Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

• Низкий уровень шума;
• Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
• Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
• Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

6. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

Первичное или вторичное жилье

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

• Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
• Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

• Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
• Приостановка или заморозка строительства;
• Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
• Повторная продажа одной жилплощади.

Экономим на покупке первичного жилья

Квартиру в новостройке можно купить со скидкой от 5 до 60%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.

Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски

Наиболее заманчивая цена на недвижимость, именно до начала строительства, на самом старте.

Прежде, до снижения темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж уже готового жилья среднего класса, составляла 40-60%, а иногда доходила и до 100%. В настоящее время, экономия может составить оптимально уже лишь 25%. Максимально выгодно, по данным риэлторов, сегодня приобретение на нулевом цикле элитного жилья. Именно при его приобретении покупатель получает max выгоду порядка 60-65%. Причина проста. Случайных игроков на рынке строительства элитного жилья нет. Поэтому и риск вложения в долгострой минимальный.

Но тем не менее, если застройщик неизвестен или не успел наработать себе репутацию, риск все же высок. Для примера, список проблемных объектов долевого строительства жилья в Москве состоит из 10 объектов, в Новой Москве из 7.

Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована — дело очень рисковое. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: узнайте всё о застройщике, выделите время на сбор информации, выясните, есть ли еще объекты строительства у компании, вводили ли ранее они жилые дома или это единственный объект, как давно они на рынке строительства и так далее. Нелишним будет узнать и о том, кто является учредителем строительной компании.

Собрать в наше время информацию — дело нетрудное. В поисковик введите название компании-застройщика или агентства недвижимости. Через несколько секунд, система выдаст вам всю официальную информацию, кроме того, вы сможете узнать даже мнение покупателей.

Изучите данные, представленные в информационных материалах застройщиков, изменения в законодательстве, предложения на момент выбора квартиры. Прочитайте абсолютно всё, включая примечания под * звездочкой.

Рекомендую потратить время и на прочтение материалов на сайте ведущих аналитических агентств и изданий о недвижимости, таких как РБК и Российская газета.

Продолжим тему. Еще один минус покупки на столь ранней стадии является срок строительства. Один год — это минимум, но может затянуться и на два, и на три года.

Все это время вам придется где-то жить, возможно, снимать жилье. Поэтому прежде чем выбрать такой вариант приобретения жилья, всё хорошо подсчитайте. Вполне возможно, взять деньги в кредит и купить готовое жилье будет гораздо дешевле, чем арендовать квартиру. Во всяком случае, это будет ваше собственное жилье и его уже можно будет начать обустраивать.

Кстати, так как в феврале 2017 года вступили в силу поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ужесточились требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. По мнению юристов, поправки отстаивают интересы покупателей недвижимости в новостройках и жестко прочищают ряды застройщиков. Как может вступление поправок в силу повлиять на цену на квартиры?

Усиливается контроль за банковскими счетами застройщиков. И, если служба контроля банка заподозрит строительную компанию в нецелевом использовании денежных средств дольщиков, счет будет заблокирован.

По новым требованиям на счетах застройщика должно находиться не менее 10% от бюджета строительства одного проекта. Причем, эти средства своеобразный неприкосновенный запас (НЗ).

Ни одного рубля с этой суммы потрачено быть не должно. Почему только одного? Согласно новой редакции ФЗ, одному застройщику будет выдаваться только одно разрешение на строительство. Манипулировать денежными средствами дольщиков теперь не получиться. И еще. Застройщик не имеет права теперь, в рамках выданного разрешения на строительство, приступать к возведению нового жилого объекта, пока не выдаст все документы и ключи от квартир дольщикам, в рамках конкретного разрешения на конкретный объект. Без выполнения этого условия, он не сможет получить новое разрешение.

Эксперты уверенно заявляют, что все изменения приведут к росту цен в новостройках в пределах 20%. Эксперты Сбербанка предрекают повышение цен на недвижимость в пределах 5–7%.

Еще хочу поделиться информацией, которой со мной поделился риэлтор крупного агентства.

