Что такое апартаменты и в чем отличие от квартир при покупке?

Что такое апартаменты?

Есть много разных видов недвижимости — квартиры-распашонки, обычное жилье, апартаменты. В статье расскажем, что значит «апартаменты», какими они бывают, в чем плюсы и минусы такой недвижимости.

Виды апартаментов

Апартаменты отличаются по типу назначения земли под застройку:

1. Для размещения зданий гостиничного типа.
2. Для объектов общественно-делового значения.

Второй вариант означает, что помимо апартаментов в доме могут находиться любые объекты оказания услуг: магазины, бары, офисы, звукозаписывающие студии и так далее. В таком случае стоит проверить виды разрешённого использования земли. Если среди них нет гостиниц — в этих апартаментах нельзя зарегистрироваться и жить легально, они годятся только для коммерческого использования.

Первый вариант предпочтителен, он подходит под защищающий ваши права закон 214-ФЗ, если вы покупаете квартиру по договору долевого участия. Однако судебная практика в делах по апартаментам неоднозначная и далеко не всегда оказывается на стороне покупателя.

Какими бывают апартаменты

Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды:

Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат — 2, реже — 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.

Доходные дома. Это — обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них — это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги — например, охрану, уборку, приготовление еды.

Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями — то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.

Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.

Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:

▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это — жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.

▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.

▪ Класс C. Это — просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет — жить в престижном районе города.

▪ Класс «люкс». Чаще всего это — апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс — дорогая отделка.

Преимущества апартаментов

Апартаменты на рынке пользуются спросом. Причины простые:

1. Стоимость: недвижимость на 25% дешевле, чем квартира.
2. Перепланировка: ее можно сделать без согласования.
3. Район: обычно апартаменты возводятся на благоустроенной и освоенной территории.
4. Возможности для бизнеса: апартаменты – это коммерческая недвижимость. На нее можно открыть юридическое лицо, например, зарегистрировать фактический адрес ООО.
5. Регистрация: несмотря на то, что она ограничена пятилетним сроком, в это время гражданин пользуется комплексом социальных услуг: образование, медицина и иные сервисы.

Кадастровая стоимость апартаментов ниже помещений жилого назначения. В ЖК в одном районе Москвы показатель составляет 20%. Владельцы помещений жилого назначения могут рассчитывать на имущественный вычет. Он предоставляется в размере кадастровой стоимости 20 кв.м. по ст. 403 НК РФ. Это означает, что если у человека квартира 50 кв.м., он платит налог за 30.

Недостатки апартаментов

1. Оплата услуг ЖКХ на 15% выше, чем по квартире. Это обусловлено тем, что апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости.
2. Регистрация: покупка помещений дает право только на временную прописку. Срок ограничен: 5 лет.
3. Налог на имущество выше, если сравнивать с квартирами. Для обычных помещений жилого назначения, чья стоимость не выше 10 млн. рублей, налог – 0,1% от кадастровой цены. Для дорогих вариантов – от 0,15% и выше. Для апартаментов, которые заселяются и не используются для бизнеса, налоговая ставка увеличивается: от 0,5 до 2% от стоимости помещения, все зависит от самого объекта.

Регистрация в апартаментах носит временный характер. И прописаться можно, если эта недвижимость относится к категории гостиничного комплекса. По сложившейся практике, регистрацию в апартаментах пройти можно, но только если документы на них устанавливают категорию гостиницы. Срок регистрации 5 лет. По истечении можно опять прописаться. Нельзя зарегистрироваться в таких помещениях, как офисы, недвижимость торгового назначения, общепит. Таким образом, в решении вопроса о регистрации многое зависит от назначения здания.

Кто покупает апартаменты?

В Москве, например, апартаменты покупают обычно те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Тогда их используют как второе жилье (для «физического присутствия») – более удобное по расположению, комфортное по планировке, и престижное по статусу (если это дорогой комплекс).

Владельцами апартаментов становятся как сами москвичи, так и приезжие бизнесмены (в т. ч. иностранные экспаты), для которых такой формат тоже очень удобен. Его еще называют «квартирой для пиджака», подчеркивая тем самым его как бы деловое предназначение. Такие бизнес-квартиры не очень годятся для проживания всей семьи (особенно, если семья большая и с детьми), но прекрасно подходят для уединенного обитания и для разных встреч (деловых и не очень…).

