Как перевести помещение из жилого в нежилое

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Целевое назначение недвижимости может быть разным. Отсюда и отличия между коммерческим и жилым объектом.
Жилая недвижимость – представлена многоэтажными или частными домами, в которых живут люди (ст. 15-16 ЖК РФ). Причем, если жилье отвечает всем требованиям, то проживание людей не сезонное, а круглогодичное. Жилая недвижимость находится в частной или муниципальной собственности – у физических или юридических лиц. Например: 2-комнатная приватизированная квартира в многоквартирном доме или частный дом на окраине городе.

Понятия «коммерческая недвижимость» в законе не существует. Под ней подразумевают нежилое помещение, поэтому…

Коммерческая недвижимость – нежилое помещение, представленное в виде здания, части здания, сооружения или земли. Основная цель таких объектов – извлечение прибыли от ведения бизнеса или сдачи в аренду. Примеры: магазин канцтоваров, бизнес-центр, производственный цех, склад, гараж, отель, апартаменты.

Основное различие в том, что жилая недвижимость пригодна для постоянного проживания и регистрации граждан, а коммерческая — не пригодна.

Закон запрещает использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой, и наоборот. Нельзя оборудовать в квартире производственный цех. Исключением может быть деятельность ИП «на дому», например – адвокат, репетитор, няня, художник, программист и т.д.

За использование жилого помещения с нарушением его целевого назначения предусмотрен штраф – от 1 000 до 1 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

Можно ли их переводить?

Изменить статус с нежилого на жилой возможно. Но нужно понимать, что это не быстрая и финансово затратная процедура. Придется считаться с мнением жильцов, надзорных органов, администрации, совладельцев и т.д.

Какие сложности могут возникнуть:

• Несогласие жильцов и соседей

Согласно новым правилам, в 2020 году нужно учитывать мнения жителей многоквартирного дома. Собственники квартир имеют право влиять на перевод жилых помещений в коммерческие, и наоборот. Например, если их не устроит размещение магазина на цокольном этаже – дальше обсуждения вопрос не уйдет, а государственные инстанции будут бессильны.

Почему так сложно добиться согласия жильцов на смену статуса недвижимости? Участились случаи, когда вместо магазина или салона на первых этажах открывали пивной бар, кальянную, клуб и прочие злачные заведения. Жильцы дома испытывают неудобства от такого «соседства», налицо конфликты, антисанитария, ночной шум, громкая музыка и т.п.
Теперь, чтобы перевести жилое помещение в коммерческий объект, хозяину придется приглашать жильцов на общедомовое собрание. На нем нужно получить не менее ⅔ голосов – не только от владельцев квартир, но и от собственников нежилых объектов в подъезде. На частные дома голосование не распространяется. За достоверностью подсчетов следят чиновники местной администрации.

• Технические сложности

Владельцу коммерческой точки придется учесть нормы СанПиНа, противопожарной безопасности, градостроительные правила и нормативы. Превратить нежилое помещение в жилое сложнее. Иногда проще просто продать объект на рынке недвижимости.

• Отказ администрации

Третьей проблемой можно считать отказ со стороны местной администрации. Они неохотно выдают разрешения на перевод. Даже если технически переустройство возможно и коммуникации подведены, сложности все же возникают. Например, из-за того, что недвижимость в залоге у банка. Придется запрашивать согласие кредитора (на 99% последует отказ). Также препятствием может стать отказ от органов опеки и попечительства (ООП). Особенно, если жилье оформляют под офис, а квартира принадлежит в том числе и ребенку.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Начнем с самой сложной процедуры, когда собственник переводит коммерческое помещение в жилое. Например, превращает офис в 2-комнатную квартиру или делает из магазина гостинку или квартиру-студию.

Куда и как подавать документы?

Заявление и документы необходимо подавать в органы местного самоуправления. Чаще всего это горисполком. Органы могут быть как выборными, так и назначаемыми.

Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.

Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.

Подавая документы, нужно помнить следующее:

1. Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
2. Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
3. Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Условия перевода

Прежде чем затевать перевод, нужно оценить условия для жилых помещений.

Закон предъявляет следующие требования:

• наличие капитальных (несущих) стен;
• окна, двери, перегородки для разделения жилого пространства внутри квартиры или дома (кухня, ванная, туалет, жилые комнаты, коридор – балкон или лоджия по ситуации);
• проведены все коммуникации: электричество, отопление, водоснабжение и газ, а при отсутствии таковых – присутствуют заменители (например, в частном доме газовый котёл или скважина по добыче воды);
• развитая инфраструктура, наличие придомовой территории, подъезда, парковок, детских, игровых площадок, зеленых зон и т.д.
• пригодность жилья для проживания людей, например – аварийные нежилые объекты несут угрозу жизни и здоровью, они подлежат сносу;
• исправная канализация, утепление для стен;
• инсоляция – проникновение солнечных лучей, освещение жилых помещений в течение дня (не менее 150 минут).

