Что такое эксклюзивный договор и его преимущества?

Что это такое?

Эксклюзивный договор представляет собой документально подтвержденное право третьего лица продать имущество собственника.

Иными словами, продавец самостоятельно не будет осуществлять каких-либо действий. Все хлопоты по реализации квартиры возьмет на себя агентство недвижимости.

Отличительной особенностью договора такого характера является тот факт, что только посредник будет наделен правом реализации объекта. Поэтому договор и называется эксклюзивным.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

• действия непреодолимой силы;
• утраты собственником дееспособности или его смерти;
• вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект. В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

ИНН: 7700000000

КПП: 77111111

ОГРН: 1222222222222

БИК 043333333

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________расшифровка Дата_____________

Подпись Исполнителя_________расшифровка Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Юридические нюансы эксклюзивного договора

1. Эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг является консенсуальным, в силу он вступает сразу после подписания;
2. Договор подписывается двумя сторонами, в нем обозначено, что исполнитель получит свои средства только после того, как все обязательства по данному договору будут выполнены;
3. Договор является подтверждением оказания услуги на возмездной основе, так как услуга предоставляется только за деньги;
4. Предметом договора является предоставление услуги по купле или продаже недвижимости;
5. Эксклюзивный договор может быть подписан только между собственником недвижимости, который желает ее продать, и юридическим лицом или гражданином-предпринимателем, имеющим право предоставлять услуги в сфере купли-продажи с недвижимостью.
6. Эксклюзивный договор – публичный договор, так как обладает всеми признаками, присущими данному виду документов;
7. Сделка в первую очередь заключается в интересах заказчика, так как совершается за его счет.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К положительным моментам можно отнести следующие пункты:

1. Клиент получает определенную защиту от непрофессионализма и риска быть обманутым со стороны мошенников. В том случае, если заключать стандартные договоры с несколькими агентствами, клиент рискует, что информация о его намерениях просочится дальше, чем это требуется.
2. Есть определенная защита правовых и экономических интересов продавца. Агентство может дать гарантию на успешное совершение сделок, специалисты берут на себя всю ответственность за сбор документов и их правильное оформление вплоть до процесса передачи денег от покупателя продавцу.
3. Продавец может быть уверен. Что его недвижимость будет оценена по реальной потребительской стоимости. Для этого агентство проводит большой объем работ, изучая рынок и сравнивая данную недвижимость с аналогичными вариантами.
4. Заказчик получает возможность значительно сэкономить время, так как избавлен от необходимости лично показывать квартиру всем потенциальным покупателям, осуществлять сбор документов.
5. Шансы продать квартиру по максимально выгодной цене увеличиваются, так как риэлтор определит стоимость квартиры с максимальной точностью.
6. Риэлтор сам проведет рекламную кампанию, с максимальным охватом потенциальных покупателей.

Эксклюзивный договор не избавлен от ряда отрицательных моментов, к которым также стоит быть готовым. Недобросовестный исполнитель – главная проблема, с которой сталкивается большинство собственников квартир, желающих выгодно и быстро продать свою недвижимость.

Такое партнерство не несет ничего хорошего для заказчика:

1. Всегда присутствует риск неисполнения данного договора. Не в последнюю очередь это зависит от надежности выбранного агентства.
2. Рынок недвижимости изобилует мошенниками, риск столкнуться с такого рода людьми всегда присутствует. Они осуществляют фиктивную деятельность, они не «заточены» на успех клиента, а лишь на получение прибыли для себя. Главная их задача – похитить правоустанавливающие документы и реализовать данную недвижимость через подставных лиц.
3. Успех выполнения взятых агентством на себя обязательств зависит от активности исполнителя. Если он со своей стороны будет малоактивен, то надеяться на хороший результат не приходится.
4. Квартира может быть продана по заведомо низкой цене, таким образом исполнитель желает в максимально короткие сроки выполнить свои обязательства перед клиентом и получить обещанное вознаграждение.

