Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: дарственная с обременением – особенности, порядок заключения, риски сторон

Законодательство

Дарение – это довольно сложная процедура, которая регулируется множеством законодательных актов. Основной сборник законов, который регулирует вопросы, связанные с дарственной – это Гражданский кодекс Российской Федерации. Можно сказать, что весь институт дарения прописан именно в нем.

Основополагающей в данном вопросе является статья 572, которая считается основной статьей во всей отрасли права.

В ней дается определение дарению как таковому. В соответствии с ней, дарение – это безвозмездная сделка, основанная на взаимном согласии.

В ней участвуют две стороны: даритель, который на добровольной основе и абсолютно безвозмездно соглашается передать свое имущество в руки другому человеку, и одаряемый, который на безвозмездной основе и со своего согласия принимает подарок (одаряемых может быть несколько).

Главный принцип сделки – безвозмездность. Это значит, что даритель ничего не должен иметь взамен своего подарка. Однако добавить в дарственную пункт о том, что нынешний жилец сохранит право сохранить свой статус человека, проживающего на данной жилплощади, все-таки можно. Это считается стандартным особым условием, которое вполне допускается законом.

Такое право дарителя также зафиксировано Гражданским Кодексом. Для этого существует статья 558. В этой статье четко написано, что в документе можно указать перечень лиц, которые будут проживать в квартире после ее передачи.

Стоит иметь в виду, что если вы будете прикрывать дарственной договор купли-продажи, то не сможете прописать в соглашении то, что одаряемый обязуется вернуть дарителю какие-либо средства.

Но это еще не все. Если особенно внимательно следует отнестись к особым условиям в том, случае, если через дарственную осуществляется продажа имущества. Ведь продавец может вам продать квартиру и указать рассматриваемый пункт, после чего избавиться от него не выйдет.

При этом он будет защищен законом, ведь статья 450 Гражданского кодекса гласит, что в случае, если одаряемый не выполняет условий сделки, прежний владелец на вполне законных основаниях может обратиться в суд с требованием вернуть ему переданное имущество. То есть, попытавшись выселить надоедливого жильца, одаряемый может лишиться квартиры.

Еще один способ, как разделить квартиру между сторонами, это подарить не всю жилплощадь, а долю в ней. Статья 113 определяет недвижимость как неделимый объект.

Это означает, что часть жилплощади невозможно передать в руки другому человеку. Однако можно передать долю во владении недвижимости.

Получается, что вы можете подарить половину своих имущественных прав. В таком случае, квартира будет в одинаковой степени принадлежать обеим сторонам соглашения.

Кстати, в отдельных ситуациях, можно подарить и целую комнату. Для этого потребуется еще одно соглашение, которое будет регулировать территорию проживания отдельных людей на данной жилплощади.

Ну и напоследок, можно отметить статью 575, в которой выделяется несколько категорий лиц, которые не могут стать участниками процедуры дарения:

• Несовершеннолетние дети и граждане, являющиеся недееспособными. Сюда же входят официальные представители, которые проводят данную сделку от их имени.
• Работники образовательных, медицинских и социальных организаций.
• Чиновники, связанные служебными обязанностями перед государством.
• Коммерческие организации.

Помимо гражданского, дарственную затрагивают также семейный и налоговый кодекс. Первый регулирует вопрос о совместно нажитом в браке имуществе и обязывает получить разрешение на дарение у супруга, если квартира к нему относится. А второй обязывает дарителя заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль, если только стороны не являются близкими родственниками.

Суть сделки дарения

Сделка дарения предусматривает передачу имущества на безвозмездной основе другому лицу. Даритель просто-напросто отдает свою вещь, ничего не получая при этом взамен. Бесплатность и безвозмездность – отличительные особенности дарения.

Возникает вопрос: сможет ли даритель пользоваться подаренным имуществом после совершения сделки? По гражданскому законодательству право собственности при дарении переходит в момент передачи имущества, а если предметом дарения является недвижимость, то с момента государственной регистрации права собственности на нее.