Апартаменты покупают и творческие люди, привыкшие мыслить нестандартно и жить необычно. Они могут использовать эти помещения одновременно в качестве студии, места для встреч и вечеринок, мастерской, зоны отдыха, склада своих произведений, личного представительского офиса, спальни, гримерной и много чего еще, что может взбрести им в голову. Благо, статус «нежилья» позволяет делать там что угодно.

Ну и конечно, апартаменты берут те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Сдают их затем в аренду по ценам, сопоставимым с ценой аренды того же класса квартир. А так как цена покупки была значительно ниже, то коммерческая выгода от инвестирования в апартаменты – выше, чем в обычные квартиры.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Разница между квартирой и апартаментами существенна. Мы создали сводную таблицу, чтобы вы могли наглядно увидеть ее.

Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: «апартаменты — это жилое или нежилое помещение?».

Отличие первое: прописка

С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.

Отличие второе: социальная ответственность

У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.

Отличие третье: стоимость

Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств.

Разница в стоимости зависит от города. В качестве примера возьмем Москву: средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%. Так, цена нежилого комплекса комфорт-категории за один квадрат составляет 125 тысяч рублей, для аналогичной квартиры цена колеблется от 140 до 150 тысяч рублей.

В настоящее время рассматриваются новые строительные нормы, в которых застройщиков апартаментов обязуют беспокоиться о социальных объектах. Такое нововведение сократит разницу в цене апартаментов и квартир до минимума.

Отличие четвертое: повышенная квартплата

Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше. Разница в тарифах за оплату следующая:

• За канализацию выше на 10%;
• За холодную воду выше на 10%;
• За горячую воду выше на 22%;
• За отопление выше на 22%.

Некоторые апартаменты соединены с коммуникациями в городе не напрямую, а через фирмы-посредников. В этом случае тарифы за коммунальные услуги будут еще выше.

Отличие пятое: отсутствие субсидий

Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.

Различие шестое: налоговая ставка

Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.

Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше. Органы местного самоуправления в регионе могут снизить процентную ставку, если сочтут это необходимым.

Преимущества и недостатки

Так апартаменты или квартира? Таким вопросом задается множество людей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.

Преимуществами апартаментов являются:

• Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении;
• Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности;
• Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.

Недостатков у апартаментов значительно больше:

• Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка, получить которую бывает достаточно непросто;
• Жилищный кодекс не распространяется на апартаменты, из-за чего возникает множество проблем с общим имуществом;
• Повышенная квартплата и, в будущем, увеличенная налоговая ставка;
• Отсутствие социальной ответственности у застройщика. Если владелец купит такой класс жилья в районе, состоящем только из апартаментов, то вокруг не будут располагаться объекты социального назначения: площадок, детских садов и школ.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты в жилом доме? Это — одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это — комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.

В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья — это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами.

Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82. Согласно ему, апартаменты — номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008, апартамент — номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.

Правовой статус апартаментов точно не определен. Все имеющиеся в законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но российские риелторы и эксперты используют понятие, когда говорят и о других нежилых помещениях, пригодных для проживания.

Говоря условно, апартаменты — нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания. В том числе гостиничные номера: по факту они относятся к коммерческим объектам, но в них можно жить.

В Казахстане несколько иное определение апартаментов. Согласно местному законодательству и юридическим определениям, апартаментами могут быть жилые и нежилые помещения. К такому типу недвижимости относятся квартиры с площадью от 20 м² с санузлом и кухней.

Что такое апартаменты?

Слово «апартаменты» пришло к нам от французского «помещение» В европейских странах так принято называть сдаваемые в аренду помещения, состоящие из нескольких комнат. В России жилищный кодекс относит апартаменты к нежилым коммерческим объектам, даже при том, что они имеют все необходимые для постоянного проживания условия: оснащены необходимыми коммуникациями, организованы санузлы и кухня.

Хотя апартаменты больше похожи на довольно большую квартиру, в правовом статусе они находятся между офисным помещением и гостиничным номером. Поэтому они не предназначены для постоянного проживания, что влечет за собой отсутствие прав и гарантий, установленных для собственников жилых помещений.

