Как продать долю в квартире в 2020 году: можно ли, кому, как продать долю ребенка

Как продать долю в квартире в 2020 году: можно ли, кому, как продать долю ребенка

Как продать долю в квартире в 2020 году: можно ли, кому, как продать долю ребенка

Какую долю в квартире можно продать?


В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

  • долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
  • совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.

Продать не выделенную из общей собственности долю в квартире нельзя, поэтому перед продажей отдельной доли необходимо ее выделение в нотариате.

Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

  1. Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
  2. Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

    В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.


Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Произошедшие изменения

Законодатели хотят закрепить запрет на продажу микродолей. Действие выполняют с целью препятствовать недобросовестным риелторам и лицам, желающим получить личную выгоду. Если законопроект примут, в помещении нельзя будет зарегистрировать человека, если на него приходится меньшая жилплощадь, чем определенный законом размер. Дополнительно возникнет запрет на выделение микродолей. Исключение составят ситуации, когда собственность получена в процессе передачи по наследству или приватизации. Минимальная величина долей будет зависеть от региона. Показатель будет составлять в пределах 8–15 квадратных метров.

Изменения и нововведения по закону 2019

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

  • производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
  • делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Процесс выделения доли в квартире

Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.

Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.

 На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.

Принимая решение о продаже имущества, нужно помнить о следующих особенностях:

  • преимущественное право на приобретение имущества присутствует у других дольщиков;
  • стоимость квартиры в момент выставления на общую продажу не может превышать цену, за которую долю предложили выкупить совладельцы;
  • если собственник не достиг 18 лет, продажа может быть совершена только после получения разрешения органов опеки и попечительства, а ребенку должно быть предоставлено альтернативное место жительства, качество которого не уступает предыдущему.

Если владелец доли находится в официальном браке, может потребоваться разрешение супруга.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр Для регистрации полученного права на долю квартиры

Правила продажи долей

Выяснив, можно ли продать долю в квартире, собственник должен разобраться, как происходит процесс отчуждения. Он может различаться в зависимости от того, кому именно необходимо продать имущество. Стоит помнить о присутствии права у других владельцев квартиры на преимущественную покупку.

Правила продажи другим владельцам

Способ реализации части собственности считается самым популярным. Не допустить ошибок поможет пошаговая инструкция по продаже доли в квартире.

Чтобы выполнить процедуру, предстоит действовать по следующей схеме:

  • Подготовиться к заключению соглашения. Если гражданин хочет продать собственность одному конкретному совладельцу, оповещать других лиц, которым принадлежат доли, необязательно. Процесс подготовки к продаже квартиры предполагает сбор правоустанавливающих документов и оценку имущества.
  • Подготовить договор купли-продажи. Дополнительно нужно составить передаточный акт. Документы предстоит заверить у нотариуса.
  • Осуществить регистрацию права собственности. Для выполнения процедуры может потребоваться обращение в Росреестр.
  • Произвести оплату НДФЛ.

Процедура практически идентична, если нужно продать имущество третьему лицу. Разница состоит лишь в том, что в первую очередь потребуется получить отказ от остальных содольщиков от покупки доли.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

С 2016 года все сделки с долевой собственностью проверяются нотариусом.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.


Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

  1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
  2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
  3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
  4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
  5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

Продавцы и покупатель могут оформить единовременную сделку купли-продажи, когда в договоре указываются все участники сделки.

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Особенности проведения процедуры

Если ранее было выполнено выделение долей, обычно собственник знает, какая часть принадлежит ему по документам. Когда планируется реализация квартиры, в первую очередь предстоит оценить её стоимость. Для этого необходимо пригласить эксперта. Он определит рыночную цену недвижимости. После выполнения процедуры происходит заключение договора с владельцем. Лучше обратиться к юристу для разработки документов. Стороны должны согласовать все спорные моменты. После этого соглашение нужно заверить у нотариуса. Происходит регистрация договора и оформление права собственности. Когда продажа завершена, покупатель становится полноправным владельцем доли. Продавец утрачивает на неё право собственности.

Реализация в судебном порядке

Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.