По сути, даритель лишается всех прав на имущество после подписания дарственной. Все права переходят новому владельцу, и теперь только он вправе решать, как распоряжаться собственностью. Ничего удивительного, если после сделки одариваемый попросит бывшего владельца освободить жилплощадь. Поэтому многие собственники опасаются оформлять дарственную, чтобы не остаться потом на улице. Однако в договоре можно прописать условие о том, что даритель сможет проживать в квартире пожизненно. В таком случае за ним сохранится право проживания. Такая сделка имеет свои преимущества и недостатки, как для дарителя, так и для одариваемого, особенно, если они не являются друг другу родственниками.

Содержание дарственной

Единый образец дарственной с правом пожизненного проживанием отсутствует. Как и любой договор, она обязательно должна содержать:

• место и дату составления;
• полную информацию о сторонах: паспортные данные и адрес регистрации;
• информацию, подтверждающую законность владения недвижимостью;
• полное описание объекта, переходящего в дар: точный адрес, этаж, площадь и количество комнат, стоимость;
• срок, когда квартира переходит в собственность второй стороны: сразу, спустя какое-то время или к определенному событию (совершеннолетию, вступлению в брак и т.п.);
• указание на безвозмездность сделки;
• дополнительные неимущественные условия.

Помимо права дальнейшего проживания в квартире, даритель может прописать условия, не связанные с материальными обязательствами второй стороны перед ним. Например, юридически закрепить порядок пользования жильем – распространяется ли оно на всю площадь или только на одну комнату и места общего пользования. Также можно прописать распределение обязанностей по оплате коммунальных платежей, ремонте и т.п. Поскольку такие платежи являются не материальным вознаграждением со стороны одариваемого, а вытекают из возникновения права собственности, они не делают заключенную сделку возмездной. Также даритель вправе вписать пункт, по которому, с согласия одариваемого, в квартире могут проживать третьи лица.

Дарение с правом пожизненного проживания

Увы, но законодательство России не предусмотрело никаких защит стороны дарителя в процессе дарения. А потому, если даритель хочет подарить квартиру и при этом также оставляет за собой право в ней проживать, то одариваемый по закону имеет полное право делать с квартирой, что захочет.

Он может ее передарить, продать, сдать в аренду. Конкретно правоведы руководствуются ст. 572 ГК РФ, где говорится о том, что сам акт дарения рассматривается как возмездный. А любая возмездность не предполагает возврата, а тем более, одновременного пользования объектом одаривания.

Договор с правом пожизненного проживания регламентирует права дарителя на собственность, полученную в дар и запрещает выселять дарителя.

Чаще всего к заключению дарственной с правом пожизненного проживания прибегают люди пожилого возраста, которые хотят сделать подарок своему ближайшему родственнику и в то же время сохранить за собой право продолжать проживать в подаренной квартире или доме.

Права и обязанности дарителя

Например, в договоре можно зафиксировать, что даритель имеет право пользоваться и владеть только одной комнатой, но при этом может пользоваться имуществом всей квартиры (например, ванной или кухней). Можно также отметить несколько вариантов, как удобнее и лучше заключить договор дарения под условием пожизненного проживания.

Даритель обязательно должен быть «прописан», то есть – зарегистрирован в квартире или доме, который он хочет подарить своему родственнику или третьему лицу потому, что никто никого по закону РФ не вправе «выписывать» из жилой площади, тем более закрепленной за дарителем.