К жилым помещениям законодательство относят:

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Частями 1,3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из нескольких комнат и мест вспомогательного использования, имеющее прямой доступ к помещениям общего пользования.

Апартаменты в российском законодательстве встречаются только в классификации гостиничных номеров (приложение 3 к Постановлению Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»). Кроме того, апартаменты размещаются чаще всего в административно-деловых зданиях и торговых центрах, где располагаются торговые площади и офисные помещения. Потому они не отнесены в разряд помещений для постоянного проживания.

Минусы апартаментов

1. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, но можно получить временную на 5 лет и регулярно её продлевать.
2. Из-за статуса коммерческой недвижимости коммунальные платежи в апартаментах выше на 15–30%.
3. Выше и налог на имущество: для жилых помещений — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом стоимости 20 м². Для апартаментов ставка в 5 раз выше — 0,5%, вычетов при этом не дадут. Если апартаменты расположены в административно-деловом комплексе, то ставка налога будет 2%, то есть в 20 раз выше.
4. При строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать санитарные нормы и требования, предназначенные для жилых помещений. Но на самом деле их грубые нарушения, реально влияющие на качество жизни, встречаются нечасто.
   Чтобы грамотно проверить апартаменты перед покупкой, читайте статью «Как снять квартиру правильно» и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: эксперты по апартаментам помогут с выбором и проверкой.
5. В апартаментах используется режим общей долевой собственности. Он предполагает, что жильцы платят за содержание общего имущества. В многоквартирных домах это подъезды, лифты, лестницы. В апартаментах общим имуществом могут быть, помимо подъездов и лифтов, ещё и помещения коммерческой недвижимости на первых этажах: общие конференц-залы, коридоры, коворкинги. Если апартаменты находятся в здании с такими помещениями, управляющая компания может запросить плату за их обслуживание, даже если жители ими не пользуются.
6. Если соседи по апартаментам будут шуметь в неположенное время, наказать их не получится: ФЗ «О тишине» распространяется только на жилые помещения. Если вы работаете из дома или с вами живут маленькие дети — это важная причина, почему не стоит покупать апартаменты вместо квартиры. Или придётся дополнительно тратиться на шумоизоляцию.
7. Застройщик не обязан благоустраивать прилегающую к вашему дому территорию. Поэтому вокруг может не оказаться деревьев, детских площадок, школ, нормальных подъездов для транспорта и прочих удобств. Правда, случается такое редко, так как конкуренцию на рынке никто не отменял: это важно покупателям, поэтому застройщики часто строят больше, чем обязаны по закону.
8. За взятые в ипотеку апартаменты нельзя получить налоговый вычет, как за квартиру.
9. Если вы погрязли в долгах, судебные приставы могут забрать апартаменты в счёт их погашения, даже если это ваше единственное жильё. Владельцы квартир от такой опасности защищены законом.

Плюсы апартаментов

1. Апартаменты дешевле жилой недвижимости в среднем на 15–30%, и это главная причина их привлекательности.
2. Из более низкой цены сразу вытекает второй плюс — апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду. Доходность от сдачи квартир в аренду составляет 4–5%, а апартаментов — 6–7%.
3. Ваша фантазия в перепланировках практически не ограничена, в отличие от жилых помещений, где действуют строгие нормы и где любой чих нужно согласовывать с другими жильцами.
4. Комплексы с апартаментами чаще всего строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.
5. Большинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и часто уже с мебелью.
6. Владельцы апартаментов могут не платить взносы на капремонт, в отличие от владельцев жилых помещений. При этом если общее имущество всё-таки придётся ремонтировать, взять деньги будет неоткуда. Обычно, чтобы избежать подобных проблем, жители апартаментов создают резервный фонд.
7. Как и квартиры, апартаменты можно продать на вторичном рынке. Чтобы организовать передачу денег по всем правилам, читайте нашу статью и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: поможем найти покупателя на апартаменты и безопасно оформить сделку.

О квартирах

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

СПРАВКА: квартира – это помещение, используемое для постоянного жилья. Приобретается право собственности на нее по разным основаниям, включая возможность временного распоряжения жилой площадью.

