Как правильно снять квартиру на длительный срок, чтобы не обманули?

Определение

Понятие найма жилого помещения. Арендой жилья принято считать тот случай, когда один человек готов проживать за определённую плату в квартире другого человека, который является полноправным собственником (ст.671 Гражданского Кодекса РФ). Стороны в этом случае называются:

• Наймодатель – собственник арендуемой квартиры (о том, кто такой наймодатель или арендодатель, а также о его правах и обязанностях рассказано в этой статье) .
• Наниматель – лицо, арендующее квартиру.

Съем квартиры по закону должен регистрироваться в налоговой службе. Согласно статье 674 Гражданского Кодекса РФ если договор найма заключён на короткий срок (менее одного года), то его регистрация в налоговой службе не нужна (о краткосрочном договоре найма рассказано в отдельной статье). Но если договор является долгосрочным, то его нужно подать на регистрацию в течение одного месяца с даты подписания.

Срок аренды

В договоре нужно указать срок аренды, и — это важно! — срок предупреждения о расторжении договора. Если вы не установили срок, то договор по умолчанию считается заключенным на неопределенное время.И если кто-то из вас (арендатор и хозяин квартиры) захочет расторгнуть его, то он обязан предупредить об этом за 3 (!) месяца. Хотя чаще всего в договоре указывают срок уведомления в 1 месяц.

Коммуналка и другие расходы

По закону коммунальные платежи — на вас. Но в договоре вы имеете право прописать, кто платит за свет, воду, газ, домофон, сбор в ТСЖ, за консьержа. Хозяева квартиры часто умалчивают о таких вещах, а потом выставляют счет. Уточните, сколько человек прописано в квартире, если оплата ком.услуг идет из расчета на количество жильцов.Составьте приложение-таблицу к договору и в ней фиксируйте все показания счетчика. Чтобы при выезде владелец жилья не накрутил счет в свою пользу — это бывает с недобросовестными наймодателями, когда вы съезжаете, прожив неполный месяц.

Аванс и депозит

Большинство арендодателей, которые заключают договор, просят внести страховой депозит. Это своего рода гарантия: из него можно вычесть сумму, если вы не платите за квартиру или что-то испортили. Лучше не вносить сумму депозита больше одной арендной платы. Потому что вернуть назад ее будет сложно, особенно, если хозяин «с подвохом» и от него часто съезжают.В договоре отразите, что вы внесли депозит, и эти деньги вам вернут в полном объеме при расторжении сделки.Депозит отличается от аванса. Аванс — это предоплата, она пойдет в платеж за квартиру. Если вы заплатили авансом, то это тоже нужно отразить в договоре. Если вы съехали досрочно, то аванс должны вернуть.

Стоит ли снимать?

Обычно жильё снимают тогда, когда появляются безвыходные ситуации.

1. Чаще всего такими ситуациями являются те, когда собственного жилья нет или оно есть, но жить с другими людьми человек не желает.
2. Или когда студент переезжает в чужой город, а общежития там не имеется.
3. Или когда дети выросли и решили съехать от родителей.

Снимать квартиру стоит в том случае, если человек отдаёт себе отчёт в том, что ему придётся не просто проживать в этом месте, но и оплачивать найм жилья и, возможно, коммунальные услуги.

Нужно быть готовым, что в случае малейшей просрочки, вас попросят немедленно съехать.

Ключевые моменты

Главные ключевые моменты при съеме квартиры:

• Размер арендной платы, кто оплачивает коммунальные услуги, срок оплаты (о порядке оплаты за квартиру по договору аренды читайте тут, а о том, как документально оформить вопросы арендной платы и составить график платежей, рассказано здесь).
• Составление договора о найме жилья.
• Наличие и состояние бытовой техники и мебели.
• Общее состояние квартиры и дома в целом.
• Окружение соседей.
• Отдалённость района от метро и/или центра города.
• Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (магазины, больницы, школы, садики и так далее).
• Наличие подключённых коммунальных услуг (автономное отопление или центральное, горячая, холодная вода, водоотведение, интернет, телевидение, домашний телефон).
• Можно ли снимать квартиру с животными/детьми.

