Соглашения об определении долей в квартире

Различия совместной и долевой собственности

Граждане иногда не могут разграничить понятия общей совместной и общей долевой собственности. Даже если прочесть статьи ГК РФ внимательно, то смысл у словосочетаний идентичен, но для составления юридического документа очень важно выбрать подвид, соотносимый с конкретным случаем.

Подвиды общей собственности:

1. Общее имущество на праве совместной собственности.
2. Общая долевая собственность.

В чем же отличие? Все очень просто. В первом случае вещь изначально имеет статус общей без наличия обособленных частей. Долевая собственность напротив предполагает выделение определённой части из единого объекта. В качестве примера рассмотрим общую квартиру, которая по бумагам находится в собственности двух и более лиц. Если ознакомиться с документом, удостоверяющим право собственности, то в нем будет указана конкретная доля, к примеру, ½ принадлежит Иванову, 1/5- другому лицу и т.д. Лица уже заранее имеют четкое представление, на что именно они могут претендовать при разделении объекта собственности.

Когда и для чего необходимо определять доли

Общая собственность на жилое помещение не всегда дает представление, какая часть жилья принадлежит каждому из совладельцев. Владеют ли они квартирой поровну, либо один из собственников имеет право на долю большую, чем у другого – совместное право собственности не даст на это четкого ответа. Правоустанавливающие документы могут только указать состав собственников, что в некоторых случаях бывает недостаточно, тогда потребуется выделение долей каждого из них.

Например, мать и двое сыновей получили от родственника в наследство трехкомнатную квартиру общей площадью 90 кв. метров. В завещании не был указан размер наследуемых частей каждого из выгодоприобретателей, однако было оговорено: так как наследница в свое время безвозмездно помогла завещателю выплачивать кредит за квартиру, в денежном выражении ее помощь составила 600 тысяч рублей, поэтому ее часть наследства должна быть увеличена эквивалентно ее вкладу в покупку жилья.

Вся квартира была оценена в 3 миллиона рублей. Таким образом, в денежном выражении доли составили:

3 000 000 – 600 000 = 2 400 000/3 = по 800 000 каждому из сыновей и

800 000 + 600 000 = 1 400 000 матери.

Доли были выделены следующим образом: матери было определено 46% квартиры, а сыновьям по 27% жилого помещения. по площади доли распределились следующим образом:

матери досталась часть квартиры, равная 41 квадратных метров, сыновьям были определены доли по 24 квадратных метра каждому.

Наиболее часто встречающиеся ситуации, когда необходимо определение долей:

1. Бракоразводный процесс с последующим разделом совместно нажитого имущества. Конечно, чаще всего супруги владеют жилым помещением в равных долях, соответственно, при разводе делят жилое помещение пополам, но нередки ситуации, когда для покупки квартиры один из супругов добавлял личные средства, либо был составлен брачный контракт, где оговаривается другой порядок раздела. В этих случаях определение долей необходимо.
2. Намерение распорядиться своей долей вопреки желанию остальных совладельцев. Например, кто-то из собственников переезжает в другой населенный пункт и ему нужно выделить свою долю, чтобы продать ее, либо получить денежную компенсацию за свою часть квартиры от других совладельцев, но так как неизвестно, какой именно площадью он владеет, также требуется определение его доли.
3. Открытие наследственного дела. Не всегда унаследованное имущество передается всем претендентам поровну, например, супруга умершего, согласно законодательству, имеет право на половину его недвижимости, а вторую половину наследуют другие выгодоприобретатели, причем, зачастую, тоже в разных долях.
4. Передача части жилого помещения несовершеннолетним детям.

Определение долей в перечисленных выше ситуациях, так же, как и в других, более редко встречающихся, позволяет установить конкретную часть каждого собственности в общем жилом помещении. Но здесь есть ограничение: ни одна, даже самая маленькая доля не должна быть ниже минимально допустимого размера в регионе, обычно это 12-16 квадратных метров на одного собственника.