Большая доля успеха в продаже квартиры зависит от профессионализма компании, взявшей на себя обязательства по продаже квартиры. Здесь важно не только правильно выбрать организацию, но и выбрать хорошего специалиста.

Продавец рискует, выбрав не самого ответственного риэлтора, он уже не может передумать, и заключить договор с другим специалистом.

Главное правило, которым должен руководствоваться заказчик, тщательно выбирать агентство перед подписанием договора с ним. Убедитесь, что перед вами действительно профессионалы и с ними стоит заключать договор.

Не стесняйтесь спросить, сколько успешных продаж было у этого конкретного специалиста в последние годы, средний срок продажи квартиры. Не лишним будет заглянуть в интернет и узнать отзывы других клиентов о данном агентстве и предлагаемом в качестве исполнителя специалисте.

Как отличить фирму-однодневку и не попасться на удочку к аферистам? Никогда не заключайте договор дистанционно, обязательно лично посетите агентство хотя бы раз. По интерьеру будет понятно, как давно данная фирма находится в данном помещении.

Если в офисе явно пахнет краской, вся мебель новенькая, а обои еще не успели просохнуть, в то время как вас пытаются убедить, что данное агентство работает уже десятилетия, стоит задуматься. Вполне возможно, что данная фирма открыла свои двери только вчера, и завтра может их также благополучно закрыть, прихватив ваши правоустанавливающие документы.

Стороны

В этом разделе должна быть указана информация об участниках соглашения – Ф. И. О. продавца квартиры, его персональные данные и контактный номер телефона, а также полное название риэлторского агентства и сведения о его директоре.

Обязанности сторон

Заказчик:

• Предоставление документов на объект недвижимости.
• Оказывать содействие риэлтору на всех этапах действия соглашения.
• Своевременно и в полном объеме оплатить услуги агентства.
• Подписать акт выполненных работ.

Агентство:

• Проведение рекламной кампании, направленной на привлечение покупателей.
• Поиск покупателей и демонстрация им объекта.
• Проведение переговоров с покупателями относительно условий сделки.
• Проверка законности сделки и организация процесса.

Обязанности и права сторон

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

• Поиск подходящей квартиры.
• Организация просмотра жилья.
• Участие в переговорах о покупке квартиры.
• Проверка сторон сделки, документации и так далее.

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Предмет

Предметом договора являются услуги риелтора. Они должны быть предоставлены в соответствии с условиями заключенного договора, а заказчик будет обязан их оплатить. Перечень предоставляемых услуг должен быть зафиксирован в тексте соглашения.

Сроки исполнения обязательств

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

• он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
• уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Расценки за услуги

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте. В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента. Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Данный документ подтверждает намерения клиента работать только с этим агентством и влечет за собой взаимные для сторон права и обязательства.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

• консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
• проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
• подготовка и проведение рекламной кампании;
• поиск покупателей квартиры;
• проведение переговоров с потенциальными покупателями;
• проведение показа недвижимости;
• сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
• подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
• организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
• подготовка заключительной документации.

Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным.

Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

По каким причинам может быть расторгну договор

Расторгнуть договор можно в том случае, если исполнитель не выполняет хотя бы одно взятое на себя обязательство, прописанное в договоре.

Поэтому имеет смысл с особым вниманием отнестись к тому, что прописано в пункте, описывающем зону ответственности исполнителя:

1. Должны быть прописаны все обязанности агентства.
2. Ответственность исполнителя в случае невыполнения обязанностей.
3. Конкретный перечень услуг, которые риэлтор должен выполнить при продаже квартиры (реклама на тв, газетах, сайтах, сроки размещения объявлений на этих площадках).
4. Сроки, в которые исполнитель должен предоставлять отчеты заказчику.
5. Сроки и формат предоставления отчетов.
6. Количество потенциальных покупателей, которых исполнитель обязан привести на просмотр объекта продажи.
7. Обязательно пропишите в договоре пункт о предоставлении регулярных отчетов о всех проводимых мероприятиях.
8. Обозначьте минимальную сумму, на которую вы согласны при продаже квартиры, это исключит риск того, что исполнитель будет пытаться продать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости, а при попытке такого действия договор можно будет без проблем расторгнуть.