Что лучше: арендовать жилище или взять ипотеку?

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку:

• С одной стороны, лучше взять ипотечный кредит и если уж и платить деньги, причём не малые, то хотя бы за жильё, полноправным владельцем которого станете впоследствии вы! Сумма по ипотеке будет не маленькая, но в итоге вы останетесь с квартирой.
• С другой же стороны, взятие ипотечного кредита автоматически обязывает быть более внимательным и аккуратным по отношению к своей работе, а также при возникновении каких-либо непредвиденных ситуаций, связанных с квартирой, разбираться с этим придётся вам как собственнику.

Поэтому многие хотят избежать большого груза ответственности как морального, так и финансового, выбирая снятие квартиры на протяжении долгих лет. Но в таком случае стоит помнить, что вы платите чужому человеку, а после всего останетесь ни с чем.

Как найти свой угол, который подходит именно вам?

Как же все-таки правильно снять жилье? Итак правила съема: есть много способов, как найти подходящую квартиру для аренды.

Прежде всего стоит определить примерные критерии для выбора квартиры, например, арендная плата, кто оплачивает коммунальные услуги, наличие мебели в квартире, состояние ремонта, какие окружают соседи, добропорядочность владельца квартиры.

После примерного перечня что вы желаете увидеть в «своей» квартире, можно начинать поиск.

1. Можно искать квартиру самостоятельно – прочитать объявления в газетах, на соответствующих сайтах, расклеить напечатанные объявления на домах, в которых бы вы хотели снимать жильё, а также подать объявления о поиске квартиры для аренды.
2. Можно обратиться за помощью в агентства по подбору недвижимости. Правда, стоимость таких услуги не маленькая, так как придётся заплатить и агенту и хозяину квартиры, да ещё и дать аванс за месяц вперёд. Как же правильно арендовать квартиру через агенство?

При выборе агентства нужно быть максимально внимательным для того, чтобы вас не обманули злоумышленники!

Понятие ответственности при съёме?

1. Что нужно знать при съеме квартиры? Вот некоторые правила аренды квартиры: необходимо понимать что съёмное жильё является собственностью другого человека, поэтому нужно максимально бережно относиться к объекту аренды. Так как в случае кражи или другой непредвиденной ситуации, первый спрос будет с нанимателя, потому что именно он проживал там.
2. А также нужно помнить о том что если наниматель вовремя не произведёт платёж по аренде, то наймодатель в лучшем случае останется просто недовольным, но сможет понять и подождать оплаты. В худшем же попросит съехать.
3. Всегда читайте, что подписываете, будь то договор или расписка. Вы должны понимать, что договор о найме жилища это не просто бумага, а ценный документ, который в случае чего может быть доказательством вашей недобросовестности.
4. Составляйте акт приёма-передачи имущества. Все, что находится в квартире, должно быть записано в этом документе. Это предотвратит неправомерное заявление о краже той или иной вещи.

Выбор агентства

При выборе самого агентства нужно обратить внимание как на серьёзность фирмы, так и на предлагаемое им жильё. Как выбрать агентов:

1. Обычно для того чтобы снять квартиру через агентство необходимо сначала составить договор об оказании услуг по подбору недвижимости с риелтором, указать в нём предпочтения и пожелания нанимателя, а также сумму и срок подбора.
2. После этого агент подбирает подходящие вам квартиры и после того как вы согласны снять ту или иную жилплощадь, отдаётся оплата за услуги агентства.
3. Далее, заключается договор о найме жилья. Если фирма, которая подбирает жильё официальная, то возникновение каких-либо сложностей не будет.