Полномочия дарителя:

• Семейный Кодекс РФ говорит о том, что трудоспособный гражданин всегда должен содержать своего нетрудоспособного родственника по ближайшей линии – родителей, бабушку или дедушку, даже дядю или тетю;
• юристы рекомендуют простой способ решения проблемы в пользу владельца – дарить не всю квартиру, а только лишь ее часть, а оставшуюся часть закреплять за собой пожизненно или с последующим дарением по желанию дарителя-собственника жилого имущества;
• владелец, по необходимости, сохраняет за собой право проживания в данной квартире или доме до конца своих дней, если у него нет больше никакого другого жилья;
• даритель имеет право проживать не один в подаренной квартире, тогда это условие следует обязательно прописать в договоре дарения, с указанием количества лиц, с каким сроком проживания и какими условиями;
• лицо, передающее в дар квартиру, может оставаться проживать в ней совершенно бесплатно, что также следует указать в договоре;
• необходимо также указать в дарственной, возмездный дар или безвозмездный, если возмездный, тогда получатель дара берет на себя обязательства оплачивать ренту, либо содержать дарителя, а если безвозмездный – тогда дар передается бесплатно;
• рента – владелец квартиры или дома передает права владения плательщику ренты, который уплачивает ее суммы дарителю;
• даритель имеет полное право по собственному желанию и в одностороннем порядке расторгнуть сделку в случае, если одариваемый нарушает его право проживания на территории квартиры или дома.

Если даритель рассчитывает оставаться жить в подаренной квартире, тогда при договоренностях в письменной форме следует выражаться яснее: «право пожизненного проживания в квартире», а не владения и пользования. Пользоваться квартирой можно не проживая в ней.

Если за дарителем остается только лишь право владения квартирой, тогда это дает ему возможность и право требовать возмещения убытков в случае каких-то нарушений одаряемым (ст. 12 ГК РФ).

Лучше всего, конечно же, оставить за собой право пользования (распоряжаться имуществом в жизни) и право владения (распоряжаться имуществом по документации и юридическим вопросам).

Лицо, имеющее такие права, может оспаривать и защищать свое имущество даже против собственника (если таковым по договору уже стал, к примеру, одаряемый).

Права и обязанности одаряемого

В случае с оформлением договора ренты, рентополучатель обязуется содержать рентодателя пожизненно. Речь идет о том, чтобы обеспечить рентодателя жильем, продовольствием и даже медикаментами.

В любом другом случае, когда даритель пожизненно хочет проживать в подаренной квартире или доме, права одаряемого соблюдаются в рамках законодательства.

А потому он должен учесть право дарителя, зарегистрированного в ЕГРП, и не имеет права его выписывать из жилой площади или лишать права проживать в квартире, где он прописан. В этом случае права одаряемого несколько ограничены, особенно, если он захочет передарить, продать или сдать квартиру или дом внаем.

Одаряемый, согласно ст. 396, ст. 398, ст. 573 ГК РФ, имеет следующие права:

1. Право принятия дара. в случае невыполнения договорных обязательств дарителем, названый в документе одариваемый имеет полное право потребовать свой дар потому, что по договору объект дарения уже является собственностью одаряемого (ст. 398, ст. 396 ГК РФ).

2. Право отказа от принятия дара. Обычно причиной отказа от дара выступают какие-либо уважительные причины или мотивы, которые он может не указывать (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

3. Право совершать любые сделки с квартирой ст. 209 ГК РФ). В этом случае всегда стоит помнить о праве пожизненного проживания в ней дарителя, нарушать которое одариваемый по дарственной с пожизненным проживанием не имеет права.

Кому выгодна сделка

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, ввиду своей специфичности, имеет и положительные и отрицательные стороны, и для того, кто передает квартиру в собственность, и для того, кто ее получает.

Выгода дарителя

Человек, который подарил свою квартиру, указав в договоре определенные неимущественные условия, получает пожизненное право оставаться на ее территории и пользоваться по своему усмотрению в жилищно-бытовом плане. Это выручает людей, которые имеют невысокий доход (например, только пенсию).

Передав квартиру в собственность иному лицу, даритель освобождается от обязанности платить коммунальные платежи, так как уже не является владельцем данной недвижимости.

После заключения сделки, даритель остается жить в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку). Это зафиксировано в Гражданском Кодексе РФ, в статье 558, и актуально на 2020 год.

Заключая договор дарения, текущий владелец квартиры может указать некоторый объем условий, помимо пожизненного проживания. Например, предусмотреть право проживания на территории квартиры третьих лиц (супруга или родственника дарителя). Также можно заранее прописать обязательство со стороны одаряемого своевременно производить ремонт квартиры (на случай, если прорвало трубу или нужно заменить раковину и т. д.).