Оказывается, при оформлении ипотечного кредита через Сбербанк, можно получить дополнительные 0,4% скидки. Только необходимо, чтобы Агентство недвижимости, через которое вы решили приобрести квартиру, было официальным партнером Сбербанка. А квартира выбрана из предложений ООО «Центра недвижимости от Сбербанка». Для решения вопросов приобретения недвижимости коммерческая структура создала специальную онлайн-площадку ДомКлик.

Используя ее потенциал, вы через личный кабинет (ЛК) решаете все вопросы. На сайте ДомКлик можно посмотреть объекты, удобно задав необходимые параметры фильтрации (цена, площадь квартиры, район и т.п.). Подаёте заявку на жилищный кредит и далее весь документооборот проходит через ЛК, вплоть до подачи документов по сделке на государственную регистрацию права собственности. Можно сделать расчет ипотеки через специальный калькулятор. Данный сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка: Агентства недвижимости и застройщиков. Такой вариант сотрудничества выгоден и Агентствам недвижимости и застройщикам. Став партнером банка, риэлторы и Строительные компании получают возможность размещать бесплатные объявления на площадке ДомКлик. А риэлторы могут пользоваться еще и базой клиентов, которым уже одобрен банком кредит.

Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск

Наши исследования показали: на более поздних стадиях строительства выгода не такая существенная, как на ранних. Однако, экономия для семейного бюджета все же есть. И на ее значение влияет тот факт, на какой именно стадии вы заходите на стройку. Допустим, вы решили дождаться, когда будут возведены первые этажи дома — это плюс 5-7% к цене на нулевом цикле. Ждете, когда дом построят, но еще не приступят к отделке — плюс 10-15%.

Риски приобретения заветных кв.м на завершающем цикле уже значительно меньше, так как застройщик продемонстрировал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него будет своя квартира. В принципе, по темпу строительства первого корпуса можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть минус — даже после заселения вы будете, если не в эпицентре стройки, то, во всяком случае, рядом с ней. А если квартиры продаются в черновой отделке, то готовьтесь жить не меньше года под звуки дрели и стук молотка.

Очень важно, кто и каким образом будет решать вопрос по формированию инфраструктуры микрорайона, квартала и двора.

Поэтому, к рискам можно смело отнести обустройство прилегающей инфраструктуры. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек. Сама по себе квартира еще мало что значит. Вы коммуницируете со всем обществом. Водите детей в школу, детский сад, ходите-едете на работу. И важно, что вам приложит к ключам от квартиры застройщик: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, открывшихся неподалеку учреждений, магазинов, парикмахерских, детских клубов и т.д. Максимальный уровень комфорта от проживания формируется в том числе и, благодаря развитой инфраструктуре.

В Санкт-Петербурге в настоящее время можно купить новостройку с уже обустроенными детскими площадками, зоной отдыха, парковками, с круглосуточной охраной территории и даже всего комплекса.

Целыми комплексами, с дорогами, тротуарами, с магазинами и аптеками, парковочными местами, детскими площадками вводят в эксплуатацию новые микрорайоны в Тюмени, Краснодаре и других городах.

Приобретение в низкий сезон

Низкий сезон для покупки жилья — это время, когда стоимость кв.метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом. Однако есть факторы, которые изменяют привычную картину. Показателен кризис 2015 года. Застой на рынке недвижимости. Снижение финансовой обеспеченности россиян. Нет активного строительства, нет активных продаж.

С 18 марта 2015 года в стране в полную силу заработала программа ипотечного кредитования на «первичку». Для большинства жителей нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос. Но при росте процентной ставки, мечта стать обладателем собственной квартиры, так и остается мечтой. Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки ипотечного кредита позволила решить эту проблему. Правда, и требования банков для заемщиков ужесточились. Тем не менее, рынок ожил. Лето для недвижимости по факту оказалось очень активным.