Данная процедура может быть выполнена одним из трех способов:

• заключение добровольного соглашения;
• определение долей в соответствии с брачным контрактом;
• обращение в суд с иском о принудительном выделении долей.

Брачные контракты в нашей стране заключаются достаточно редко, а из двух других вариантов наиболее оптимальным является заключение добровольного соглашения.

Что такое соглашение об определении долей в общей собственности

Речь идет не о реальном разделе имущества, которое находится в долевой собственности (или находилось в общей совместной до выделения долей). А только об определении размера долей по договоренности между сторонами. При определении долей общая собственности превращается в долевую. И только потом возможно выделить свою долю в натуре. В досудебном порядке (соглашение о разделе земельного участка между собственниками, о выделе доли) или посредством подачи искового заявления.

Популярным является вопрос – требуется ли выделять детям равные с родителями доли (при использовании средств материнского капитала)? Это не обязательно. Однако ПФР рекомендует учитывать минимальные нормы жилья, которые устанавливаются в каждом регионе (или муниципалитете) и выделять доли, которые по площади будут не ниже установленной. В среднем, это 10-12 кв.м.

Кому должны быть выделены доли?

При ответе на этот вопрос следует руководствоваться п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. В нем указано, что в жилье, приобретенном или построенном с использованием средств сертификата на МСК, доли должны быть выделены:

• лицу, на чье имя оформлен сертификат на МСК;
• супругу получателя сертификата;
• детям, включая первого, второго, третьего и последующих.

Соответственно, все члены семьи должны стать долевыми владельцами в общей собственности.

Идеальные и реальные доли

По закону каждый из супругов имеет право на половину квартиры, даже если комнаты неравнозначны. В юридической практике это называется «идеальной долей». Существует также понятие «реальные доли»: стороны, путем заключения соглашения, закрепляют право каждого распоряжаться (а иногда и пользоваться) одной из комнат.

От идеальной доли может отойти даже суд и определить долю одного из супругов больше, чем второго. Это случается, если в процессе супружеской жизни муж вложил личные средства и провел улучшения объекта недвижимости. Или если после развода дети остаются с матерью.

Способы выделения

Существует три способа разделения имущества на доли:

1. Мировое соглашение.
2. Брачный договор.
3. Решение судебных органов.

Кроме того, если жилье приобретается посредством привлечения семейного капитала, родители по закону обязаны выделить доли своим детям.

Определяем доли: 4 простых шага

Итак, решение принято – собственники определяют доли самостоятельно. Разбираемся, что им делать дальше.

Шаг 1. Определяем размер долей

Разделить общее имущество можно только после определения размера доли каждого из сособственников. Изначально такие доли считаются равными ( ст. 254 ГК ).

Но это не значит, что соглашением стороны не могут отойти от принципа равенства и определить доли в любых других размерах. Главное – договориться об этом. Проведите переговоры, и если есть основания – обсудите распределение долей в тех размерах, в которых это будет справедливо.

Шаг 2. Готовим соглашение

Закон не предусматривает каких-либо специфических требований к соглашению об определении долей и уже тем более не определяет его специальной формы. А потому его можно составить в свободной форме. Оно обязательно должно будет содержать:

• имена сторон соглашения;
• адрес делимого имущества;
• характеристики объекта, включая количество комнат, площадь, этаж и т.д.;
• основания возникновения общей собственности;
• реквизиты документов о праве собственности;
• согласие сособственников на определение долей;
• размер долей, причитающихся каждой из сторон;
• подписи участников соглашения и дату его составления.

Шаг 4. Оформляем право собственности

На основании соглашения переоформляется и право собственности – каждая из сторон должна зарегистрировать права на свои доли в Росреестре. Для этого обратитесь в подразделение службы лично, через сайт или ближайший МФЦ. Предварительно оплатите госпошлину (2 тыс. руб.), после чего заполните заявление и приложите к нему:

• копию соглашения;
• правоустанавливающие документы на объект;
• кадастровый и технический паспорт в зависимости от вида недвижимости.

Максимум через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на свою долю. Что делать с недвижимостью дальше, решать вам: ваша личная собственность – ваше личное дело.