Лучше всего все эти пункты прописать максимально детально, чтобы в случае невыполнения исполнителем, взятых на себя обязательств, было проще с ним расторгнуть все договоренности.

Имейте в виду, эксклюзивный договор потому так и называется, что он разработан специально под вас на ваших условиях. Говорить о типовом договоре в этом случае даже не приходится, поэтому смело настаивайте на включение всех важных для вас пунктов. Именно в этом и есть преимущество эксклюзивного договора перед типовым.

Осторожно: мошенничество!

Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

1. Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.
2. Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
3. Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
4. Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

   Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

На самом деле, схем мошенничества может быть очень много – сфера недвижимости является привлекательной для многих преступников.

Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

Права и привилегии агентства

Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

• Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
• Эффективная рекламная кампания;
• Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
• Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
• Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

Как заключить договор?

Для подписания договора потребуется предоставить пакет документов. Со стороны исполнителя должны быть представлены:

• паспорт специалиста, который будет заниматься продажей квартиры заказчика;
• доверенность, заверенная нотариусом, которая уполномочит риэлтора выполнять все мероприятия за заказчика;
• свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет со стороны агентства.

Заказчик также должен будет предоставить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность;
• ИНН, СНИЛС;
• выписку из ЕГРН;
• в том случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний – справку из органов опеки;
• справку об отсутствии коммунальной задолженности по данной недвижимости.

В зависимости от ситуации этот пакет может быть шире.

Договор в обязательном порядке должен содержать ряд обязательных пунктов:

1. Дата и место заключения.
2. Стороны – участники договора. Здесь прописывается полное наименование организации и специалиста, который будет представлять интересы продавца. Сведения о заказчике услуги также должны содержаться в полном объеме.
3. Предмет сделки. Компания должна выполнить ряд услуг, за которые должен рассчитаться заказчик.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок действия договора, обязательно должна быть прописана конкретная дата окончания срока.
6. Цена сделки и порядок расчета за нее. Размер комиссии напрямую зависит от стоимости квартиры. Как правило она варьируется в пределах 2-5%. Все зависит от профессионализма риэлтора. Цена может быть фиксированной. Оплата услуг риэлтору делится на две части. Аванс исполнитель получит при любом исходе, даже если обязательства о продаже квартиры не будут исполнены. Остальную часть суммы риэлтор получит только после того, как заказ будет полностью выполнен.
7. Условия аннулирования сделки. Заказчик может в любое время признать договор недействительным, но при условии, что им будет в полном объемы выплачена сумма неустойки по договору.
8. Ответственность сторон. В случае просрочки исполнения обязательств может начисляться пеня. Как правило она исчисляется за каждый день просрочки.

Документ может быть оформлен в простой письменной форме, подписывается в двух экземплярах – по одному каждому участнику сделки.

Советы специалистов

Эксклюзивный договор рекомендуется к заключению непосредственно с агентством недвижимости, поскольку только оно в состоянии дать гарантии исполнения обязательств.

Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя. В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.

Эксклюзивный договор носит характер агентского, а учитывая, что законодательно требования к перечню условий агентского договора не определены, всю полноту ответственности, которую агентство берет перед продавцом, нужно непременно прописывать в деталях.

Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

Агентство гарантирует, что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей, что называется по полной программе.

В договоре необходимо обязательно отразить ответственность агентства за отсутствие активных действий.

Однако следует помнить, что и при немотивированном отказе продавца от работы с агентством до истечения договора, агентство будет настаивать на пункте о том, что уже реализованная часть работы должна быть оплачена.

Почему эксклюзивный договор выгоден для собственников? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.