Предпосылками для обращения в суд выступают:

  • выделить долю в натуре невозможно;
  • другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
  • владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.

Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.

Продажа через суд

Нередко юристу задается вопрос: если имеется проблемная доля, которую никто не хочет купить, что делать? В первую очередь — обратиться к содольщикам с просьбой о приобретении.

Если ответ соседей неоднозначен или они отказались реализовать право выкупа, а проживание собственника в квартире затруднительно, он может потребовать компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Основные предпосылки к обращению в суд:

  • невозможность выделить долю в натуре;
  • несогласие иных дольщиков на приобретение недвижимости;
  • незаинтересованность владельца в проживании в своей части имущества.

Для получения компенсации необходимо подготовить иск и обратиться в суд.

Как оспорить продажу доли в квартире

Есть 2 способа оспорить сделку о реализации доли:

  1. Доказать, что продавец не соблюдал положения ст. 250 ГК РФ.
  2. Если вместо договора оформлена дарственная, есть шанс выиграть дело по иску о признании сделки мнимой. Для этого потребуются доказательства, что под дарением попытались прикрыть сделку купли-продажи.

Оспорить дарение можно в течение 3 лет с момента вступления в силу оговора, однако срок может быть продлен до 10 лет, если гражданин, права которого нарушили, не знал и не мог знать о противоправных действиях содольщика.

На первый взгляд продажа доли — процесс простой: оповестить остальных, оформить, зарегистрировать. Но в силу вступает «человеческий фактор»: стремление обогатиться, отомстить, личная неприязнь или просто незнание законов.

Оформление искового заявления

Составление бумаги нужно осуществлять, руководствуясь положениями статьи 131 ГПК РФ.

В документе предстоит отразить следующие данные:

  • сведения инстанции, в которую подается обращение;
  • информация об истце и ответчике;
  • название документа;
  • суть сложившейся ситуации;
  • выдвигаемые требования;
  • перечень приложений;
  • дата подготовки заявления и подпись гражданина.

Иск обязательно необходимо дополнить удостоверением личности, дополнительными экземплярами заявления для судьи и ответчика, квитанцией, подтверждающей факт внесения госпошлины, документами на долю, бумагами, подтверждающими, что выделение части собственности в натуре невозможно.

Иск

Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями ст. 131 ГПК РФ. Согласно закону, документ содержит:

  • наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
  • название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
  • суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
  • прошение о выплате компенсации;
  • приложения;
  • дата и подпись.

Образец иска о признании доли в квартире незначительной
Образец иска о признании доли в квартире незначительной

Стоимость: госпошлина, налоги, сборы

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

  • НДФЛ;
  • госпошлина за регистрацию права собственности;
  • сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Срок рассмотрения обращения

Идеальной считается ситуация, когда с момента подачи заявления до вынесения итогового решения проходит не больше 2 месяцев. Такой период отражен в статье 154 ГПК РФ. На практике прийти к решению в установленный срок не всегда удаётся. Известны случаи, когда разбирательства растягивалась на год и более. Подобное может произойти, если ответчик не явился на разбирательство по уважительной причине. Появление новых фактов, необходимость проведения экспертизы, а также ряд иных нюансов способны стать причиной удлинения срока разбирательства.

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

  • паспорт собственника доли к квартире;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
  • кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
  • технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
  • письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
  • нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

  • данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
  • описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, кадастровый номер и точная доля в ней;
  • стоимость доли;
  • перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • передача квартиры по акту;
  • подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.

Уведомление о намерении продажи

Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.

Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.

Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:

  • описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
  • стоимость продаваемой доли;
  • порядок расчетов и т.д.

Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.

Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.

Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.

Частые вопросы

При продаже доли в квартире собственники могут интересоваться:

Можно ли продать часть своей доли в квартире

Законодательство позволяет распорядиться как долей имущества, так и ее частью. С введением закона, не позволяющего реализация микродоли, придется произвести точный расчет и определить, возможно ли отчуждение. В остальном препятствий нет, и действовать нужно по одной из стандартных схем:

  • предложить эту часть содольщику;
  • продать третьему лицу;
  • подарить малую часть доли, а затем продать остальную третьему лицу как имеющему право на преимущественную покупку;
  • оформить свою часть в виде залогового имущества в банке.