Также активность рынка зависит от региона. Например, в Краснодарском крае, особенно на черноморском побережье, лето — это пик сезона продаж. А вот осень-зима-весна характеризуется спадом продаж.

По данным экспертов, самое выгодное время приобретения недвижимости в предновогодний сезон декабрь-январь, майские праздники, июль.

Агентства недвижимости в преддверии новогодних праздников особенно щедро дают скидки, порой гораздо выше, чем в другие дни. От показателей продаж у риэлторов зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают публичные щедрые предложения, да и лично можно договориться о снижении цены.

Чтобы сделать правильный выбор, регулярно просматривайте прогнозы цен на жилье в том регионе, где планируете совершить приобретение. Следите за новостями рынка недвижимости, за изменениями в законодательстве.

Приобретаем квартиру в обход агентства

Застройщик застройщику рознь. Одни строительные компании занимаются возведением жилья масштабно. И земля у них под строительство сразу целого комплекса домов, и управляющая компания есть, которая затем берет возведенные дома на обслуживание, и в структуру входит агентство, занимающееся продажей квартир.

Другие, имея в наличии земельное пятно под строительство лишь одного дома, максимум двух, озабочены быстрым возведением дома и спешной продажей квартир. Такие компании не обрастают лишними структурами. У них даже отдела продаж нет. Тем не менее, это не мешает покупателю выйти на того, в чьей непосредственной собственности находится жилье. Покупая напрямую, вы, как минимум, экономите сумму, которую берет себе агентство в качестве комиссионного вознаграждения, это, как правило, от 50.000 до 300.000 рублей. Кроме того, у вас появляется возможность договориться о дополнительной скидке.

Тем не менее, покупка квартиры в обход агентства не всегда является возможностью сэкономить деньги. У граждан сложился стереотип, что риэлторы — это мошенники, которые норовят «впарить» недвижимость любой ценой и получить свой процент со сделки. Это не всегда так. Если вам попадется настоящий специалист своего дела, то он поможет избавит вас от множества проблем.

В силу профессии, такие люди хорошо ориентируются на рынке недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить завышена цена или, наоборот, соответствует параметрам. Профессионал расскажет вам о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которых может не быть на доступных всем ресурсах, типа Авито, Домофонда.

Неудобная квартира, скидки

Неудобными считаются квартиры:

• на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняк);
• на последнем этаже (может протечь крыша, в южных районах квартира сильно раскаляется от жаркого солнца);
• квартира возле лифта (так же, как и на первом этаже — постоянный шум);
• квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, но, возможно, они вам и не нужны);
• квартиры в домах, расположенных возле кислородных станций;
• квартиры в домах, расположенных возле больничных комплексов;
• квартиры в домах, расположенных далеко от остановок и станций метро.

Чтобы узнать о дисконтных квартирах и более дешевых вариантах, живо интересуйтесь у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом корпусе, но по более приемлемой цене?»

Жилье без отделки

На самом деле, по факту в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У него есть возможность купить строительные материалы и заказать услуги оптом, а значит — дешевле.

Правда, обои могут быть не те, линолеум вместо ламината ну и так далее.

На рынке жилья уже появились строительные компании, которые предлагают для отделки выбрать, чем вы будете покрывать стены, застилать пол, какой вариант вам интересен для потолка, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Строительные материалы выбираете вы, застройщик при вашем желании вам помогает и предоставляет бригаду. Это может стать и дешевле, и дороже. В чем плюс? Вам ничего не придется переделывать.

Приобретая квартиры без отделки, можно сэкономить не только несколько сот тысяч рублей, можно сэкономить до полутора млн дензнаков. А ремонт делать постепенно, по мере появления средств. Правда, не факт, что для вас это будет экономически целесообразно. Но выбирать приемлемый вариант вам.

Экономим на покупке вторичного жилья

Залоговое жилье с аукциона

Залоговое жилье — это то, которое кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Перечень предприятий, занимающихся продажей залогового имущества, довольно-таки солидный. У крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, Россельхозбанк, УралСиб на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества. Представлена там недвижимость российская и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, следует только действовать по алгоритму, предложенному системой. Просмотрите варианты на всех витринах. Когда найдете свой, очень внимательно изучите документацию. Не сильны в юриспруденции — обратитесь к специалисту.