Но если фирма мошенническая, то может случиться так, что вам сдадут квартиру по низкой арендной плате, а в итоге там уже кто-то проживает. Нужно прочитать отзывы на сайте компании, поинтересоваться тем какие услуги она предлагает помимо подбора недвижимости.

Как правило, серьёзные фирмы занимаются не только подбором жилья для аренды, но и продажей, а также другими услугами, связанными с недвижимостью.

Как мошенники захватывают квартиры?

В это сложно поверить, но схема аферистов очень простая: они снимают квартиру, вносят арендную плату за несколько месяцев вперед, подделывают документы и продают жилплощадь по бросовой цене. Москвичка Ольга Константинова, историю которой рассказывает «Российская газета», сдала свою двухкомнатную квартиру через агентство недвижимости. Арендаторы — молодая семья из провинции — очень понравились женщине, они сами предложили оплатить проживание на полгода вперед и обещали сделать ремонт. А через несколько месяцев москвичке понадобилось забрать вещи, хранившиеся в сдаваемой квартире. Каково же было ее удивление, когда на двери собственного жилья она увидела новый замок. Вдвойне Ольга Константинова удивилась, когда дверь ей открыла незнакомая женщина. Оказалось, что она новая владелица двушки: купила ее четыре месяца назад.

Женщина обратилась в правоохранительные органы, после чего выяснилось, что квартиранты воспользовались доверенностью, которую получили от Ольги якобы для узаконивания перепланировки при ремонте.

Бывает, что мошенники продают чужую недвижимость и без настоящей доверенности собственника: сами подделывают нотариальную. «С таким документом можно уполномочить любого человека совершить какую-либо сделку с имуществом, а также получить за проданное имущество деньги. Именно такое содержание у фальшивой доверенности», — объясняет эксперт проекта Минфина России по повышению финансовой грамотности, юрист Лолла Кириллова.

Как правильно арендовать квартиру

Казалось бы, свежий ремонт, доброжелательный хозяин, удачное расположение и приятная цена – 4 из 4 причин снять именно эту квартиру. Но это совсем не так. Под свежим ремонтом могут красоваться многолетние проблемы с канализацией и проводкой, у хозяина при всей его харизме не будет нужных документов, так что цена в результате будет даже слишком высокой. Грамотно снять квартиру может помочь агентство недвижимости или частный риелтор.

Если же вы уверены в своих силах, можете снять квартиру по советам, которые мы собрали ниже.

Аренда квартиры через агентство

Выбирая агентство недвижимости, лучше ориентироваться на живые отзывы и «сарафанное» радио. Репутация агентства будет говорить сама за себя. Еще один фактор выбора – комиссионные. Помните, что скупому приходится раскошеливаться не один раз, и не выбирайте самую дешевую компанию, она вряд ли окажет вам качественный сервис.

Специалисты агентства недвижимости должны найти и показать клиенту варианты, подходящие под его запросы. Вне зависимости от того, выбрали ли вы агентство или работаете с частным риелтором, самый важный документ, на который нужно рассчитывать – договор. Риелтор или агент может оказывать клиенту всю необходимую помощь, в которую входит проверка документов, сопровождение на нотариальной сделке и тому подобное. Поэтому стоит выбрать агентство недвижимости, которое предоставит подобные условия.

Важный нюанс: оплата услуг специалиста должна происходить только по факту предоставления услуг, если получение предоплаты или авансового платежа не было оговорено заранее.

Обезопасить себя на этапе заключения договора с агентством можно, проследив, чтобы договор подписывался непосредственно с этим риелтором или напрямую с юридическим лицом – агентством недвижимости. От того, насколько внимательно вы прочтете сноски и мелкий шрифт будет зависеть, можно ли снять квартиру без обмана.