В данном случае нельзя «заставить» выкупить недвижимость через суд, но достаточно иных путей ее реализации.

Какую долю нельзя продать

С выходом в 2019 году закона, предполагающего запрет микродолей, нельзя будет реализовать часть имущества, которая не может быть пригодна для проживания.

В действующем законодательстве есть ограничения, накладываемые на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Органы опеки будут против, если узрят корыстный интерес родителей либо будет запланирована покупка доли меньше той, которая ранее принадлежала несовершеннолетнему.

Как можно быстро продать долю в квартире

Оформить продажу доли максимально быстро можно одним из способов:

  • найти покупателя среди содольщиков;
  • предложить продажу третьему лицу, но взять у остальных владельцев нотариально заверенные отказы от приобретения части квартиры (тогда не нужно ждать месяц с момента их оповещения);
  • оформить реализацию договором дарения – это возможно только с молчаливого согласия содольщиков, в противном случае они могут добиться признания сделки мнимой в судебном порядке;
  • заложить имущество под приобретение ценностей – так продажа произойдет в считанные дни.

Каждый из способов находит отражение в реальной жизни, выбор только за собственником.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.

В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.

Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.

Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.

Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.

Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.

Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Как воспрепятствовать продаже

Нет способа запретить продажу доли, если собственник не нарушает закон. Однако некоторые совладельцы пользуются такой уловкой: избегают получения оповещения; отказываются ставить подпись о вручении извещения, которое принес почтальон; соглашаются на покупку, но затем избегают заключения сделки, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, нехватку денег.

Что делать в таких случаях? Требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если этот вариант не подходит — обратиться к нотариусу с просьбой известить стороны о сделке. Последний, даже при отсутствии согласия, по истечении 2 месяцев выдаст документ, что действия по оповещению сторон были предприняты. Впоследствии можно заключить договор о продаже с третьим лицом.

Если второй собственник против

Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.

Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.

Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.

Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.

Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.

Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.

После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.

Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.

При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним

Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.

Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.

Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.

В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.

То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.

Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.

Видео: купля-продажа доли в квартире

При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.

Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).

С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Да, приставы имеют право наложить арест, а впоследствии — реализовать долю в квартире. Согласно ст. 69 закона “Об исполнительном производстве” от 02.10.2007 г., при наличии непогашенной задолженности пристав может обратить взыскание на заложенное имущество, денежные средства, движимое имущество, а при недостатке средств — на иное имущество, принадлежащее должнику на правах собственности.

Исключением является доля, если для владельца, а также его семьи, она является единственным пригодным для жилья помещением. Ее нельзя продать принудительно. Однако это не относится к недвижимости, являющейся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).

Возможные риски


До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

В той же мере такие риски падают и на совладельцев — никто не знает, кто будет их новыми соседями. Продажа нескольких долей в квартире не имеет особых сложностей.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

Нюансы некоторых сделок


Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

 Продажа неравнозначных долей, в квартире, например, 1/3 и 2/3 осложняется тем, что необходимо определить точные суммы, которые в результате продажи должны получить все владельцы частей объекта недвижимости.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Требуется ли помощь юриста?

Продажа жилой недвижимости – многоступенчатая сложная процедура. В зависимости от обстоятельств она осложняется необходимостью обращения во всевозможные инстанции, включая суд. Это значит, требуется составление большого количества официальных документов. Например, исковых заявлений, соглашения о выделении долей, договора купли-продажи и пр. Без юриста сделать это просто невозможно. Составление документов требует знания большого количества нормативных актов, ссылки на которые следует включать в тексты.

Специалист дополнительно подскажет, в какой последовательности следует совершать все этапы процедуры, чтобы в дальнейшем не возникли претензии со стороны иных собственников.

Источники

  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/neskolko-doley.html
  • https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/
  • http://jurist-protect.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire/
  • https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Это интересно
Adblock
detector