В чем все же выгода покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно. Ипотека по факту — это довольно продолжительный возврат заемных средств (долгие деньги). А тут еще и задолженность по возврату. Поэтому банку необходимо, как можно быстрее продать такой объект недвижимости. А быстрой продаже, как вы понимаете, способствует низкая цена объекта. Но такую покупку нужно проводить с надежным юристом, чтобы он проверил все детали и убедился в безопасности жилья. Причем даже в том случае, если жилье продает известный банк. При таком варианте приобретения квартиры, планируемая экономия для вас может составить от 30 до 70%.

Вот, например, объявление на сайте ВТБ, в котором сказано, что на некоторые объекты дисконт будет составлять до 70%:

Принять участие в аукционе может любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация на АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).

Продается ипотечная квартира

Она дешевле потому, что никто не хочет связываться с рисками на покупку такого жилья. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия по нему составляет от 10 до 20 процентов. В чем риск и как его уменьшить?

Разберем на примере:

Предположим, Сидоров решил купить у Ивановых двухкомнатную квартиру, которую те приобрели в ипотеку, но со временем не потянули такую финансовую нагрузку. Если Ивановы продадут квартиру через службу судебных приставов, то потеряют приличную сумму. Им выгоднее сделать это напрямую, хотя и со скидкой. К тому же, продать квартиру можно только если по ней нет долга. Поэтому Сидоров с семьей Ивановых договаривается. Идут в банк и он, Сидоров, гасит кредит — скажем, полмиллиона рублей. Но после этого, Иванов вдруг начинает капризничать и говорит, что передумал продавать квартиру. Сидоров подает на них в суд. Решение судья принимает вполне обоснованно в его пользу и обязывают Ивановых вернуть деньги. Но… денег на счетах к моменту окончания судебных заседаний и принятия решений, уже нет. При ежемесячном общем доходе семьи в 25 тыс. рублей, возвращать деньги Ивановы несостоявшемуся покупателю будут до скончания веков.

Чтобы такого не происходило, при реализации сделок на недвижимость, нужно нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, кто покупал недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучайте форумы), который и изучит договор, предоставленный агентством, а в случае приобретения квартиры без участия агентства, составит договор так, чтобы вы не пострадали. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и Обязательства сторон».

Типовой договор на год приобретения квартиры вы легко сможете найти по запросу на сайте, например, здесь в системе «Гарант».

При современных коммуникационных возможностях консультацию юриста можно получить онлайн, даже бесплатно.

Жилье с прописанными в нем людьми

Строго говоря, это не такая уж большая проблема, потому что в ряде случаев (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) новый собственник может добиться выписки из жилья посторонних людей. Однако, это придется сделать через суд, так как прописанные жильцы будут несогласны с таким раскладом дел. Понимая, что потенциальных покупателей такая ситуация отпугивает, собственники обычно снижают цену.

Другое дело, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае, всё гораздо сложнее. И вашим верным соратником, на время решения этой проблемы, должен стать специализирующейся на вопросах недвижимости юрист.

Срочная продажа

Как и в случае с залоговым и ипотечным жильем, решившись приобрести квартиру, выбрав вариант из предложений срочной продажи, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости, а в случае необходимости и юриста. И первым делом проверьте чистоту сделки. Что это значит? То, что по объекту не существует на данный момент никаких юридических препятствий для заключения сделки, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.

Такими препятствиями могут быть:

• Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей.
• Отсутствие правоустанавливающих документов (обязательно наличие оригиналов).
• Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
• Неузаконенная перепланировка.
• Изменение в законодательстве РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
• Квартира в залоге у банка (ипотека).
• Наличие в квартире прописанного жильца, который не воспользовался своим правом приватизации.
• Квартира в аварийном доме.

