Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция, советы как самостоятельно продать квартиру без риэлтора, посредников

Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция, советы как самостоятельно продать квартиру без риэлтора, посредников

Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция, советы как самостоятельно продать квартиру без риэлтора, посредников

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Варианты проведения сделки

Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа осуществляется в письменном виде. К договору ещё прикладывается акт приёма-передачи. Перед составлением основного документа часто подписывается предварительное соглашение, а также бумага, свидетельствующая о даче задатка.

Купля-продажа доли в квартире

Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.

Проходить процесс будет с учётом следующих особенностей:

  • владелец должен предоставить документацию на объект;
  • потребуется оформить отдельный счёт по оплате коммунальных услуг;
  • прежде чем продать свою долю постороннему лицу, необходимо предложить купить её остальным гражданам, владеющим оставшимися долями;
  • предупреждение о продаже доли оформляется в письменном виде.

Купля-продажа между родственниками

Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.

Часто к подобному методу прибегают как к альтернативе составления завещания.

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

Оформление купли-продажи квартиры

Прежде чем определить, как оформляется сделка купли-продажи квартиры, разберём, что представляет подобный договор. Оформление сделки купли-продажи – соглашение, по которому продавец и покупатель производят обмен, когда квартира меняется на определённую сумму средств. Все совершенные операции продаваемой недвижимости характеризует чёткая последовательность.

Соглашение вступает в силу сразу после подписания документации сторонами. Однако, если собственник квартиры больше ни в чём не участвует, для оформляющего на этом всё не заканчивается. Рассмотрим, что необходимо сделать, чтобы процедура прошла успешно.

Самостоятельно

Самостоятельный образ проведения сделки купли-продажи квартиры имеет ряд преимуществ. Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.

Шаг 1: определение цены квартиры

Сначала Продавцу понадобится определить актуальную стоимость жилья. Собственник напрямую заинтересован в грамотном и своевременном выполнении этого шага, ведь:

  1. Неправильная оценка недвижимости и занижение стоимости может вылиться для Продавца в потерю денег.
  2. Неправильная оценка недвижимости и завышение стоимости может привести к тому, что предложение не заинтересует ни одного Покупателя

Стоимость квартиры должна быть объективной, рациональной, логичной и документально доказуемой. Нельзя просто взять и выставить недвижимость на продажу по той цене, которую захочет выручить действующий собственник. Впоследствии такое «своеволие» может быть рассмотрено контролирующими органами как налоговое преступление, ведь именно от суммы выручки Продавцу понадобится заплатить в бюджет налоговые отчисления.

Вы можете установить наиболее точную цену недвижимости, если воспользуетесь следующими вариантами:

Эта бумага выдается либо в Бюро технической инвентаризации, либо в Многофункциональном центре. За выдачу справки понадобится уплатить госпошлину – от 350 рублей и выше, если помимо оформления документа потребуется выполнение каких-либо дополнительных действий. Например, «на дом» может выехать специалист БТИ, который проведет осмотр жилого помещения и предоставит более детальное заключение о текущем состоянии квартиры. Справка из БТИ подготавливается в среднем за 10 рабочих дней. Обычно стоимость, рассчитываемая независимым оценщиком, оказывается несколько выше, нежели стоимость, рассчитываемая инспектором из БТИ. Это связано с тем, что независимый оценщик отталкивается от рыночных критериев и актуальных трендов на рынке недвижимости. В свою очередь, работники БТИ отталкиваются от государственных параметров и критериев массовой оценки. За услуги независимого оценщика понадобится заплатить больше – в среднем от 5 до 10 тыс. рублей (в зависимости от населенного пункта и площади самой квартиры). Специалиста также нужно будет проверить на предмет благонадежности – изучить профильную документацию, репутацию, стаж, отзывы бывших клиентов.

