Банки отказывают в ипотеке на квартиру – причины и следствия

Требования банков

Для того чтобы стать идеальным заемщиком для банка, нужно отвечать достаточно многим условиям, что абсолютно невозможно.

Стоит рассмотреть некоторые требования, которые предъявляют банковские учреждения:

1. Заемщик по ипотечному кредитованию должен быть в возрасте от 20 до 40 лет в среднем.
2. Желательно состоять в браке, иметь в собственности дорогие активы, в качестве которых могут выступать квартирные владения, земельные и другие.
3. Очень важно иметь постоянный стабильный доход. Так называемая «белая» зарплата является неотъемлемым пунктом для получения ипотеки. Конечно, особым почетом пользуются работники «высшего ранга». Например, руководители, сотрудники нефтегазовых компаний, или работники в сфере IT-технологий.

Кому отказывают?

В основном необходимо отвечать двум требованиям, чтобы ваша заявка была одобрена банком:

1. Во-первых, важную роль играет кредитная история заемщика. Впрочем, не стоит расстраиваться даже если вы вовсе не брали кредиты ранее. Отказ можно получить только в том случае, если кредитная история плохая. Невыплаты, действующие задолженности явно не приведут вас к получению крупной суммы.
2. Во-вторых, потенциальный заемщик обязательно должен иметь работу, а соответственно и постоянный доход. Стоит ожидать немедленного отказа, если вы нигде не работаете или получаете «черную» зарплату (в конвертах, избегая налогов).

Получить ипотеку также не могут:

• военные («военная ипотека» в данную категорию не относится);
• профессии, связанные с риском для жизни;
• индивидуальные предприниматели, бизнесмены, постоянно идущие на риск;
• сезонные профессии или профессии с низкой оплатой труда.

Шаблонное оценивание сотрудниками банка каждого человека дает возможность отсеять ненужных людей, оставив только самые достойные кандидатуры.

Если вы не отвечаете требованиям по возрасту, доходам или имели раньше задолженности по кредитам, откройте другие стороны для банковских сотрудников:

• приложите копии о нескольких высших образованиях (если таковые имеются);
• представьте собственные активы (недвижимость или автомобиль).

Все это может повлиять на решение о выдаче ипотечного кредита.

Какие документы обязательны

Список необходимых документов внушительный. Однако не стоит этого бояться. На первом этапе их потребуется немного.

Для начала нужно предоставить:

1. Заполненный бланк анкеты.
2. Паспорт.
3. Документы, подтверждающие трудоустройство. Это может быть копия трудового договора или свидетельство о государственной регистрации в качестве ИП. Банк может принять копию трудовой книжки или налоговые декларации.
4. Справки, подтверждающие заявленный уровень доходов — справка по форме банка, 2-НДФЛ или налоговые декларации.

Вышеперечисленных документов будет достаточно для первичного обращения в банк. После того как ипотека будет одобрена, у вас появится время, чтобы выбрать жилье и подготовить документы по нему.

Залогом для ипотеки выступает приобретаемая недвижимость. По имуществу нужно собрать следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи;
• выписку из Единого государственного реестра;
• согласие супруга или же супруги на продажу недвижимости;
• документ о независимой оценке жилого помещения;
• копии всех страниц паспорта продавца;
• подтверждение наличия первоначального взноса (выписка со счета, копия сберегательной книжки).

Каким требованиям нужно соответствовать

Идеальный заемщик для банка — это человек с зарплатой больше 150 000 р., несколькими поручителями, хорошей кредитной историей, крупными вкладами и недвижимостью. На самом деле такие клиенты встречаются редко, поэтому банки с готовностью выдают ипотеку и «обычным» людям со стандартной зарплатой и потребительским кредитом.

При рассмотрении заявки на кредит банковский сотрудник оценивает ваш возраст, доход, трудовой стаж и другие параметры. Требования могут различаться в зависимости от того, в какой банк вы обратились.

Однако основные условия практически неизменны:

• Трудоустройство. Получить ипотеку могут только люди с регулярным доходом.
• Размер дохода. Ежемесячный платеж не должен превышать половину доходов членов семьи.
• Стаж. Выше шанс получить одобрение, если вы работаете непрерывно в одной организации более полугода.
• Гражданство РФ. Оформить ипотеку могут только граждане России.

Кому не дадут ипотеку

Банк может отказать, не озвучивая причину своего решения. Обычно ипотеку не дают тем, кто не попадает под условия конкретного банка, или в следующих случаях:

1. Людям с серой зарплатой или самозанятым.
2. При низкой платежеспособности.
3. Людям творческих профессий, которые получают деньги по завершении проекта. Даже значительные гонорары не всегда могут убедить банк в платежеспособности такого клиента.
4. ИП и владельцам ООО. Наиболее лояльны к таким заемщикам в Сбербанке.
5. При плохой кредитной истории.
6. При большой кредитной нагрузке.
7. При наличии судимости и долгов перед судебными приставами.
8. При проблемах с организацией-работодателем. Ваш работодатель может несвоевременно оплачивать налоги, кредиты или находиться в стадии банкротства.