Само-собой, недвижимость должна отвечать требованиям СНИП, СанПиНа и прочим условиям. Если коммерческий объект не принадлежит заявителю, а находится у него в аренде – перевод невозможен. Кроме того, объект не должен быть под арестом, в ипотеке и прочих обременениях.

Какие действия нужно предпринять для смены статуса недвижимости – с нежилого на жилой:

• во-первых, проверить инженерные коммуникации, если их нет – подвести электричество, воду (ХВС и ГВС), отопительные системы, канализацию;
• во-вторых, проверить несущие конструкции на дефекты (не должно быть трещин, поломки, угрозы обрушения);
• в-третьих, установить устройства защиты от утечки воды.

Обследование объекта лучше поручить инженерам. Они подскажут, как лучше исправить недочеты, что докупить и во сколько это обойдется. Своими силами вы вряд ли справитесь.

Требования к помещению

Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.

Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:

1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.

Если квартира занимает более высокие этажи, то располагающиеся под ней объекты должны быть коммерческими.

2. В помещении нужен отдельный вход, не выходящий в подъезд для жилья в здании.

3. Возможность построить вход в квартиру, не связанный с ней, и являющийся частью недвижимости.

4. Запланированная к переводу площадь не может использоваться жильцами для постоянного проживания.

5. Права владельца на жилье не могут быть обременены требованиями заинтересованных лиц.

6. Помещение должно отвечать условиям, установленным для перевода жилья.

Зачем это требуется?

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Определение, различия и целевое назначение недвижимости

Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, недвижимость бывает жилой и нежилой. К жилищному фонду, в котором возможно законное проживание граждан, Жилищный кодекс РФ относит:

• частные индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
• общежития;
• гостиницы.

К нежилой относится недвижимость, которая используется под:

• коммерческие (подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут);
• общественные;
• административные и иные цели.

Жилое помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания в нем граждан, должно быть изолировано и соответствовать всем установленным санитарно-техническим и пожарным нормам (ст. 15 ЖК РФ).

Коммерческая невидимость имеет противоположенное целевое назначение ― может использоваться только для предпринимательских и иных, несвязанных с проживанием, целей.

Можно ли использовать жилье с целью ведения предпринимательской деятельности?

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому, если бизнес, который планируется открыть на своей жилой площади, не будет беспокоить соседей и жилье не нужно перестраивать, нарушая санитарные нормы и правила, использовать квартиру под осуществление профессиональной деятельности можно при условии, что предприниматель является собственником квартиры и против его деятельности не возражают зарегистрированные в ней родственники.

Пошаговая инструкция

После того как решение о смене статуса квартиры принято, необходимо совершить ряд действий по подготовке пакета документов. Для этого необходимо:

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

В связи с изменениями в Жилищный кодекс РФ для перевода квартиры в нежилое помещение в орган местного самоуправления должен быть направлен не только протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии на перевод, но и письменное согласие каждого собственника квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подается в департамент управления имуществом органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры либо через МФЦ. Заявление можно направить в онлайн-режиме, на портале Госуслуг, если заявитель имеет электронную подпись.

Список документов

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
• технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
• поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
• согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
• протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

Как составить заявление?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:

1. В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
2. Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
3. В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
4. Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
5. Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :
   • основание обращения;
   • предполагаемый вид разрешённого использования;
   • работы, которые будут проводиться;
   • необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
   • необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
   • режим проведения работ с указанием сроков и часов;
   • обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.

Когда нужно переводить?

• Квартира находится на 1 этаже и у собственника есть желание переоборудовать её в магазин, салон, аптеку. В соответствии с законодательством РФ, в жилом помещении нельзя заниматься коммерческой деятельностью.
• Квартира расположена выше нежилых объектов (статья 22 Жилищного кодекса РФ).

Добиться одобрения процедуры возможно, если инфраструктура местности, где находится дом, хорошо развита, сама недвижимость безопасна, коммуникации соответствуют санитарным требованиям (отопление, канализация, электричество, вентиляция), а постройка не угрожает жизни людей.

При подобном желании необходимо сделать перепланировку помещения и, если перепланировка коснётся жителей дома, следует собрать письменные разрешения и протокол общего собрания.

Какую недвижимость нельзя перевести в нежилой объект

Жилищным кодексом, в статье 22 установлены случаи, когда перемена статуса жилой площади на коммерческую невозможно.

Нельзя провести перевод, если:

• Доступ к пространству возможен лишь при пользовании общего входа к остальным квартирам или нет возможности технически провести строительство такого прохода;

• В квартире постоянно проживают её собственник или другие лица;

• Домовладение обременено притязаниями третьих лиц;

• Жилье является арендным в здании социального предназначения;

• Перевод осуществляется с целью проведения религиозных мероприятий;

• Недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам.