В целом на стоимость объекта недвижимости влияют следующие характеристики:

  1. Общий метраж.
  2. Количество комнат. Здесь существует определенный парадокс. Стоимость всей квартиры увеличивается, если увеличивается количество комнат. Однако стоимость отдельно взятого квадратного метра, наоборот, уменьшается. Это связано с тем, что многокомнатные квартиры сегодня не слишком востребованы на рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в «спальных» районах.
  3. Площадь кухни. Если это значение менее 10 кв. м., то квартира существенно падает в цене.
  4. Планировка. Квартира с раздельными комнатами оценивается значительно выше, чем со смежными комнатами. Смежными называются такие комнаты, которые имеют общий вход. Т.е. сразу попасть в дальнюю комнату нельзя, – необходимо обязательно проходить через другую комнату.
  5. Ремонт и наличие коммуникационных систем. Хороший и качественный ремонт может увеличить стоимость квартиры на 10% в сравнении со среднерыночными вариантами, а отсутствие такого ремонта – уменьшить стоимость квартиры на те же 10%. Если же в жилом помещении будет иметься косметический, но довольно дешевый ремонт, кардинального влияния на цену это не окажет.
  6. Этажность. Наиболее дорогостоящими являются квартиры, расположенные на средних этажах.
  7. Балкон/лоджия. Положительно влияет на цену не только наличие самого балкона или лоджии, но и их остекление. Если балкон или лоджия были застеклены совсем недавно с использованием качественных пластиковых или деревянных рам, это добавит квартире еще 5% в цене. А вот старые и давно сгнившие доски вкупе с плохими стеклами никак не скажутся на стоимости квартиры.
  8. Общее обустройство дома и придомовой территории (наличие/отсутствие лифта, мусоропровода, площадок, озелененных пространств, паркинга и т.д.).
  9. Состояние дома, степень его износа.
  10. Район и инфраструктура. Покупателями ценятся обжитые районы с торговыми центрами, школами, поликлиниками, хорошей транспортной доступностью и т.д.
  11. Размеры коммунальных платежей. Покупатели предпочитают знать, сколько и за что им нужно будет платить. Поэтому наличие в квартире счетчиков для учета потребленных ресурсов (воды, света, газа и пр.) окажется для Продавца большим плюсом.

После расчета стоимости Вам необходимо добавить к полученному значению еще 20% сверху. Именно по такой цене жилье обычно выставляется на продажу, – так собственник оставляет себе возможность для торгов, скидок и т.д. Дальше действовать необходимо по ситуации. Если Покупатели положительно реагируют на предложение, то Вы можете попробовать поднять цену еще на 5-10%. Однако если изначально на объявление никто не откликается или отклики скудны, цену, наоборот, понадобится снизить – на те же 5-10%.

Шаг 2: поиск заинтересованного Покупателя

Порядок продажи квартиры в 2020 году подразумевает проведение качественной рекламной кампании. Соответствующие объявления необходимо разместить на всех крупных площадках, связанных с рынком недвижимости. Это могут быть и рекламные блоки в газетах, и специализированные Интернет-сайты, и социальные сети, и другие источники, благодаря которым люди могут узнать о Вашем намерении продать свое жилье. Рекомендуется рассказать о планируемом отчуждении родственникам, друзьям, коллегам и знакомым, ведь метод «сарафанного» радио также никто не отменял.

Начинать размещение объявлений необходимо заблаговременно. Это поможет Вам сберечь нервы и деньги. Квартира с правильно рассчитанной стоимостью быстро находит потенциальных покупателей. В среднем она продается через 4 недели с момента начала рекламной кампании.

Если же Вам необходимо продать жилье в максимально сжатые сроки, это может существенно сказаться на окончательной стоимости недвижимости. Тот запас в 20-25%, который Вы оставляли себя для возможных торгов, придется полностью «урезать». В результате Вы продадите жилье по минимальной ставке.

Рекламные объявления о продаже должны включать в себя качественные картинки и хорошо составленный текст. Изображения необходимо делать на фотоаппарат в светлое время суток. Всего будет достаточно около 10 фотографий. На них понадобится запечатлеть состояние комнат, кухни, ванной, туалета, подъезда, придомовой территории, а также вид из окон.