Для этого следует проверить на основании какого документа продавец владеет квартирой. Первым делом проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должна быть информация о прописке в данной квартире, а перепроверить ее можно на сайте Федеральной миграционной службы. Попросите у него подтверждение — справку с места жительства, ее может предоставить Управляющая компания (ЖЭУ, ДЭЗа, ТСЖ).

В Росреестре необходимо запросить справку с ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Её можно заказать онлайн, перейдя по ссылке.

Выдают справку любому человеку, неважно владелец вы квартиры или нет. Главное, знать точный адрес объекта сделки. Данный документ расскажет вам всё про собственников, владеющих данной площадью, какие и у кого доли, кто прописан в данной квартире, не находится ли на момент сделки объект недвижимости под арестом или в обременении под залог.

Обязательно проверяем все оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или документ подтверждающий право по наследованию.

Проверяйте кто еще прописан в интересующей вас квартире. Для этого продавец должен предоставить вам домовую книгу и все ту же справку с места жительства, которую выдают в Управляющей компании (ЖЭУ, ДЭЗ, ТСЖ). Если проживают несколько человек и все они прописаны, то от них у продавца должно быть письменное согласие на продажу квартиры и доверенность на ведение сделки. Причем помните, что в таком документе указывается два пункта: на ведение непосредственно самой сделки и на проведение финансовых расчетов. Доверенность должна быть нотариально заверена. Ее достоверность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Важный момент, если в квартире прописан ребенок. В такой ситуации вам должны предоставить Согласие органов опеки на проведение данной сделки.

Услугами нотариуса придется воспользоваться и в том случае, если продается унаследованная недвижимость. У такой квартиры может быть несколько собственников. Чтобы исключить сюрпризы, следует посетить нотариальную контору, где вам и подтвердят, один ли претендент закрепил свое право на данный объект, или несколько.

Экстренная продажа жилья — не редкость. Например, если нужны деньги на дорогостоящую операцию, в случае срочного переезда, объединения квартир, развода, наконец. При приобретении такой квартиры, скидку можно получить солидную. Однако порой слово «срочно!» в объявлениях — это всего лишь привлечение внимания покупателя.

Без риэлтора

Многие потенциальные собственники боятся как продавать, так и покупать жилье без риэлтора, считая, что его наличие делает сделку более безопасной. На самом деле, безопасность сделки подтверждает юрист, а риэлтор находит подходящие покупателю варианты.

Разница между риэлтором и юристом, по мнению Московской коллегии юристов «Дубнин и партнеры», в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная от подбора жилья. Его комиссия составляет процент от сделки, и обычно, это совсем не дешево. Причем, как правило, при подписании Договора с риэлтором на сделку, он за ее последствия ответственности не несет. Что касается юриста. Он проверяет чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Не подберет вариант квартиры, однако, сможет проверить на историю: как она была приобретена, возможны ли впоследствии суды. Юрист подготовит документы для сделки, чтоб потом у сторон не возникли обоюдные претензии и сделку нельзя было признать ничтожной. Услуги юриста обычно являются фиксированными.

«Нехорошая квартира»

Да, «нехорошие квартиры» бывают не только у Булгакова. В «Мастере и Маргарите» «нехорошая квартира» — это квартира, в которой происходят странные события. В нашу квалификацию «нехороших квартир» мы включили те, которые не следует приобретать:

• на площадке рядом с сомнительными соседями (алкоголики, асоциальные граждане);
• после пожара;
• в которой произошли нерадостные и даже криминальные события (кто-то умер или был убит).

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

✓ Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

✓ Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

✓ Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

✘ Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

✘ Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

✓ Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

✓ Заселиться можно в ближайшие сроки

✓ Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории

Недостатки покупки квартиры в сданном доме

✘ Дороже, чем в строящемся доме

✘ В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт

Запомнить

• Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
• Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
• Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
• Всегда внимательно читайте договоры

Способ 1 – “Ступеньки вверх”

Это когда сначала покупается самая маленькая доступная жилплощадь. Это может быть комната, “малосемейка”, крохотная студия или малометражная вторичная квартира без свежего ремонта.

