться для установки права собственности на имущество, определения верной даты регистрации недвижимости в росреестре. Информация в обязательном порядке запрашивается при подготовке сделки по «купле-продаже» объекта любого типа (земельный участок, коттедж, квартира и т.д.).

Сроки получения информации

Электронная выписка из ЕГРН предоставляется в самые краткие сроки. Однако срочность не отражается на качестве выполнения заказа. Вся информация будет актуальной и действительной. Онлайн росреестр – полноценная база по всем городам и регионам России. Данные базы обновляются незамедлительно, при поступлении новой информации о правообладателе. Заказывать поиск объекта необходимо в обязательном порядке! Электронная выписка из ЕГРН, верные данные про кадастровый номер и прочие сведения про земельный участок, квартиру, дом и другие объекты позволила доказать и опровергнуть юридическую чистоту множества договоров по «купле-продаже» недвижимого имущества.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Следует отметить, что кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить , однако сделать это можно лишь по двум основаниям:

• изначально недостоверные сведения о недвижимости, которые были использованы при осуществлении процедуры оценки экспертом;
• рыночная цена объекта была установлена на ту дату, когда была утверждена его кадастровая стоимость. Нужно учитывать, что резкое падение цены недвижимости, уже после установления кадастровой стоимости, к сожалению, не будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр.

С целью пересмотра кадастровых данных и изменения стоимости, заявитель вправе обратиться к заказчику проведения кадастровой оценки с запросом о предоставлении данных, которые были использованы инженером при проведении процедуры оценки. Возможно, оценщик неправильно учитывает условия, влияющие на оценку недвижимости. К таковым относятся целевое назначение объекта, местоположение, его площадь, аварийное состояние объекта и тп.

Данную информацию заказчик обязан предоставить в течение 7 дней.

По результатам пересмотра комиссией кадастровой стоимости, ее величина может быть существенно снижена.

Результаты работы данной комиссии можно увидеть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Кроме того, оспорить кадастровые данные заинтересованное лицо может в судебном порядке посредством направления искового заявления.

Кадастровая стоимость непостоянна, поэтому перед осуществлением той или иной сделки на рынке недвижимости заинтересованному лицу следует получить новую выписку из Росреестра.