Рекламный текст должен быть цепляющим, четким, информативным. Вам понадобится описать все технические характеристики жилья – общий метраж, количество комнат, этажность, наличие или отсутствие балкона и т.д. Проявляйте заинтересованность в сделке и пытайтесь словами убедить читателя, что это приобретение окажется для него максимально выгодным. В конце необходимо упомянуть, по каким каналам связи потенциальный Покупатель может обратиться к Продавцу в случае заинтересованности (номер телефона, электронная почта, skype и пр.).

После того, как фото и текст будут созданы, их понадобится объединить в общее объявление и опубликовать. В первую очередь внимание необходимо обратить на самые крупные сайты по продаже имущества – это «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и «Domofond».

На успехе рекламной кампании может сказаться не только качество изображений и текста, но и такой фактор, как сезонность. Помните, что в период новогодних каникул (с конца декабря по середину февраля) и в период летних отпусков (с июня по август) рынок недвижимости пребывает в застое. Публиковать объявления о продаже квартиры в это время не следует.

Шаг 3: осмотр жилого помещения

Далее Продавцу начнут звонить Покупатели, заинтересованные в первичном осмотре недвижимости. На этом этапе квартиру понадобится привести в порядок, а именно – придать ей товарный вид и провести генеральную уборку. Помещение станет выглядеть опрятнее, если Вы:

  • помоете окна;
  • прочистите слив в туалете;
  • позаботитесь об устранении сколов, трещин, подтеков, царапин и пр.;
  • вывезете на свалку всю старую и ненужную мебель;
  • проведете в квартире общий косметический ремонт (смените пожелтевшие занавески на новые, пусть и недорогие, повесите на стены пару приятных глазу картин, расставите кое-где живые цветы в горшках);
  • ароматизируете комнаты перед непосредственной встречей с потенциальным Покупателем.

Профессиональные маркетологи часто используют запахи, чтобы сподвигнуть потенциального клиента к совершению покупки. Вы можете заварить кофе и испечь пирог. Даже если Покупатель откажется от напитка и не захочет кушать выпечку, существующие запахи уже создадут у человека приятные ощущения тепла и уюта.

Не следует забывать про подъезд. Именно его потенциальный Покупатель увидит первым, если захочет осмотреть квартиру. Так что в подъезде тоже понадобится убраться – как минимум, подмести или вымыть лестничную клетку. Если есть силы, время и желание, рекомендуется заменить лампочки на этаже и хотя бы частично замазать краской настенные граффити (там, где они имеются).

Продавцу понадобится позаботиться и о своем внешнем виде. Лучше всего одеться на встречу в нейтрально-деловом стиле, – это оставит у посетителя хорошее впечатление. Нужно морально подготовиться к сложным или каверзным вопросам. Часто Покупатели пытаются обнаружить и даже выдумать изъяны, чтобы добиться снижения стоимости. Они могут начать рассказывать Вам, что их не устроило, не понравилось и пр. Если Вы будете психологически готовы к этому и приготовите хотя бы частичные доводы для отстаивания своей позиции, то сможете договориться с Покупателем на выгодных для себя условиях.

Не следует принимать посетителей в одиночку, т.к. это может быть небезопасно. Попросите знакомого человека (родственника, друга, коллегу и т.д.), чтобы он оказал Вам посильную помощь в продаже и поприсутствовал при осмотре квартиры.

Шаг 4: сбор необходимой документации и оформление предварительных договоров

После того, как Продавец определится с выбором конкретного Покупателя, ему понадобится начать сбор всех необходимых бумаг и документов. Затягивать с этим излишне не рекомендуется, ведь приобретатель заинтересован в своевременной проверке квартиры на юридическую «чистоту». Если справки и подтверждения не будут предоставлены Продавцом вовремя, у Покупателя закончится терпение и он откажется от сделки.