Как снять квартиру у собственника

Безопасно снять квартиру на длительный срок можно и без помощи специалистов, но при этом учтите, что вам придется самостоятельно:

• искать недвижимость, подходящую под ваши параметры;
• договариваться с собственниками о просмотрах;
• проверять документы;
• решать мелкие организационные вопросы.

Риелтор сможет с профессиональной точки зрения посоветовать, как снять квартиру чтобы не обманули. Если вы решили справляться своими силами, опросите знакомых. Разместите объявления о поиске в социальных сетях, спросите у друзей, не знают ли они кого-то, кто ищет арендатора. Отличный способ самостоятельно найти подходящую квартиру – DOM.RIA. В процессе поиска вы можете использовать фильтр «От собственника».

Следующий шаг, чтобы правильно снять квартиру – тщательный просмотр. Обратите внимание, если арендодатель предлагает встретиться только в определенное время или в квартире во время просмотра открыты окна. Возможно, таким образом, владелец пытается скрыть неискореняемый неприятный запах или шумных соседей.

Лучше снять квартиру немного позже, потратив больше времени на поиски и на проверку информации о документах собственниках и самой квартире, но быть уверенным в том, что здесь вам и вашей семье будет комфортно жить.

Какие существуют виды мошенничества?

В сфере оборота недвижимости существуют специфические уловки, как со стороны риэлторов, так и самих собственников. Среди самых популярных выделим следующие:

Информационное агентство

Работают по слаженной схеме, группой людей, с отличными навыками психолога.

1. Заманивают квартиросъемщика.

Мошенники выставляют объявление по очень заниженной цене и просят клиента приехать в офис, чтобы заключить договор. После чего они обещают предоставить либо контакты собственника, либо отправлять смс-сообщения с вариантами квартир.

Например, в вашем городе аренда однокомнатной квартиры среднем стоит 15 тыс. рублей в месяц, а они выставляют за 9 тыс. рублей с очень хорошим ремонтом. Конечно, такое объявление привлекает и вы звоните по номеру. Как правило, вам отвечает милая девушка и говорит, что действительно такая квартира есть, все в порядке, приезжайте в офис.

Такие компании под любым предлогом пытаются заманить вас в офис, говоря приезжайте:

• собственник будет в офисе, вы с ним переговорите, если все устроит, то поедите на квартиру и снимите ее;
• в офис у нас заключен контракт с собственником, мы представляем его интересы и предоставим контакты собственника и т. п.

Помните! Их главная цель – заманить вас к себе, а дальше они уже будут предлагать, уговаривать, на месте обманывать, чтобы вы подписали договор и заплатили деньги вперед, а после дадут вам номер телефона и поедете на квартиру.

2. Обманным путем заставляют подписать договор и оплатить вперед.

Вариант обмана № 1. Вас уговорили приехать в офис, после приезда они начинают показывать у себя на компьютере подготовленные для вас квартиры на выбор. Как правило, все квартиры с хорошими ремонтами, с хорошей мебелью и техникой и по очень заниженной цене.

Это, конечно, радует, что столько много вариантов и есть из чего выбрать. На этой почве клиент теряет бдительность подписывая договор и оплачивая услуги агентства. Этого делать не следует!

Чтобы развеять ваши сомнения по поводу обмана, они предлагают позвонить по номеру телефона собственника. Вы звоните по указанному номеру, но человек, который вам ответит, является сообщником мошенников, он заранее подготовлен, у него имеется такая же квартирная база. Думая, что это реальный собственник вы спрашиваете, он вам отвечает — Что ждет на квартире по такому-то адресу, подписываете договор и платите.

Как только оплачиваете и приезжаете на квартиру снова звоните, но в ответ молчание. Перезвонив в агентство, они скажут, что не знают, что случилось, но готовы предложить другие варианты. Скинув еще несколько мест, думаете вот сейчас все закончится, но вас там ждет печальные известия — квартира уже сдана. И так может быть 2-3 раза.