Способ 2 – Кредит на потребительские цели

Подходит в том случае, если не хватает конкретной суммы. Банк деньги выдает, но квартира ему не принадлежит. Такой кредит можно брать только при достаточно высоком стабильном доходе: срок возврата небольшой, а сумма приличная.

Способ 3 – Долгосрочная аренда с последующим выкупом или лизинг

Это новинка рынка, когда стоимость выплачивается по частям, а срок аренды может быть любой, даже более 10 лет. Жилье покупает организация, которой человек постепенно выплачивает стоимость.

Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности и вовремя вносить платеж.

Способ 4 – Социальная программа

Купить квартиру в новостройке можно по социальной программе, которая в каждом регионе своя. Подробности нужно уточнять у местной власти.

Способ 5 – Рассрочка от застройщика

Новостройки от застройщика можно купить в рассрочку. Рассрочка – дело редкое и ценное, которое нужно ловить и сразу брать, иначе легко упустить. Застройщики редко делают такие предложения. Но если внимательно следить за рынком, что можно поймать интересные варианты с разделением платежа 20% – при подписании ДДУ и остальные 80% – после окончания строительства.

Причем, если вы продаете такую квартиру по переуступке до сдачи дома в эксплуатацию, то 80% вообще платить не придется.

Вариант подходит тем, у кого доходы зависят от сезона. В хороший сезон можно оплатить суммы наперед на время простоя.

Способ 6 – Инвестирование в новостройки 2 года

Рассказываю стратегию, которую продают на тренингах за 40 тысяч рублей.

• Инвестирование в новостройки – это когда покупаем квартиру-студию на этапе котлована в ипотеку, при этом снимаем простую недорогую хрущевку, ждем 1 год.
• Когда новостройка максимально вырастает в цене, то продаем ее по переуступке.
• Затем опять покупаем такую же ликвидную новостройку, которая будет расти в цене, и через 1 год продаем ее. Каждая ликвидная, правильно подобранная новостройка будет расти в цене – в среднем – на 300-400 тысяч в год.

Таким образом, за 2 года у вас на руках чистыми с учетом погашенной ипотеки остается 800 тысяч рублей.

Плюс посчитайте разницу между тем, что вы выплатите по кредиту и что вам заплатят при продаже по переуступке.

Трейд-ин или как сменить старую квартиру на жилье в новостройке

Система «берем старое в зачет оплаты за новое» уже давно не новшество. Правда, именно на рынке жилой недвижимости программа trade-in была внедрена относительно недавно. Многие соискатели новых квартир до сих пор не совсем понимают, как работает эта схема, и опасаются к ней прибегать. Что логично, ведь обмен жилья на жилье — это не смена старой бытовой техники или даже автомобиля. Финансовые потери в случае неудачной сделки будут несоизмеримо выше.

Впрочем, на рынке недвижимости риски с использованием схемы «трейд-ин» минимальны. Чтобы в этом убедиться, достаточно понять, как это работает. Рассмотрим покупку квартиры по взаимозачету жилья на примере любого из домов проекта «Счастье» от Группы «Эталон».

Для совершения сделки достаточно совершить несколько шагов:

1. Выбрать квартиру в одном из 9 округов столицы.
2. Заключить договор бронирования понравившейся квартиры с фиксированной стоимостью. Что важно, она будет сохранена до окончания сделки, даже если застройщик поднимет цены.
3. Оценить стоимость имеющегося жилья и определить примерные сроки его продажи с помощью специалистов от застройщика.
4. Заключить агентский договор с представителями девелопера на реализацию старой квартиры.

Всё! После этого останется лишь дождаться, когда на старую недвижимость будет найден покупатель, и затем подписать необходимые договоры купли-продажи.

Но что делать, если старая квартира стоит значительно меньше новой и средств от ее продажи не хватит, чтобы погасить полную стоимость покупки? В этом случае покупатель всегда может обсудить с застройщиком индивидуальные условия выплаты оставшейся суммы за недвижимость.