Вот, какие документы понадобится предоставить второй стороне:

  1. Паспорт Продавца.
  2. Выписка из ЕГРН о наличии права собственности.
  3. Кадастровый и технический паспорт из БТИ. Если в квартире проводились перепланировки, то в БТИ также понадобится взять справку об их законности.
  4. Справка из ЕИРЦ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Действительна в течение 1 месяца, поэтому ее нужно брать только к моменту подписания основного договора купли-продажи.
  5. Выписка из домовой книги, содержащая информацию о прописанных в квартире лицах. Действительна в течение 1 месяца, поэтому ее нужно брать только к моменту подписания основного договора купли-продажи.
  6. Опционально – нотариально заверенная доверенность, если от имени какого-либо участника сделки выступает его Доверенный представитель. Для Продавца проведение купли-продажи по доверенности нежелательно и небезопасно. Следует настаивать на том, чтобы Покупатель принимал в сделке личное участие.
  7. Опционально – справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность Продавца. Получать эту справку необязательно, если Продавец имеет на руках действующие водительские права (они также подтверждают дееспособность).
  8. Опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга Продавца, если квартира относится к совместно нажитому имуществу (ст. 35 СК РФ).
  9. Опционально – письменное разрешение ООиП на проведение сделки (ст. 21 ФЗ №48, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Требуется, если в квартире числятся собственниками, сособственниками или прописанными жильцами опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане). Аналогичное письменное разрешение от ООиП необходимо, если продаваемая квартира была куплена на материнский капитал.

Вам следует передавать Покупателю только копии, но никак не оригиналы документов. Иначе вы рискуете нарваться на мошенника, который продаст квартиру без вашего ведома по оригиналам бумаг.

В течение сбора этой документации стороны начинают вести переговоры и обсуждать нюансы будущей купли-продажи. Как только все или почти все документы окажутся собраны, участники могут переходить к составлению предварительного договора купли-продажи (ПДКП) и договора задатка. ПДКП и договор задатка не требуют нотариального удостоверения, хотя опционально они могут быть заверены в кабинете нотариуса. Оба документа приобретают юридическую силу с момента их подписания обоими участниками сделки.

Составлять ПДКП и договор задатка необязательно, но рекомендовано – это подтвердит серьезность обеих сторон, зафиксирует перечень достигнутых между ними договоренностей и свяжет их определенными правовыми обязательствами. Конечно, если Продавец доверяет Покупателю как самому себе, то можно обойтись без составления ПДКП и договора задатка, а сразу оформить и заключить основной договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Однако этот вариант все же нельзя считать безопасным и отвечающим интересам собственника.

Образец предварительного договора купли-продажи

Задаток – это предварительный платеж, который выполняет обеспечительную, гарантирующую и страхующую функцию. Сумма задатка включается в общую стоимость квартиры. Обычно размер задатка составляет 3-5% от исходной цены жилья. Уплата данного предварительного платежа всегда должна подтверждаться составлением отдельного документа – соглашения (договора) о задатке.
Образец соглашения о задатке

Также Продавец может потребовать от Покупателя уплаты не задатка, а аванса. При передаче аванса не требуется составление никаких отдельных соглашений, договоров и пр. Если впоследствии сделка сорвется, то вне зависимости от причины Продавец должен будет возвратить всю сумму аванса Покупателю.

Иначе обстоит дело с задатком, – здесь ключевую роль будет играть то, по чьей вине не состоялся переход права собственности. Если сделка сорвется по вине Продавца, то он должен будет возвратить Покупателю двойную сумму задатка. А вот если сделка сорвется по вине Покупателя, то Продавец будет вправе оставить полную сумму задатка у себя. В этом и заключается обеспечительная, гарантирующая и страхующая функция задатка.

Далее Продавец получает от Покупателя всю сумму предварительного платежа и составляет стандартную расписку о принятии средств. После этого Продавец освобождает недвижимость – выписывается сам и выписывает из квартиры всех прописанных там жильцов. Это мероприятие проводится либо в паспортном столе, либо в МФЦ. Именно в этот момент собственник получает свежую выписку из домовой книги, свидетельствующую, что в квартире больше никто не прописан. В это же время Продавец должен получить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам в едином информационно-расчетном центре. Обе этих бумаги предоставляются Покупателю и дополняют собой ранее собранный пакет документов.