В общем суть схемы состоит в том, что в договоре указано — агентство предоставляет информационные услуги и по договору их должно быть не более 3. Если вы не успели снять квартиру, то это ваши проблемы. Услуга оплачена и оказана.

Вариант обмана №2. Новым способом мошенничества при съеме квартиры в 2020 году, является фотографии в объявлении не соответствуют действительности.

Привлекается внимание ценой, вы звоните по объявлению, где говорят, что квартира есть, все совпадает с описанием и фото.

Вы договариваетесь на осмотр и после этого минут через 20-30 вам перезванивает агент. Он говорит, что собственнику неудобно показывать, потому что часто люди договариваются и не приезжают в назначенное время. Чтобы этого избежать, собственник предлагает встретиться в офисе риэлторского агентства, привезти все документы, а затем съездить на осмотр квартиры.

Уверенности в том, что это не мошенники, придает тот факт, что в офисе будет собственник с документами на квартиру. Не ведитесь на на эту уловку!

В итоге, вы приезжаете, в офисе действительно есть собственник с документами, он рассказывает про квартиру, интересуется, где вы работаете, чем занимаетесь, уточняет вашу платежеспособность, подталкивая тем самым вас к доверию, показывает какой в квартире отличный ремонт. Он может аргументировать невысокую стоимость аренды тем, что улетает надолго и даже показать билеты на самолет, уверяя что ему важно сдать квартиру надолго.

Затем сотрудники агентства говорят, что будут представлять интересы собственника на эксклюзивных условиях. Поэтому подписываем договор сейчас, а после поедем на квартиру и подпишем акт приема-передачи уже без собственника, там же передадим ключи. Вы, не читая подписываете договор, обмениваетесь телефонами с владельцем, оплачиваете ему за месяц проживания и залоговый платеж, едете на квартиру с риэлтором. Но по указанному в договоре адресу окажется совсем не тот интерьер, что вы видели на фотографиях, представленных ранее.

Квартира может оказаться непригодной для проживания. Но вы же подписали договор и тот, кто вам показывает квартиру, не хочет отвечать за собственника, с которым вы общались в агентстве.

Вы отказываетесь подписывать акт, но в договоре указано, что, если вы не принимаете квартиру по передаточному акту, то заплаченные вами собственнику деньги не возвращаются. В итоге вас обманут на два месяца проживания.

Важно! Не передавайте денежные средства в счет арендной платы и комиссию за услуги до фактического получения квартиры по акту приема-передачи. Он является неотъемлемой часть договора аренды.

Доказать факт мошенничества крайне сложно. Так как по факту в офисе вам предъявят уже реальные фото плохой квартиры.

Как проверить, что перед вами мошенники? При разговоре перед сделкой следует говорить, что готовы приехать посмотреть квартиру, но не в офис, а сразу на съемное жилье. Если вас любыми способами начинают отговаривать, то в 99 % случаев вас обманывают.

Если звоните по объявлению, а там говорят приехать на квартиру, где будет собственник и риэлтор, то это уже больше похоже на правду. Но и тут не следует расслабляться, приехав по указанному адресу обязательно проверьте у хозяина документы:

• свидетельство на право собственности квартиры — выдается до 2017 г.;
• выписку из ЕГРН;
• паспорт.

Обязательно сверьте данные владельца квартиры с представленным паспортом. Обратите внимание, какая часть квартиры принадлежит данному лицу, ее адрес. Если все сходится, то собственник действует на законных основаниях. Только тогда можно подписывать договор.

Как узнать кому принадлежит квартира и кто собственник? Можно проверить заказав выписку из ЕГРН.

Квартиру сдает не собственник, а другое лицо

Вы находите объявление на сайте, цена аренды квартиры занижена от средней на 3-4 тысячи рублей. Звоните по указанному телефону, где подробно все расскажут, спросят, кто будет проживать, т.е. войдут в доверие. Вопросы будут направлены на то, чтобы убедили его, что у вас серьезные намерения снять квартиру на длительный срок.