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

Можно ли сократить расходы?

Вряд ли это получится. Предположим, вы решили, что обойдетесь без посредников и взялись все согласовывать сами. Однако это займет куда большее количество времени, чем если бы вы обратились в юридическую фирму. Нужно учесть, что чиновники вообще часто затягивают решение вопросов и переносят встречи.

Срок «жизни» документов также конечен. Просрочите – придется обращаться и платить деньги заново. Если вам помогает организация-посредник, в общей сложности вы потратите полтора-два года на реализацию своего замысла.

Итак, если вы решили встать на путь бизнеса и не просто снять помещение в аренду, а стать владельцем собственных коммерческих «квадратов», настройтесь на то, что дело вам предстоит долгое и трудное.

Но и выигрыш очевиден — вам не придется лихорадочно искать место аренды подешевле и подстраиваться под желания арендодателя, что, согласитесь, огромный плюс для предпринимателя.

Порядок перевода квартиры в статус нежилого

Процедура состоит определенных этапов, которые потребуется осуществить для достижения оптимального результата.

1 этап – сбор необходимых документов

Бумаги представляются в Департамент имущественных и земельных отношений для работы межведомственной комиссии, согласовывающей возможность смены статуса. Подготовка документации осуществляется собственниками помещения или их представителями.

В отдел муниципалитета потребуется представить:

• План этажей в здании, его описание. Он заказывается в БТИ после выдачи в Департаменте соответствующей доверенности.
В Бюро необходимо представить заявление по установленной форме, документ, удостоверяющий личность обратившегося лица, и правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (договора о переходе прав, выписка из ЕГРП, свидетельство о наследстве и прочее).Срок оформления документации может составлять до тридцати дней.

• Планировку жилья и технический паспорт на него. Они могут затребоваться в БТИ;

• Заключение о выполнение требований пожарной безопасности. Выдается оно в Управлении ГПН ГУ МЧС, после подачи заявки и обследования недвижимости на предмет соответствия регламентированным нормам;

• Заключение СЭС. Оформляется в Санэпиднадзоре после осмотра помещения сотрудником организации;

• Справочная информация о предназначении иных помещений, расположенных на том же этаже, что и переводимая квартира. Её получают в организации, обслуживающей дом. С этой целью нужно сдать соответствующее заявление, приложив паспорт заявителя, представительскую доверенность и правоустанавливающую документацию на жилплощадь;

• Согласование со смежными пользователями недвижимости. В случае, если объект находится в многоэтажном доме, то потребуется провести собрание владельцев квартир.

С этой целью необходимо:

1. Обратиться в управляющую организацию с заявкой о включении в повестку планового собрания жильцов этого пункта или о проведении внеочередного мероприятия. Если оно будет проводиться вне очереди, потребуется известить каждого хозяина о времени и дне собрания не позднее, чем за десять дней.

2. Решение признается правомерным, а собрание состоявшимся, когда в нем приняли участие более половины собственников жилья.

3. Законность решения установлено, если за него проголосовало 2/3 и более голосов всех присутствующих лиц. По результатам составляется протокол.

• Акт техсостояния всего строения. Его можно взять в ТСЖ и других управляющих компаниях;

• Выписка о зарегистрированных в квартире жильцах. Оформляется в паспортном столе. Срок её действия не больше двух недель;

• Проект планируемой перепланировки. Составляется сотрудниками проектной компании, осуществляемой свою деятельность на основании лицензии.

Помимо указанных бумаг, представляются:

• Паспорта всех собственников объекта;
• Документы, подтверждающие право на жилье;
• Представительская доверенность;
• При подаче заявления от юридического лица потребуются его регистрационные и учредительные документы.
  Полученный перечень бумаг рассматривается в период до 1,5 месяцев. По итогам выносится решение, о чем обратившееся лицо уведомляется в течение 3 рабочих дней почтовым отправлением или лично вручается.

Какое решение может быть вынесено?

Существует 2 варианта решения:

• разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
• отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Сроки

Решение о переводе жилого помещения в нежилое или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с даты подачи документов в уполномоченный орган. При подаче документов через МФЦ отсчет указанного срока начинается с момента передачи их в уполномоченный орган.

Уведомление о принятом решении выдается в уполномоченном органе, МФЦ или направляется заявителю по почте в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения.

Если переустройство и/или перепланировка жилого помещения не требуется, уведомление о разрешении на перевод жилого помещения в нежилое является основанием для начала использования помещения в качестве нежилого. Если переустройство и/или перепланировка требуется, данное уведомление становится основанием для начала проведения необходимых работ.