Согласно статье 450 Гражданского Кодекса, даритель имеет полное право отсудить квартиру обратно, если условия договора не выполняются новым владельцем квартиры.

Итак, к плюсам для дарителя можно отнести следующее:

• право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
• право на проживание в помещении абсолютно бесплатно;
• сохранение прописки;
• возможность внести в договор ряд неимущественных условий;
• возможность обжаловать сделку в суде (при нарушении другой стороны условий договора).

Но есть и недостатки в этой сделке:

1) Даритель не может рассчитывать на какие-либо материальные вознаграждения или подарки за передачу квартиры во владение иному лицу. Такие вещи договор не предусматривает, а значит, не обязывает одариваемого.

Если новый владелец пожелает как-то отблагодарить, то может делать это исключительно из личного побуждения. Устные предварительные договоренности законными не будут считаться.

2) Новый владелец квартиры имеет абсолютное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Например, продать ее или передарить третьему лицу.

Выгода для одариваемого лица

Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.

Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:

1. Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
2. На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
3. Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
4. Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.

Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.

Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:

• Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
• Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.

Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.

Для обеих сторон

Пожалуй, главная причина популярности сделок дарения в том, что они выгодны обеим сторонам в сравнении с иными видами имущественных соглашений. Выгоды касаются:

• Оформление договора дарения с пожизненным проживанием дарителя происходит быстрее, чем заключение сделки купли-продажи.
• Не нужно посещать нотариуса.
• При дарении между близкими родственниками не нужно платить подоходный налог.
• Крайне сложно оспорить сделку.
• Возможность самостоятельного составления договора.

Всё это, а особенно освобождение от налога, и делает данный вид договоров популярным.

Определение порядка пользования

Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.

Такой порядок может включать следующие важные нюансы:

• лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
• даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
• владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
• после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
• при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.

Плюсы и минусы дарения с правом пожизненного проживания

Для дарителя дарение квартиры с правом пожизненного проживания в ней является наиболее оптимальным вариантом переоформления недвижимости. Во-первых, он сможет и после сделки жить в подаренной квартире. Во-вторых, все расходы на содержание жилья перекладываются на плечи нового собственника (проведение ремонта, оплата коммунальных услуг, налога на недвижимость и прочее). В-третьих, бывший собственник остается зарегистрированным по адресу проживания (другими словами, за ним сохраняется та же прописка).

Данной сделке присущи также и некоторые минусы. Во-первых, даритель не получает от одариваемого никаких благ (денежного содержания, ухода). Во-вторых, одариваемый в любой момент может продать, подарить, обменять жилье, передать в аренду по договору и т.д. В-третьих, отношения дарителя и одариваемого могут ухудшиться, в результате чего совместное проживание в одной квартире станет невозможным.

Для одариваемого дарение с правом проживания дарителя также имеет свои положительные и отрицательные стороны. Преимущество сделки для него заключается в том, что недвижимость переходит в собственность совершенно бесплатно, нет необходимости вкладывать большие деньги, как в случае покупки жилья. Кроме этого, после оформления права собственности одариваемый может беспрепятственно распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Подаренная квартира будет принадлежать одариваемому на праве личной собственности, а это значит, что его супруг не сможет претендовать на нее. Одариваемый не несет обязанностей по отношению к дарителю (не нужно оказывать уход, содержать дарителя).

Среди недостатков сделки дарения для одариваемой стороны следует выделить следующие моменты. При получении имущества в дар возникает налог на доходы. Одариваемый обязан уплатить его в бюджет государства, исходя из ставки, установленной налоговым законодательством (на 2018 год это 13% от стоимости объекта недвижимости).

Внимание: Налог при дарении не оплачивается, если даритель и одариваемый являются близкими родственниками (к ним относятся: супруг, дети, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки).