Шаг 3. Заключаем соглашение

Подписать соглашение, если оно не требует нотариальной формы, можно не выходя из дома. Встретились – подписали и забыли. Если это супружеское имущество или жилье, купленное на маткапитал, придется обратиться к нотариусу.

Составление соглашения

Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.

Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:

• В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
• Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
• Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
• Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.

В случае попытки реализации стороной соглашения своей доли без уведомления остальных владельцев части имущества, ГК дает им право на обращение в суд. Судебный орган признает ранее совершенную сделку недействительной и назначить в качестве нового покупателя одного из участников договора.

Форма и содержание

Соглашение составляется письменно, для чего используется стандартный бланк.

Приступать к составлению документа следует с указания следующих пунктов:

• личные данные сторон (указываются все домовладельцы);
• дата составления и место;
• форма имущества (квартира, дом);
• местонахождение собственности (точный адрес);
• ее составляющие части (количество комнат и других помещений);
• площадь в квадратных метрах, этаж;
• размер доли для каждого участника;
• указывается правоустанавливающая документация (договор приобретения, свидетельство о наследстве, дарственная);
• сертификат собственности на недвижимость;
• подписи всех домовладельцев.

После заключения всем владельцам выдается собственный оригинал соглашения, с которым они должны обратиться в единую госслужбу регистрации (Росреестр).

Скачать образец документа

СОГЛАШЕНИЕ N _____

об определении долей в праве долевой собственности

г. _______________ “___”__________ ____ г.
Гр. _________________________________________________________, (указывается фамилия, имя, отчество)
именуем__ в дальнейшем “Сторона 1”, и гр. _________________________________________________________________________________________, (указывается фамилия, имя, отчество)
именуем__ в дальнейшем “Сторона 2”, а вместе именуемые “Стороны”,заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п. 2 настоящего Соглашения.

2. В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

– ___________ (указываются характеристики предмета: страна-производитель, модель, номер, цвет, размер, на недвижимое имущество: объект недвижимости, общая площадь (кв. м), жилая площадь (кв. м), адрес, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности на данный объект недвижимости) и др.);

– _________________________________;

– _________________________________;

– _________________________________.

3. На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

– доля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет ____%;

– доля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет ____%.

4. Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

5. В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

6. Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

7. Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

8. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами ________ (соразмерно их долям, в равных долях или др.).

9. Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

10. Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

11. Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за ____ дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

12. При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

13. Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

14. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Сторона 1: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Сторона 2: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Сторона 1: Сторона 2:
_______________ __________________

Соглашение о выделении доли в квартире детям

Бланк соглашения здесь.

СОГЛАШЕНИЕ

Город ____________, ________________________________________________ года

Мы, гр. _______________________, _______________________ года рождения, место рождения: г.________________, гражданство: _______________, пол: _____________, паспорт гражданина Российской Федерации серия ________ № ________, выдан ______________г. кем выдан__________________, код подразделения __________, зарегистрированный по адресу: Россия, г.____________, ул. _____________, д._____, кв. _____,

гр. _______________________, _______________________ года рождения, место рождения: г.________________, гражданство: _______________, пол: _____________, паспорт гражданина Российской Федерации серия ________ № ________, выдан ______________г. кем выдан__________________, код подразделения __________, зарегистрированный по адресу: Россия, г.____________, ул. _____________, д._____, кв. _____,

действующие за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО____________________________ __________________ года рождения, место рождения: г.____________, гражданство: __________, пол: _____________, свидетельство о рождении серии _______№______________ выданное _________________г. Управлением ЗАГС __________________________________, запись акта о рождении №________________, дата записи акта о рождении ___________________ года, зарегистрированной по адресу: Россия, г._______________, ул. ________________, д.____, кв. ________ и ФИО____________________________ __________________ года рождения, место рождения: г.____________, гражданство: __________, пол: _____________, свидетельство о рождении серии _______№______________ выданное _________________г. Управлением ЗАГС __________________________________, запись акта о рождении №________________, дата записи акта о рождении ___________________ года, зарегистрированной по адресу: Россия, г._______________, ул. ________________, д.____, кв. ________,