Закредитованность

Если человек выплачивает кредит — сумму платежа запишут в кредитную нагрузку. Если в кошельке заявителя лежит несколько кредитных карт — 10% от лимита каждой прибавят к сумме платежей, даже если картами никто не пользуется. Для банка ваш доход уменьшится ровно на эту сумму. Нужно, чтобы после выплат по всем кредитам, в том числе по будущей ипотеке, у вас оставались деньги на нормальное существование: еду, транспорт, быт, ремонт, покупки и отдых. Это не меньше 55% от зарплаты. Если у человека остается меньше — он сильно закредитован.

Банки с осторожностью относятся к сильно закредитованным заемщикам: возможно, человек в долгах, потому что не умеет обращаться с деньгами. Если в кредитной истории такого клиента найдут еще и просрочки по платежам — с одобрением точно будут проблемы.

Ложь

Банки отказывают, когда ловят клиента на лжи. Чтобы человека поймали, ему даже не обязательно врать — иногда аналитики находят проблемы там, где их нет. Рассмотрим на примере проверки доходов будущего заемщика.

Уровень дохода проверяют с помощью справки о доходах. В ней написано, сколько зарабатывает заявитель — на эту информацию ориентируется скоринговая система, которая выполняет оставшуюся часть работы, проверку платежеспособности. Дальше происходит магия анализа больших данных.

Программа досконально изучает финансовое поведение будущего заемщика: смотрит на среднюю зарплату такого же специалиста на его региональном рынке, проверяет обороты по счету, сравнивает зарплату и расходы, считает количество поездок за границу и сумму, которую заявитель тратит на еду, одежду, мобильную связь и отдых. Эта система нужна, чтобы поймать клиента на лжи.

Если банк заметит, что вы часто и подолгу сидите с минусом на остатке по мобильному счету — он подумает, что вам не хватает денег.

Что делать, если не дают ипотеку?

Как купить квартиру, если ипотеку не дают? Исправлять положение вещей. Внимательно изучите причину, по которой банк решил не выдавать вам кредит на квартиру. Возможно, что там есть ошибка. Если проблема в том, что доход клиента низкий – то пересчитайте суммы, как зарплаты, так и ежемесячных платежей банку. Здесь есть шанс высчитать оптимальный вариант и для себя и для банка. Необходимо оценивать свои возможности и рассмотреть более дешевый вариант покупки квартиры, но с учетом правил и условий банка на отказ по жилью (специальная статья о запрещенном недвижимом имуществе).

Если плохая кредитная история

Такой вопрос, наверное, самый сложный и дать ответ практически нереально. Это плохо отражается на возможности взять ипотеку. Оптимальное решение брать кредит для покупки нового жилья – попросить оформить другого физического лица. Многим удается уговорить своих друзей, но чаще всего это выступают родственники. Банк рассмотрит человека, который подает прошение на выдачу. Можно объяснить причины просрочки (затяжная болезнь или потеря постоянного дохода).

Если не дают военную ипотеку

Проблемы с военной ипотекой возникают часто. Только определенная группа военных получит квартиру или кредит на нее. Получение желаемого требует обращения в военное сообщество, где рассмотрят просьбу и помогут в оформлении. Не стоит забывать, что если время вашей военной службы вышло, то об ипотеке можно сразу забыть. Дополнительно следует знать, какие банки дают кредит на квартиру.

Проблемы со связью

Банк будет много звонить: вам, работодателю или брокеру. Если с кем-то из вас будет сложно связаться — могут выдать отказ. Некоторые банки принимают решение об отказе после трех попыток дозвониться, кто-то пытается дождаться восстановления связи — вдруг у вас что-то случилось. Если вы работаете в паре с ипотечным брокером, эта проблема вас не коснется: банки запрашивают точное время звонка у представителя компании, с которой работают.

Некоторые кредиторы очень щепетильны в вопросах связи: они выставляют особые требования даже к телефонным номерам. Например, что у вашего работодателя должен быть стационарный телефон. Или мобильный, но только при одном условии: сим-карта зарегистрирована на юридическое лицо компании. Об этих требованиях лучше знать заранее — если собираетесь оформлять ипотеку самостоятельно, уточните этот вопрос до того, как начнете заполнять анкету. Вдруг банк попросит показать документы на корпоративную сим-карту?

Трудный возраст

Заемщиков младше 27 лет без семьи и детей не воспринимают всерьез: таких людей считают ненадежными и инфантильными. Они часто меняют место работы и проживания, много перемещаются по миру и не планируют надолго. Мужчина до 27 лет подлежит призыву, девушка может уйти в декрет, развестись и стать матерью-одиночкой. Для любого современного человека это просто стереотипы, но для банка — высокие риски невозврата долга.