Шаг 5: оформление основного договора

После всех вышеописанных действий стороны могут перейти к составлению основного договора купли-продажи квартиры. Здесь дублируются те же основные договоренности, права и обязанности, которые уже были зафиксированы в тексте предварительного договора. Участники могут внести сюда незначительные коррективы, однако они не должны полностью менять суть, характер и ключевые условия сделки.

Обычно ДКПК составляется в 3 оригинальных экземплярах (1­ – для Продавца, 1 – для Покупателя, 1 – для Росреестра). Если в деле участвует нотариус, то отдельный оригинальный экземпляр понадобится подготовить и для него. Стороны могут удостоверить ДКПК в кабинете нотариуса по своему желанию. Однако в некоторых случаях нотариальное удостоверение – это прямое законодательное требование:

  1. Если продаваемая квартира принадлежит сразу нескольким сособственникам по принципу долевого владения. Здесь может продаваться как все жилье, так и его отдельная часть (доля), – заверять договор у нотариуса все равно потребуется в обязательном порядке.
  2. Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит опекаемому лицу – несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.

Шаг 6: перерегистрация права собственности в Росреестре, взаиморасчеты, уплата НДФЛ

После составления и подписания основного ДКПК Покупатель получает возможность отправиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Эту статью расхода покрывает тот, кто ранее был указан в тексте ДКПК. Если стороны договорились о том, что госпошлину оплатит Продавец, значит, он должен будет предоставить деньги.

Перерегистрация права собственности осуществляется в среднем за 5-9 дней. Как только эта процедура будет завершена, новый владелец получит свежую выписку из ЕГРН на свое имя, а бывший владелец – справку о продаже квартиры. Этот документ понадобится сохранить – например, на тот случай, если на имя бывшего собственника начнут начисляться долги по коммунальным платежам или штрафы. Благодаря справке о продаже квартиры гражданин сможет подтвердить, что он более не отвечает за данный объект недвижимости.

Обычно взаиморасчеты за квартиру проводятся на самом последнем этапе, когда все другие шаги уже выполнены. По возможности Продавцу следует настаивать, чтобы взаиморасчеты были проведены раньше – например, сразу же после подписания основного ДКПК. Однако приобретатели редко соглашаются на такой расклад.

Покупатель встречается с Продавцом, чтобы передать ему деньги и получить взамен ключи от квартиры. Продавцу рекомендуется взять на встречу своего свидетеля, в его присутствии пересчитать переданную сумму и составить расписку о принятии средств. Также сторонам следует составить акт приема-передачи квартиры (в 2 экземплярах).

Если имеется возможность, передачу денег лучше осуществлять не в наличном, а безналичном формате – например, путем перевода всей суммы со счета на счет или путем использования банковского аккредитива. Также можно воспользоваться банковской ячейкой, куда деньги заблаговременно кладутся на хранение. Так у Продавца точно будет гарантия того, что он получит обещанные ему средства.

Правильная и законная купля-продажа квартиры предполагает, что в конце Продавец заплатит с выручки налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

От уплаты налога освобождаются лица, которые (ст. 217.1 НК РФ):

  • владели квартирами более 5 лет;
  • владели квартирами более 3 лет при условии, что ранее эти квартиры достались им по договору дарения, наследования, приватизации или ренты.

Чтобы соблюсти налоговое законодательство, необходимо подать в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ. Однако уплата налога осуществляется не сразу, а только на следующий год (до 30 апреля включительно). Т.е. если купля-продажа была проведена в 2019 году, то декларацию 3-НДФЛ понадобится подать в налоговую службу только в 2020 году не позднее 30 апреля.

У нотариуса

Помочь оформить куплю-продажу квартиры вправе нотариус. Тогда он будет нести юридическую ответственность за заключение сделки и сможет рассказать все подводные камни процедуры. Однако, за его услуги придётся заплатить солидную сумму.