Новый собственник не сможет выселить дарителя, поскольку право проживания за ним закреплено договором дарения. Вероятность того, что при обращении одариваемого в суд о выселении дарителя будет принято положительное решение, очень мала.

Одариваемому тяжелее будет продать или сдать в аренду жилье, в котором проживает даритель. Ведь мало кто захочет купить или снять квартиру, в которой проживает постороннее лицо.

Как мы видим, дарственная с правом пожизненного проживания имеет свои нюансы, поэтому при заключении такого договора необходимо взвесить все «За» и «Против», так как в дальнейшем оспорить сделку будет не так просто.

Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

ВажноСледует понимать, что при внесении в договор дарения права дарителя на проживание, оно не должно каким-либо образом ограничивать распорядительные права одаряемого, вытекающие из права собственности на предмет. Таким образом, одаряемый без каких-либо проблем может совершать в отношении такого жилья абсолютно любые сделки по его отчуждению или сдаче в аренду.

Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

Пример

Между К. и его сыном Л. был заключен договор дарения квартиры, по которому за К. было закреплено бессрочное право пользования указанным объектом недвижимости. Как только в регистрационном органе было оформлено свидетельство, подтверждающее право собственности Л. на квартиру, он тут же изъявил желание продать ее, на что конечно встретил недоумение отца. Свое решение Л. аргументировал тем, что он является полноправным собственником недвижимости, что дает ему полное право распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. Так, найдя подходящего покупателя, Л. перешел к оформлению сделки купли-продажи и перерегистрации квартиры. К., в свою очередь, посчитал, что его права как дарителя нарушены, и как заинтересованное в том лицо, подал иск в суд с требованием, отменить сделку купли-продажи.

Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

Как оформить сделку

Государственное оформление дарственной перестало быть обязательным с 2013 года. Теперь для смены собственника достаточно зарегистрировать факт отчуждения имущества в Росреестре.

Для этого необходимо пройти простую процедуру:

• собрать пакет документов;
• подать пакет регистратору;
• получить выписку из ЕРН.

Каждый из этапов требует скрупулёзной подготовки. При выявлении малейшего нарушения заявителю будет отказано в регистрации.

Куда обратиться?

С 2013 года отменили обязательную регистрацию самого договора дарения. Теперь нужно только перерегистрировать имущество в Росреестре на одариваемого. Для этого нужно собрать документы и подать регистратору. Важно внимательно подготовить все необходимые бумаги, потому что в случае наличия ошибок в регистрации откажут.

Какие документы необходимо иметь

Для оформления права собственности одариваемым стороны должны предоставить:

• паспорта, СНИЛС, ИНН;
• договор дарственной в трёх равноценных копиях. При подаче через нотариальную контору готовится четыре бланка — один для хранения в архиве нотариуса;
• справки БТИ;
• выписка о составе семьи;
• правоустанавливающие документы на предмет дарственной;
• квитанция об оплате гос. пошлины;
• доверенность, если документы подаются третьими лицами;
• если даритель находится в официальном браке — нотариально заверенное разрешение на отчуждение имущества.

Подавая пакет справок и свидетельств необходимо учитывать, что договор должен включать ряд обязательных пунктов:

• реквизиты сторон;
• подробное техническое описание предмета соглашения;
• данные об отсутствии обременение, долгов по коммунальным услугам;
• дата, место составления;
• подписи;

Отдельно должен быть выписан раздел о сохранении за дарителем права проживания в объекте недвижимости.

Как составить?

В тексте договора необходимо указать:

• Реквизиты сторон.
• Подробное техническое описание предмета соглашения.
• Данные об отсутствии долгов и обременений.
• Дату и место составления.
• Подписи.

Отдельно в договор нужно включить пункт о праве дарителя на пожизненное проживания по данному адресу.

Регистрация в ЕГРН

Подать документы регистратору можно несколькими способами:

• напрямую в любом офисе Росреестра;
• посетив многофункциональный центр;
• воспользовавшись услугами нотариуса.

При обращении должны присутствовать все стороны соглашения, или их представители, действующие на основании нотариально заверенной доверенности.