Благодаря тому, что все операции по схеме «трейд-ин» проводятся только после подписания вами официального договора, где прописаны все обязанности сторон, риск потерять и деньги, и квартиру — нулевой. Разумеется, при условии правильного выбора застройщика и объекта.

Ипотечные программы с комфортными условиями

Ипотека — самый распространенный способ приобретения недвижимости. Все объекты «Счастье» в Москве аккредитованы крупными российскими банками, в числе которых «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ» и другие. При этом максимальная ставка по ипотечному займу не превышает 8.7%. Минимальное предложение — 7.5%. При этом можно выбрать программу не только с комфортной ставкой, но и с минимальным первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. То есть, для приобретения квартиры стоимостью около 25 млн. рублей, например, в «Счастье в Олимпийской деревне» , достаточно внести всего 4-5 млн. рублей, а затем выплачивать необходимую сумму ежемесячно в течение устраивающего вас срока. Кстати, о сроках. Гибкие условия распространяются и на них. Можно взять ипотеку хоть на 5, хоть на 30 лет.

Время года

Чтобы разобраться, когда покупать квартиру – летом или зимой, осенью или весной, полезно рассмотреть каждое время года в отдельности.

• Зима. Начало года среди риэлторов считается «мертвым сезоном», потому что многие люди стремятся завершить дела накануне, в том числе – операции с недвижимостью в декабре. Но немало специалистов полагает, что это благоприятный период для покупки квартиры. В сезон холодов и новогодних каникул на рынке падает активность – уменьшается количество объявлений о продаже, что влечет за собой отток покупателей. Преимущество такого положения заключается в том, что вместе со снижением активности уменьшается и конкуренция. Значит, когда человеку необходимо срочно продать недвижимость зимой, он будет вынужден дать ощутимую скидку для потенциального покупателя.
• Весна. К концу февраля количество сделок начинает возрастать. Весной наблюдается рост активности покупателей и застройщиков. Решая, когда стоит покупать квартиру, надо понимать, что с марта по май цены постепенно поднимаются. Предложений становится все больше, но и расценки высоки.
• Лето. Как и зима, лето признается не самым активным сезоном для совершения сделок с недвижимостью. Люди уходят в отпуск, уезжают на курорты или дачи. На рынке наблюдается сниженное число интересных предложений. Но если говорить о том, когда выгоднее покупать квартиру, нельзя не упомянуть летний период. Это наиболее оптимальное время для покупки – пусть предложений и не так много, но существенно снижаются ставки.
• Осень. С сентября по ноябрь квартиры продаются и покупаются наиболее часто. Несмотря на рост цен и высокую конкуренцию среди продавцов большинство граждан занимаются поиском квартир именно в этот сезон. Кроме того, впереди Новый год, в связи с чем многие застройщики запускают выгодные акции и предлагают скидки.

Чтобы понять, когда лучше покупать квартиру с учетом времени года, необходимо взвесить плюсы и минусы каждого сезона и отталкиваться от конкретной ситуации. Дешевле всего покупать жилье летом или зимой, но предложений будет больше осенью или весной.

Сколько стоит купить квартиру

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

• Комиссия риэлтора (до 3%);
• Переоформление документов;
• Ремонт помещения;
• Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

Маленькая хитрость: представившись продавцом, позвоните в несколько риэлторских агентств и опишите параметры интересующей вас квартиры. Специалисты назовут свою оценочную стоимость. Вам останется только сравнить полученные цены с имеющимися предложениями и сделать вывод – завышена ли цена, или находится в допустимых рамках.

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

Перечислим основные параметры:

• Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
• Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
• Прилежащая территория;
• Район и его инфраструктура;
• Планировка квартиры;
• Количество комнат;
• Общий метраж жилых и нежилых помещений;
• Наличие и состояние балкона или лоджии;
• Отопление;
• Раздельный или совместный санузел;
• Средний размер коммунальных платежей.

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.