В агентстве

Соглашение купли-продажа квартиры 2020 года возможно организовать при участии агента. Риелтор поможет не только оформить документальную составляющую сделки, но и может найти контрагента, а также проконсультировать по всем вопросам, касающимся реализации недвижимости.

Плюсы и минусы сотрудничества с риэлторами

Риэлторы способны продать жилье гораздо быстрее, чем владелец без опыта. Специалист решит вопросы с бумагами, использует собранную базу для поиска покупателей и быстро организует просмотры квартиры. Это даст вам возможность сэкономить силы и время, а также защитит от возможных ошибок, но обойдется вам в 2 – 4 % от цены жилья.

Агентство недвижимости способно предложить еще более полный комплекс услуг, включая не только работу риэлтора, но также оценщика и юриста. При проведении сложных сделок обойтись без агентства может быть очень сложно.

Собственник без опыта способен обойтись без посредников, если он является первым и единственным владельцем, а покупатель хочет внести оплату сразу. Но риски многократно повышаются, если сделка подразумевает привлечение кредитных средств, наличие нескольких дольщиков или работу с залоговым имуществом.

А если владелец хочет продать и купить одновременно жилье? В подобных альтернативных сделках с цепочками купли-продажи может быть задействовано более десятка квартир. Опытного специалиста такое не испугает, ведь он в курсе всех тонкостей и рисков. В попытках сэкономить на услугах профессионалов вы можете потерять большие деньги, ведь любая ошибка может повлечь за собой аннуляцию сделки.

Внимание! Если у вас совсем нет времени заниматься продажей, вы можете делегировать всю работу посреднику или родственнику. Для этого нужно подписать доверенность на представление вас во всех инстанциях и заверить ее у нотариуса. Помните, что доверенность обязательно должна быть без права продажи.

К счастью, не всегда продажа жилья сопряжена с таким количеством трудностей. В более простых ситуациях можно привлекать специалиста лишь на одном или нескольких этапов. К примеру, для проверки документов, составления договора, при поиске покупателя или просто для предварительной консультации. Это снизит риски сделки и сэкономит вам 1 – 3 % от стоимости жилья.

Если вы решили на 100 % довериться посреднику, то далее для вас полезно будет ознакомиться с другим материалом, где подробно описано, что нужно, чтобы правильно выбрать агентство недвижимости.

Если же работать через агентство недвижимости для вас не вариант, ниже для вас подготовлена пошаговая инструкция по продаже квартиры своими силами.

Как разместить объявления о продаже квартиры?

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

  1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
  • Авито;
  • ЦИАН;
  • MLSN;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЭТАЖИ;
  • Из рук в руки;
  • Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

  1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.

Что написать в объявлении о продаже квартиры?

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

  • о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
  • о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство не стоит на месте, в нормативы постоянно вносятся коррективы. Чтобы правильно провести сделку купли-продажи, следует учитывать следующие нововведения:

  • реализация доли в обязательном порядке регистрируется у нотариуса;
  • аналогичное правило действует при разделе имущества, нотариальному удостоверению подлежит вся документация;
  • если на проданную квартиру выявлено право собственности менее 5-ти лет, сделка облагается 13-ти процентным налогом (исключением послужит наследование имущества, его рента и приватизация).

Плюсы

Из рассматриваемой манипуляции с недвижимостью можно выделить следующие положительные моменты:

  • соглашение можно составить между любыми людьми, в том числе и между родственниками;
  • в бумаге разрешается указывать любые дополнительные условия, которые помогут детальнее урегулировать процесс исполнения договора
  • оспорить грамотно составленный документ будет непросто.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Какие еще налоги на землю придется платить

Совет  — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Как оформить продажу части дома

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Источники

  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/
  • https://PravoNedv.ru/kvartira/prodazha/kak-oformit-kuplyu-prodazhu.html
  • http://kvartira3.com/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno/
  • http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-bystro-bez-riehltora
  • https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-rijeltora-poshagovaja-instrukcija/
  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

Это интересно
Adblock
detector