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, руководствуясь ст.421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ №892 от 12.12.2007г. (в редакции от 04.12.2009 №994, от 27.11.2010 №397) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также на основании данных ФИО_____________________ и ФИО_____________________ Обязательств в Пенсионный Фонд РФ об оформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению, реализуя свои права собственников имущества в соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1.Нам, ФИО_____________________ и ФИО_____________________ принадлежит на правах общей совместной собственности КВАРТИРА, находящаяся по адресу: г___________, ул. ____________, д.__, кв.___, состоящая из __-х комнат, общей площадью _________ (_____________________) кв.м, на _______ этаже жилого дома.

2. Указанная квартира принадлежит ФИО_____________________ и ФИО_____________________ на правах общей совместной собственности на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, удостоверенного нотариусом нотариального округа г.____________ ФИО_____________________ _____________г., реестровый номер _______, зарегистрирован ______г. за №_____, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ____________ от __________г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ___________области, запись о регистрации №___________ от ___________г. Регистрационная запись об ипотеке вышеуказанной квартиры, зарегистрированной Главным Управлением федеральной регистрационной службы по ___________________области _______________года, погашена ____________г.

3. В целях реализации своих прав собственника и исполнения обязательств настоящим соглашением определяем доли в праве общей собственности на указанную в п.1 настоящего соглашения квартиру следующим образом:

• ФИО_____________________ – ___/___ (_________) доли.
• ФИО_____________________ – ___/___ (_________) доли.
• ФИО_____________________ – ___/___ (_________) доли.
• ФИО_____________________ – ___/___ (_________) доли.

4. Настоящим соглашением Обязательства ФИО___________________________и ФИО___________________________ после регистрации права общей долевой собственности считаются исполненными.

5. Право общей долевой собственности на квартиру в указанных в п.3 размерах долей возникает у ФИО___________________________, ФИО___________________________, ФИО___________________________, ФИО___________________________с момента регистрации права общей долевой собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ___________________ области.

6. ФИО___________________________и ФИО___________________________гарантируют, что они заключают настоящее соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящее соглашение не является для них кабальной сделкой.

7. Указанная квартира никому другому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

8. Расходы по оформлению настоящего Соглашения оплачивает ФИО___________________________.

9. Настоящее Соглашение составлено в пяти экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу. Один экземпляр Договора – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____________области, остальные выдаются каждой из Сторон.

Подписи:

___________________________________________________

___________________________________________________

Образец соглашения об определении долей в квартире 2020

Предлагаем ознакомиться с образцом и бланком соглашения об определении долей в квартире. Возьмите за основу наши примеры, чтобы составить свой вариант соглашения и предложить его другим сособственникам.

Основные пунктысоглашения:

• «шапка» – название документа, место и дата составления;
• ФИО, паспортные данные, адреса подписавшихся (совладельцев);
• подробные сведения о квартире – точный адрес расположения, кадастровая информация, подъезд, этаж, корпус, строение, общая площадь (жилая и нежилая), число комнат и прочие параметры;
• данные о документах на квартиру – на основании чего она была получена в общую совместную собственность, какими документами подтверждается право;
• указать на обоюдное желание сособственников изменить правовой статус жилого объекта – вместо общей совместной определить общий долевой;
• определить размер долей (частей) – цифровое значение дробью (пример: супругам ⅖, троим детям по ⅕);
• определить площадь, которая достанется каждому из участников раздела;
• права и обязанности;
• условия сделки;
• ФИО с расшифровкой и подписи сторон.

Скачать бланк соглашения об определении долей в квартире
Скачать образец соглашения об определении долей в квартире

Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?

Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.

Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:

1. Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
2. По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:

• доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
• родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
• жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.

Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:

1. Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
2. Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
3. Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.

Регистрация соглашения в Росреестре

После оформления, соглашение необходимо зарегистрировать в госорганах. Стороны должны оплатить пошлину и предоставить в Федеральную Службу госрегистрации, кадастра и картографии следующие документы:

• соглашение о выделении долей;
• документы о праве собственности на объект недвижимости;
• техническую документацию;
• кадастровый паспорт.