В первых двух случаях на проверку и обновление информации в базе данных отводится до 10 рабочих дней. Если воспользоваться услугами нотариуса, он сам подаст документы, а срок их рассмотрения сократится до 4 суток.

Стоимость и налогообложение

Заключение договора дарения обременено государственной пошлиной в сумме 2 тыс. рублей для физических лиц и подоходным налогом в размере 13% от оценочной стоимости предмета договора.

Налоговый кодекс освобождает от оплаты фискального сбора одариваемого, если стороны соглашения являются близкими родственниками, признанными согласно нормам СК РФ.

Права сторон после заключения

Несмотря на то что право пожизненного проживания дарителя прописано в соглашении, существует коллизия, позволяющая нивелировать данное обязательство. Передавая имущество, благодетель отчуждает и право свободно распоряжаться им по собственному усмотрению.

Мнение эксперта

Если одариваемый продаст квартиру третьим лицам, то у новых владельцев не возникнет обязательств по дарственной. Соответственно новые владельцы могут в судебном порядке выписать зарегистрированных граждан по собственному усмотрению, если другое не указано в условиях договора купли-продажи, дарения.

Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

В качестве встречного обязательства или представления, нельзя воспринимать переданную одаряемым символическую плату, обусловленную местными обычаями и традициями. Кроме этого, встречным обязательством нельзя воспринимать указание в договоре на право дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости, а также отлагательные и отменительные условия.

Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

На каких основаниях могут отказать?

Главной причиной отказа в регистрации прав собственности является нехватка требуемых документов и ошибки в составлении договора. В этом случае нужно будет устранить нарушения и подать заявление о регистрации снова.

Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?

Собственник вправе подарить квартиру любому человеку:

1. Близкому родственнику. Если одаряемый старше 18 лет, в сделке он участвует самостоятельно и везде ставит подписи.
2. Несовершеннолетнему ребенку. Дети до 14 лет расписываются за себя самостоятельно, но совершают сделки с согласия родителей. Интересы ребенка до 14 лет полностью представляют родители или опекуны.
3. Третьему лицу. Под ним подразумевается посторонний человек, не состоящий с дарителем в родственных связях: знакомый, друг, подруга, и пр.

Важно! Если вы хотите подарить жилье своему ребенку, и ему менее 14 лет, оформите ДД самостоятельно. Вы будете представлять и его, и свои интересы в одном лице на правах законного представителя.

Можно ли оформить дарственную без права продажи?

Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.

Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.

Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.

Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.

Можно ли определить порядок пользования квартирой?

Определение порядка пользования недвижимостью включается в дарственную с указанием основных моментов:

• кто и когда может пользоваться определенными комнатами;
• в какой комнате будет жить даритель;
• особенности использования общедомового имущества многоквартирного дома;
• нюансы использования общего имущества в квартире: кухни, санузла, и пр.

При желании стороны могут определить время и график использования конкретного имущества. Важно, чтобы условия сделки устраивали их обоих.

В ДД рекомендуется указать другие немаловажные условия:

• срок использования имущества – пожизненно;
• возможность проживания близких дарителя с согласия одаряемого (нужно указать конкретное количество граждан, срок и правила пользования помещениями для них);
• оставление дарителя на регистрационном учете в даримой квартире;
• право проживания в случае продажи жилья одаряемым.

Обратите внимание! Если одаряемый нарушит условия ДД, даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Под нарушением подразумевается создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

Что происходит с квартирой, если даритель умирает?

После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.

В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).

Пример из практики:

Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.

Судебная практика

Суды допускают возможность оформления ДД с проживанием на неопределенный срок, и это подтверждают несколько апелляционных определений:

• Определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. N 33-1137/17;
• Определение Московского суда по делу № 33-14690/2015;
• Определение Курганского областного суда от 28.04.2016 по делу № 33-1487/2016.

Важно! Суды отменяют ДД, если вместо права проживания на жилплощади даритель устанавливает условие получения ежемесячного содержания – такие договоры признаются рентой, а не дарением.