Преимущества квартиры

Квартира – это жилое помещение, соответствующее законным требованиям. Об их содержании можно узнать из Постановления N 47 исполнительного органа власти. Это Правительство РФ, издавшее правовой акт. Требований много:

1. Дома, где располагаются квартиры, должны находиться в зонах с градостроительным зонированием.
2. Конструкции дома (несущие, ограждающие), входящие и не входящие в состав общего имущества, принадлежащего собственникам, должны быть исправными.
3. Квартира и общее имущество граждан обустраивается таким образом, чтобы предупредить риск травмирования жильцами, при входе и выходе из помещений, в процессе передвижения по ним.
4. Квартира обеспечивается инженерными системами, в которые включается электроосвещение, водоотведение, отопление, вентиляция.

Квартира отличается от апартаментов и имеет преимущества:

1. Регистрация: постоянная.
2. Помещение: имеет статус жилого.

Недостатки квартиры

Любое жилое помещение имеет свои недочеты. Они могут касаться планировки, а также иных характеристик. Например, это отсутствие балкона. Если собственник решит видоизменить внешний облик жилища, ему необходимо обратиться в уполномоченные органы за разрешением на проведение мероприятия.

Как происходит оплата коммунальных платежей?

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, вы становитесь полноправным владельцем также и мест общего пользования. Это позволяет участвовать в принятии решений по многим вопросам жизни дома. Так, каждый собственник квартир имеет свой голос, например, при определении способа управления МКД, решении вопросов по благоустройству и объему ремонта общедомового имущества. Все жильцы практически ежедневно пользуются помещениями подъездов, лестницами, лифтами, потому оплачивают их содержание.

Другая ситуация с владельцами апартаментов, когда общим имуществом становятся вестибюли, офисные и торговые помещения, входные группы, лифты. За их содержание платят не только владельцы и арендаторы коммерческих помещений, но и владельцы апартаментов.

Законодательство регулирует перечень услуг, которые управляющие компании обязаны предоставлять собственникам жилых помещений, но не устанавливает единых требований к услугам в отношении нежилых зданий. Потому к расходам жильцов апартаментов могут прибавиться траты на услуги, которые в принципе Вам не нужны.

Расчет платы за коммунальные ресурсы в нежилых зданиях происходит по тарифам, установленным для такого типа помещений в соответствии с заключенным управляющей компанией договором.

Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке?

Существенные отличия апартаментов от квартиры при покупке приведем в таблице:

Социальная инфраструктура

Застройщики не обязаны обустраивать социальную инфраструктуру в зоне строительства. Граждане выбирают жилые помещения, как в черте города, так и в пригороде. Поэтому они по своему усмотрению выбирают новостройку или квартиру вторичного рынка жилья, исходя из собственных критериев. Но многим важна социальная инфраструктура и развитость района, где находится дом. Включая и транспортную доступность.

Изъятие за долги

Если проживающие в квартире не платят за коммунальные услуги, к ним применяются санкции. И в этом отношении апартаменты от квартиры ни чем не отличаются. За услуги нужно платить.

Изъять квартиру у собственника сложно, даже если он не платит за коммунальные услуги. Это делается только через суд.

У социального нанимателя это сделать проще. Нужно расторгнуть договор социального найма на основании того, что наниматель не выполняет обязательств по уплате коммунальных платежей. Этот пункт зафиксирован в договоре в разделе прав и обязанностей сторон.

Отношения с соседями

Аспект законодательно не урегулирован. Но в отношениях с жильцами соседних квартир необходимо придерживаться моральных принципов, правил общения. Кроме того, воздерживаться от поведения, которое в законе признается в качестве противоправного. Если будет совершено виновное деяние, которое противоречит нормам закона, собственник квартиры (виновник) будет привлечен к ответственности. Ее вид и наказание зависит от тяжести совершенного противоправного деяния.

Управление домом

Статья 161 ЖК РФ дает возможность собственникам многоквартирных домов выбрать способ управления:

1. Самостоятельно, но если квартир в доме не более 30.
2. Создание кооператива (потребительского, жилищного).
3. Обращение к услугам управляющей организации.