Стоимость, расходы

Определение долей по соглашению потребует некоторых денежных расходов. Конечно, они не сравнимы с теми затратами, которые придется понести при определении долей через суд, но некоторую сумму заплатить придется.

При удостоверении добровольного соглашения в нотариальной конторе придется заплатить госпошлину, ее размер будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры. В этой же статье указаны минимальный и максимальный размер платежа: не менее 300, но не более 20 000 рублей.

Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 миллиона рублей, то размер госпошлины за удостоверение соглашения будет:

3 000 000 * 0,5% = 1500 рублей.

Также необходимо будет заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН. Каждый из подписантов должен будет внести по 2 000 рублей за свой экземпляр выписки из единого государственного реестра недвижимости. Такая выписка в настоящее время заменяет свидетельство о праве собственности, которые выдавали ранее при оформлении недвижимости.

Особенности раздела наследственного имущества

• в равных или разных долях по договоренности наследников;
• в разных долях согласно наследуемой очереди;

При оформлении соглашения должны учитываться следующие моменты:

• Должно быть не меньше двух кандидатов на раздел имущества;
• Каждый кандидат должен получить свидетельство о праве наследования;
• При разделе должны быть учтены интересы наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве. К ним относятся несовершеннолетние дети, недееспособные члены семьи, а также иждивенцы, находившиеся на попечении покойного на момент смерти.
• Соглашение могут оформить только наследники одной очереди

Ниже в примерах приведены возможные пути решения споров при разделе имущества.

Брат и сестра получили в наследство гараж. Брат имел собственный автомобиль, в то время как сестра проживала в другом городе и в гараже не нуждалась. По соглашению сторон наследство досталось брату, а сестра получила денежную компенсацию соответственно со своей долей. Договор был оформлен с помощью нотариуса.

Если кандидатов на наследство 2 и более, они могут самостоятельно договориться о разделе имущества и оформить соответствующее соглашение.

Если бы брат и сестра не пришли к соглашению, то наследство было разделено по ½ доли каждому. Так как сестре гараж не нужен, то ей

бы пришлось свою долю продавать, что может быть затруднительно и хлопотно. В этом примере быстрее и проще было оформить соглашение о разделе имущества.

После смерти родителей двум братьям в наследство осталась квартира, денежный вклад и загородный участок. Помимо детей, наследником стала бабушка со стороны отца. Наследники договорились, что квартира останется детям. Бабушка получила загородный участок. Денежный вклад разделили поровну.

В случае если полученное имущество невозможно разделить преимущество пользования получает совладелец или пользователь имуществом на момент смерти.

В данном примере внуки были прописаны в квартире и на момент смерти отца проживали с ним вместе. Поэтому они имеют преимущественное право проживать в данной квартире. Так как бабушка имеет свое жилье, то по соглашению сторон, вместо своей доли в квартире она получила загородный участок. Наследники также договорились, что денежную компенсацию выплачивать не будут.

Какую долю нужно выделить детям при использовании материнского капитала?

Относительно величины долей каждого члена семьи в Законе № 256 нет указания. В нем лишь сказано, что доли определяются по соглашению. Потому собственник вправе определить размеры долей на свое усмотрение.

Если размер долей в соглашении не указан, то они принимаются равными для всех членов семьи.

Сколько стоит выделить доли детям по соглашению у нотариуса

Стоимость услуг нотариуса по удостоверению соглашений по выделению долей в жилом помещении супруге и детям регулируется Основами законодательства о нотариате в РФ, утвержденными ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1 (ст. 22), а также ст. 333.24 Налогового кодекса РФ.

Так как нотариальная форма соглашений об отчуждении доли недвижимого имущества (а передача долей детям все равно является отчуждением) установлена законодательно, то берется госпошлина за совершение нотариальных действий.

• Согласно ст. 22 Основ нотариата нотариусы госконторы за совершение своих действий взимают госпошлину по ставкам, установленным ст. 333.24 НК РФ.