Заемщиков старше 65 лет кредитуют очень редко: из-за низких пенсий и высокого риска смерти. Чтобы повысить шансы, нужен молодой созаемщик из числа наследников первой очереди — так банк поймет, что семья заинтересована в погашении кредита.

Низкая платежеспособность заёмщика

Часто банки принимают отрицательные решения, если лимит по платежеспособности равен нулю. Пример: средний доход 60 000 в месяц, есть действующий потребительский (или авто) кредит с платежом в 20 000, плюс 2-3 кредитные карты с общим лимитом в 200 000 (расходы в месяц банк считает 10% от лимита, то есть 20 000). Итого 40 000 расходы, 20 000 остается на жизнь. Можно быть суперпремиум клиентом одного из банков, с идеальной кредитной историей, без долгов перед государством, но при подаче заявки на ипотеку с примерным платежом в 20 000 платежеспособность для банка будет равна нулю. В такой ситуации банки часто просят привлечь созаемщика с доходом, и, желательно, без финансовой нагрузки.

Отказ из-за плохой кредитной истории

Большой процент в причинах отказов по ипотеке занимает кредитная история. При рассмотрении заявки, банки проверяют кредитную историю за последние 5-7 лет. К этому показателю нужно отнестись достаточно серьезно. Финансовые организации очень остро реагируют даже на незначительные просрочки в 2-3 недели.

Проблемная кредитная история получается по разным причинам. К примеру, у клиента просрочка в 1 рубль, но уже два года. Смешная сумма, потребовавшая массы времени и сил, чтобы ипотеку всё-таки одобрили. Бывает, люди путаются в льготном периоде по кредитной карте. Это информация, которую нужно узнавать точно и подробно у сотрудника банка.

Если кредитная история испорчена, не нужно ставить на себе крест. Всякая ситуация рассматривается отдельно и для каждой есть способы решения.

Причина отказа в ипотеке – неудачный выбор квартиры

Не стоит забывать, что ипотека – это кредит под залог недвижимости. В случае, если заёмщик не сможет выплачивать кредит, то для погашения его задолженности перед банком квартира будет продана. Это значит, что банк-кредитор заинтересован в её высокой ликвидности. Иногда случается, что банк сначала одобрил ипотеку, а потом, оценив ликвидность выбранной заёмщиком квартиры, отказал в выдаче.

В ипотеку можно приобрести жильё как на первичном, так и на вторичном рынке. Но при покупке недвижимости на «вторичке» процент по кредиту в ряде банков выше. А аварийное состояние жилья, предназначение «под снос», деревянные перекрытия, незаконные перепланировки и другие особенности «вторички» вовсе могут послужить причиной отказа в ипотеке.

Первичный рынок гораздо привлекательнее для кредиторов, даже если речь идёт о долевом строительстве. Раньше банки не так охотно кредитовали участие в долевом строительстве. Вместо «живой» квартиры они получали в качестве залога лишь абстрактное право на недвижимость, которая ещё только будет (а возможно, в силу каких-то обстоятельств, и не будет) построена. Но с переходом на использование счетов эскроу при расчётах дольщиков и Застройщика, риски дольщиков и кредитующих их банков значительно снизились.

Отказ при повторной подаче заявки

Если заёмщик не воспользовался одобрением в отведенный срок (не маленький, в среднем 90 дней), так банк решает повторно не одобрять ипотеку. Хотя за это время и факторы могли измениться, и причина негативного решения может быть одной из описанных выше. Такие отказы крайне редко, но случаются.

Критерии рассмотрения у каждой финансовой организации свои, и, если в одном банке пришел отказ, это совершенно не означает, что в других тоже откажут. На практике случались случаи трёх отказов подряд, и только на четвёртый одобрение было получено.

Немного статистики

Вообще, процент отказов по ипотечным кредитам (в сравнении с другими видами кредитования) довольно низкий. К примеру, по статистическим данным «Объединённого кредитного бюро» за I квартал 2019 года 72% заявок на ипотеку получили одобрение. Тогда как общий показатель (за этот же период) по всем кредитам, выдаваемым наличными – 32% одобренных заявок.

Но, несмотря на то, что ипотека выгодно смотрится на фоне других видов кредитования, в сравнении с предыдущим (2018-м) годом уровень одобрения заявок заметно упал. А именно, на 8% (в прошлом 2018 году из 100 заявок на ипотеку одобрение получали 80). Т.е. банки ужесточают требования и всё более придирчиво оценивают потенциальных клиентов, даже если речь идёт о кредитах, обеспеченных залогом квартиры.

