Как разменять квартиру, если один из собственников против?

Понятие

Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.

Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.

Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.

Законность действий

Можно ли обменять квартиру на квартиру? Разрешен ли обмен квартир? Законом не запрещен обмен недвижимости по России. При его осуществлении одно жилое помещение может быть обменено на другое.

Размен муниципального жилья возможен исключительно на жилое помещение такого же типа собственности.

Более того, существует принудительный размен муниципальной недвижимости, предоставляемой по договору социального найма.

Причины

Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.

Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг.

Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город. Иногда уместен размен жилья во время путешествия.

Размен квартиры: с чего начать

Начало процесса размена потребует определение дома, в котором расположен объект недвижимого имущества, как вида недвижимости, наделенного правоспособностью, а также которое:

• вне списков аварийного жилья;
• не подвержено внесению в приказ о сносе.

Намного целесообразнее разделять жилье, которое приватизировано. Порой лица, которые желают разъехаться, изначально приватизируют квартиру, а уже после данной процедуры приступают к распоряжению данным имуществом как начальным основанием к расселению.

Если же у лиц имеется принципиальная позиция, то следует обратиться в адрес исполнительного комитета с соответствующим заявлением. Как правило, в соответствующем органе имеются данные о гражданах, которые нуждаются в решении вопроса о жилье.

При отсутствии подобной информационной базы, следует приступать к поискам альтернативы в самостоятельном порядке, однако, лишь после утверждения исполнительным комитетом вашего заявления.

Если помещение оформлено в собственность, то процедуру стоит начать с вариантов размена. Для данных целей не лишним будет воспользоваться:

• СМИ;
• Агентствами информационного характера;
• Интернет онлайн-сервисами.

Подготовка документов

Данные мероприятия являются предварительным этапом перед разменом объекта недвижимости. Для данных целей, закажите проведение инвентаризации, а также истребуйте справку из БТИ. При наличии незаконной перепланировки, следует провести узаконивание, а также получить технический план с экспликацией.

Правоустанавливающие документы:

• Договор на получение права владения объектом недвижимости;
• Свидетельство по наследованию;
• Свидетельство о приватизации недвижимости;
• Договор соцнайма.

В качестве приложения понадобится свидетельство о праве собственности. Если есть несовершеннолетние дети, потребуется также разрешение органов опеки и попечительства.

Также потребуется наличие следующих документов:

• Разрешение со стороны супруга и совладельца;
• Справочные данные об отсутствии обременений и ареста;
• Выписка из домовой книги по объекту;
• Справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по платежам коммунального значения.

При наличии вышеуказанных документов, которые будут должным образом оформлены, может быть беспрепятственно оформлен размен квартиры.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

• приватизированной квартиры;
• неприватизированной квартиры;
• муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
• квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

• с участием органов местной власти;
• между физическими лицами;
• с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

• равноценный – на аналогичные условия;
• на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
• между городами с учетом переезда сторон;
• на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Способы

Методика проведения процедуры различается в зависимости от того, кто этим имуществом владеет:

1. Органы местной власти – муниципальное жилье.
2. Физическое лицо.
3. Участники долевой приватизации.

Также она разделяется по признаку причины необходимости размена:

1. Доли владения равны по стоимости и площади.
2. Владелец большей части получает доплату за лишние метры.
3. Смена городов.
4. Квартиру на несколько комнат в коммунальной квартире.
5. На иное жилье или имущество другого характера.

Главным условием является – сохранение вида права без изменений. В исключительных ситуациях возможна форма его изменения, но это следует производить до начала процедуры размены.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого.

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти – владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант – мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя – органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

• она должна принадлежать обоим супругам;
• жилая площадь нажита совместно в течение брака;
• не имеет обременений;
• собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества – ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры – это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

• ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
• информация о сторонах процесса;
• цена иска (если уместно);
• подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
• ссылки на правоустанавливающие документы;
• обоснование выдвигаемых требований;
• сами требования;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий – продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников – случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

Схема проведения процедуры

1. Для начала необходимо определить жилье, как правоспособное. Для этого оно не должно быть:
   • В аварийном состоянии.
   • Не включено в состав домов, попадающих под снос.
2. Перед процедурой рекомендуется приватизировать жилье и на этом основании распоряжаться им.
3. При принципиальной позиции жильцов и их нежелании переводить муниципальную форму в приватизированную, нужно обратиться в исполком с заявлением о расселении. Возможно у них подберутся удовлетворяющие требования варианты. При отсутствии кандидатур поиск производится самостоятельно.
4. Подобрать варианты. При помощи:
   • СМИ.
   • Информационные агентства местного формата.
   • Онлайн-опции.
5. Обратиться к риелтору. При необходимости может быть предложена альтернативная сделка с гарантией приобретения жилья.

Пакет документов:

1. Акт о проведении инвентаризации квартиры.
2. Справка из БТИ.
3. При несанкционированных перепланировках их нужно зарегистрировать и предоставить технических план и экспликацию помещения.
4. Договор, являющийся основанием для возникновения права владения недвижимостью.
5. Свидетельство о наследственном праве.
6. Акт, подтверждающий приватизацию жилья.
7. Договор о социальном найме.
8. Свидетельство на собственность.
9. При осуществлении расселения по решению судебных органов прилагается выписка.
10. Если имеются несовершеннолетние зарегистрированные по адресу обмена – нужно предоставить разрешение от органов попечительства.
11. Согласие законного супруга или жены.
12. Акт свидетельствующий об отсутствии ареста имущества или иных обременительных обстоятельств.
13. Справка об отсутствии просрочки по платежам за коммунальные услуги.
14. Выписка из домовой книги.