  Пунктом 5 этой статьи установлен тариф за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством России:

  • 0,5 процента суммы договора;
  • но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
• За совершение аналогичных действий частнопрактикующий нотариус взимает такой же тариф с учетом особенностей, установленных ст. 333.25 НК РФ.

Согласно п. 5 ст. 333.25 НК РФ при исчислении размера госпошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, для расчета принимается сумма договора, указанная в нем, но не ниже одной из стоимости недвижимости по выбору плательщика:

• инвентаризационная;
• рыночная;
• кадастровая стоимость недвижимого имущества.

В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при подсчете госпошлины принимается наименьшая из них.

Эти документы могут выдаваться оценщиками или организациями (органами), осуществляющими учет объектов недвижимого имущества по месту его нахождения (Кадастровая палата, а с 01.01.2017 г. — Росреестр).

О стоимости нотариального оформления соглашений об определении размера долей родителей и детей в жилом помещении высказался Минфин в письме от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079.

• В нем сообщается, что за удостоверение такого соглашения (равно как и при разделе совместного имущества супругов) должен взиматься нотариальный тариф (пошлина) в размере 500 руб., как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (подп. 5 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Однако на практике нотариусы взимают госпошлину по вышеприведенным тарифам.
• Помимо установленного тарифа (госпошлины), нотариусы также взимают дополнительную плату за работу правового и технического характера, стоимость которой устанавливает каждый нотариус самостоятельно, на свое усмотрение.

Поэтому в итоге стоимость услуг нотариуса по оформлению соглашений и сопровождению сделок может сильно возрастать.

Что лучше — соглашение об определении долей или договор дарения?

Ранее было сказано, что соглашение о выделении долей — не единственный способ исполнения нотариального обязательства по материнскому капиталу. Существует также возможность наделить членов семьи долями через договор дарения. И, прежде чем выбрать один из них, следует четко понимать юридическую природу этих сделок.

По сути, и соглашение, и договор дарения — это безвозмездная передача части (доли) собственности на недвижимость иному лицу. Следовательно, соглашение содержит элементы дарения, но юридически зовется иначе.

Кроме того, к соглашениям неоднозначное отношение и у судов. Имеется несколько решений, в которых суд прямо указывает, что под словом «соглашение» в законе понимается не конкретная сделка по оформлению права на недвижимость, а просто договоренность членов семьи по вопросу определения долей в праве собственности. Поэтому соглашение о выделении долей детям, заключенное между родителями, признавалось несоответствующим требованиям закона, и родителей принуждали к исполнению обязательства через подписание договора дарения долей (дарственной).

Следуя логике суда, доли детям можно передавать только путем заключения договоров дарения, так как несовершеннолетние участниками общей долевой собственности на жилое помещение не являются, и выступать сторонами в соглашении об определении размера долей в праве общей долевой собственности не могут.

Этот вопрос до сих пор остается открытым и достаточно спорным. Однозначно говорить о том, что заключать соглашения о выделении долей детям нельзя, явно преждевременно.

• Конечно, предпочтительней заключать договоры дарения, так как положения об этом договоре четко регламентированы в Гражданском кодексе РФ и, как правило, ни у кого не возникает сложностей по их пониманию и оформлению. Но этот вариант выдела долей подходит только при долевой собственности супругов (когда доли супругов уже выделены).
• Когда же имущество совместное, то быстрее и дешевле заключить одно соглашение (и о разделе между супругами и о выделении долей детям) у нотариуса.

Желательно определиться с документом (соглашением или договором дарения) после предварительной консультации с сотрудниками Росреестра.

Если доли не выделять

Вы нарушаете данное вами нотариальное обязательство о выделении долей.

Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.

Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.

Выделение в натуре

Еще один вариант раздела – выделить долю в натуре. Применимо только по отношению к тем квартирам, в которых есть как минимум по 2 кухни, санузла и выхода на лестничную площадку, что встречается крайне редко. Подобную систему раздела зачастую используют для дележа частных домов или других схожих помещений.