Кроме тщательного подбора жилья, ответственного отношения к получению кредита и других способов, о которых говорилось выше, повысить шансы на положительный ответ банка можно, воспользовавшись услугами ипотечного брокера (такие услуги есть в СЕРВИСАХ ).

Ипотечный брокер – это специалист, который отлично ориентируется в огромном количестве предложений разных банков, и выберет вариант наиболее подходящий под ситуацию его клиента (заёмщика). Он поможет получить в ипотеку максимальную сумму, уменьшить первоначальный взнос и снизить процентную ставку. При этом стоимость услуг брокера всегда ниже, чем размер выгоды, которую заёмщик получает в итоге.

А вероятность отказа банка в выдаче ипотеки на квартиру, брокер сводит почти к нулю.

Недостаточный ежемесячный доход

Банк-кредитор оценивает не сам по себе доход заёмщика, а разницу между ежемесячным доходом и ежемесячным платежом по кредиту. Важно, чтобы на деньги, которые будут оставаться после внесения платежа, клиент банка мог жить и содержать неработающих членов семьи. У разных банков разные требования к этой сумме. Но если у заемщика после внесения кредитного платежа не остается средств даже в размере бюджета прожиточного минимума, то любой банк отказывает в выдаче ипотеки.

Чтобы избежать отказа при невысоком уровне дохода, можно увеличить сумму первого взноса или выбрать более длительный срок кредитования (в этих случаях ежемесячные платежи снизятся). Можно еще привлечь созаемщиков или поручителей на кредит и/или уменьшить общую сумму кредита, подобрав себе жильё подешевле. Такие приемы позволяют получить одобрение ипотеки даже при небольшом доходе заемщика.

Другие причины отказов банков

Вот по каким ещё причинам банк иногда отказывает в ипотеке:

• неподходящий возраст заёмщика (младше 18-21 или старше 60-65 лет – в разных банках по-разному);
• неоплаченные штрафы;
• задолженность по налогам;
• исполнительное производство в отношении заёмщика;
• сведения о банкротстве физлица;
• текущее судебное разбирательство;
• судимость.

Если банки отказывают в ипотечном кредите, нужно урегулировать все судебные споры, погасить все задолженности, оплатить штрафы. Но не стоит бежать за кредитом сразу, в день оплаты штрафа. Сотрудникам госорганов потребуется некоторое время, чтобы внести информацию о том, что долга больше нет, в соответствующую базу данных.

Подделка документов

Не пытайтесь подделать документы, современные методы проверки в большинстве случаев позволяют отличить оригинал от бумаги сомнительного происхождения. Не следует прибегать к услугам лиц, предлагающих оформление липовых справок о доходах и других документов.

В случае представления банку поддельного пакета документов отказ в ипотеке – лучший вариант события, худший вариант – занесение имени заемщика в базу недобросовестных клиентов. Кстати, подделка документов подлежит и уголовной ответственности.

Состояние здоровья заемщика

Большое внимание уделяют банки и состоянию здоровья заемщика. Высокая вероятность отказа ждет беременных женщин, а также тех клиентов, которые на протяжении длительного времени находятся на лечении в стационаре. Если заемщик имеет явные признаки серьезной болезни либо инвалидности, скорее всего, ему откажут в выдаче ипотеки, не указав причину.

Выше указаны лишь основные причины отказов в выдаче ипотеки, однако в каждом банке существует своя система проверки и свои требования. К примеру, отказ в ипотеке ВТБ 24 скорее ждет клиента с высоким доходом и множественными записями в трудовой книжке, нежели заемщика с меньшим уровнем зарплаты, но работающем на одном месте в течение длительного времени.

В связи с нестабильной ситуацией на экономическом рынке на 2020 год процент отказа в ипотеке доходит до 80%.

Невысокая ликвидность объекта недвижимости

Целый ряд требований предъявляют и к выбору залоговой недвижимости, ее невысокая ликвидность может привести к отказу в выдаче ипотеки. Почему для банков так важен этот критерий?

Перед выдачей жилищного кредита банковские эксперты тщательно оценивает передаваемое в залог жилье, рассматривая наихудший вариант событий – заемщик откажется погашать ипотеку. В этом случае банк продаст залоговую недвижимость, а вырученной прибылью покроет основной долг по ипотеке.

Под какие критерии должно подходить приобретаемое жилье:

• Место расположения объекта недвижимости – регионы работы филиалов банка, городская или пригородная местность.
• Год постройки — не ранее 1965 года.
• Вид недвижимости – благоустроенная квартира или частный дом с участком земли.
• Благоустройство – наличие отдельной кухни и санузла, холодная вода, канализация, электричество.
• Юридические аспекты – отсутствие обременений, долгов, незаконных перепланировок.

Большинство банков не выдают ипотечные кредиты на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях. Не принимается во внимание и недвижимость в отдаленных регионах, которую практически невозможно продать.