На основании этих документов производят процедуру размена.

Какая квартира подлежит размену через суд?

Размен муниципальной квартиры и размен приватизированной квартиры можно провести по решению суда. Так же, вы имеете право подать в суд на размен квартиры, если у квартиры не один, а несколько собственников.

Список документации, предоставляемой в судебный орган

Исковое заявление является основным документом, который требуется направить в соответствующую судебную инстанцию. Иск может быть составлен как самостоятельно гражданином, так и с помощью специалиста, разбирающегося в спорных ситуациях данной сферы. В последнем случае услуга предоставляется на платной основе.

В исковом заявлении должны быть указаны перечисленные пункты:

• паспортные данные ответчика, заявителя и всех заинтересованных в деле лиц;
• наименование судебной инстанции;
• сведения о квартире, подлежащей размену (адрес, характеристики, время проживания по данному адресу);
• причины обращения в суд (просьба о принудительном разделе жилья и основания, по которым лица не могут дальнейшее совместное проживание на одной жилплощади);
• предложение вариантов размена;
• указание отсутствия добровольного согласия прочих сторон;
• список приобщённых документов;
• подпись заявителя.

Следует отметить, что выделяют равноценный и неравноценный размен. В последнем случае граждане, получившие другую квартиру в результате заключённой сделки, обязуются выплатить второй стороне недостающую сумму, которая является разницей в стоимости жилых помещений.

Помимо иска, в судебный орган предоставляются следующие бумаги:

• документ, на основании которого гражданин вправе проживать в квартире и претендовать на размен (ордер, договор соц. найма, правоустанавливающие бумаги на приватизированное помещение);
• справки о составе семьи и о всех прописанных по адресу лицах;
• свидетельства о заключении/расторжении брака;
• оформленное письменно разрешение на обмен от совладельцев, муниципалитета или наймодателя;
• чек, подтверждающий оплату пошлины за подачу иска;
• выписка с лицевого счёта;
• кадастровый паспорт помещения.

Чтобы судья удовлетворил требования истца, гражданину следует предложить в тексте иска возможные способы решения конфликта, то есть прописать варианты размена. При этом важно учитывать, что новое жилое помещение должно отвечать установленным законодательством требованиям, а именно чтобы:

• на каждого владельца полагалась отведённая в регионе норма жилой площади;
• помещение соответствовало санитарным нормам;
• учитывались интересы детей и недееспособных граждан.

Стоимость процедуры размена

Стоимость размена зависит от выбранного способа реализации жилья. В случае заключения договора мены граждане должны оплатить второй стороне, с которой происходит обмен, сумму, составляющую разницу в стоимости квартир.

После оформления данной сделки лица оплачивают только стоимость изготовления нового свидетельства о праве собственности. Цена иска также зависит от цены спорного жилого помещения.

Процедура налогообложения

Для начисления налога при процедуре обмена квартиры применяются аналогичные нормы, как и при купле-продаже.

При нахождении недвижимости в собственности менее 3 лет, имущество подлежит налогообложению в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. рублей.

Пример:

Стоимость приобретения квартиры 2500000, а обмен произошел на сумму 4000000 рублей. В собственности имущество 2 года, а значит процентная ставка налога 13%.

Налог = (4000000 – 2500000): 100 Х13= 195 000 рублей.

Возможно ли разменять муниципальное жильё?

На основании норм законодательства, принудительный размен муниципальной квартиры фактически невозможен, так как такое жильё не является собственностью граждан, а относится к владению муниципальных властей. Лица, проживающие в муниципальной квартире благодаря заключённому договору социального найма, не могут свободно ею владеть или распоряжаться.

Однако такое жильё возможно обменять на аналогичное на тех же условиях проживания с согласия местных властей и всех проживающих в квартире граждан.

Согласно 72 статье ЖК РФ, лица, заключившие договор соц. найма, вправе претендовать на обмен данной муниципальной квартиры на другую, предоставляемую нанимателями на тех же условиях. Если прочие жильцы не согласны с разменом, возможно подать соответствующий иск в суд.

15/06/2016 — UPD: Обращаем ваше внимание, что с 15 июля 2016 года в ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля были внесены изменения, согласно которым Росреестр больше не осуществляет выдачу правоподтверждающего свидетельства при регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Риски

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

При обмене между родственниками лучше также составлять соглашение, чтобы избежать возможного недопонимания.

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

На что обращать внимание?

Главное, на что обращать внимание при составлении соглашения – набор документов и их соответствие нормам. Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки.
Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения.

Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.

Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого.

Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

• судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
• неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
• отказ органов опеки и попечительства.

Особенности и нюансы

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

• безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;
• отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;
• разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.

Среди основных недостатков:

• высокая стоимость услуги с платой агенту;
• агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

Однако при обмене государственной недвижимости невозможно получать доплату, так как действия осуществляются не с личным жильем, а с тем, которое участникам фактически не принадлежит.

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.