После осмотра квартиры вы готовы подписать договор. Мошенники могут действовать по одному из предложенных вариантов:

1. Вам предложат не подписывать договор, аргументировав тем, например, работает в структурах, где нельзя получать прибыль. Этот вариант сразу нельзя рассматривать.
2. Вам будут говорить, что это родственник или друг собственника, предлагать ксерокопию его паспорта, копию свидетельства о собственности. Предложат указать данные владельца в договоре, поставить подписи и все будет законно. Строго отказывайтесь от сделки!

Помните! Представитель собственника может сдавать квартиру только по нотариальной доверенности. В других случаях у него такого права нет.

Если доверенности нет, то велика вероятность, что вас обманут при сдаче этой квартиры. По нотариальной доверенности договор составляется на того человека, кто является законным представителем собственника.

Что может случиться? Вы снимаете квартиру, платите за месяц проживания и залоговый платеж. Но на следующий день появляется реальный собственник и начинает выяснять, на каком основании проживаете в его квартире. Он предъявит оригиналы своих документов и будет вправе выставить вас из квартиры. В итоге вы остаетесь без жилья и денег, что заплатили.

Повторная сдача квартиры через субаренду

Аналогично второму варианту, когда находится квартира по заниженной цене, вы звоните, уточняете детали. Приезжаете на квартиру, все совпадает с фото из объявления и вы готовы подписать договор. После чего мошенники говорят, что квартира сдается на основании договора субаренды и его, как правило, покажут.

Не рекомендуется подписывать договор субаренды, потому что правоустанавливающие документы на собственность квартиры вы не сможете проверить, никто не даст их оригиналы. Предоставят только ксерокопии, а их подделать очень просто.

В итоге появиться собственник жилья и выселить вас.

Гражданин, который снимает жилье, не имеет права от своего имени передавать другим лицам квартиру в найм. Поэтому, совершая сделку, обращайте внимание на предоставленные документы, где указан собственник помещения.

Нечестный на руку наймодатель

«Хитрый» договор, позволяющий собственнику одновременно выставить квартиру на продажу и получать доход от аренды.

В этом случае квартира понравилась, все в ней устроило, собственник показал правоустанавливающие документы.

Хозяин квартиры заранее зная, что эту квартиру он продает, удалил в договоре пункт о том, что он не вправе продать квартиру в течение срока аренды. Вы подписываете договор, снимете квартиру, проживете там месяц, но тут хозяин объявляет, что выставляет её на продажу. При этом говорит, что вы сможете продолжать там жить, но она будет продаваться.

В итоге постоянно будут ходить люди и смотреть квартиру, причем иногда собственник будет просить вас показать ее потенциальным покупателям.

Важно! Необходимо тщательно читать договор перед его подписанием. В нем должен быть пункт, что в случае нарушения срока договора наймодатель обязан вернуть сумму залога и выплатить компенсацию равную залоговому платежу. То есть полную сумму за аренду + компенсацию в том же размере.

Еще 3 уловки выманивающие деньги:

1. Информационную база номеров. Не стоит соглашаться на оплату услуг агентства по подбору жилья, предлагающего только информационную базу. Смысл заключается в том, что они передают клиенту контактные номера наймодателей за сравнительно небольшую плату. Дальше придется действовать самому: договариваться, осматривать, оформлять договор. При этом нет гарантии, что эти номера окажутся реальными и квартиры уже не сданы.
2. Продажа доступа к клиентской базе. Сравнительно новый способ обмана клиентов. Заключается в продаже доступа к якобы постоянно обновляющейся базе по аренде жилья. На самом же деле оказывается сайт, на котором размещены старые объявления.
3. Предоплата на сотовый. Мошенник втирается в доверие, задавая множества вопросов и в конце просит перевести 1-2 тыс. рублей на сотовый, в качестве аванса.