Соглашение о выделении долей детям без нотариуса

В каких случаях составляется соглашение о выделении долей

Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.

Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:

• Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
• Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.

После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.

Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.

Кому должны быть выделены доли?

При ответе на этот вопрос следует руководствоваться п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. В нем указано, что в жилье, приобретенном или построенном с использованием средств сертификата на МСК, доли должны быть выделены:

• лицу, на чье имя оформлен сертификат на МСК;
• супругу получателя сертификата;
• детям, включая первого, второго, третьего и последующих.

Соответственно, все члены семьи должны стать долевыми владельцами в общей собственности.

Какие доли выделять

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?

Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.

Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:

1. Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
2. По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:

• доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
• родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
• жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.

Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:

1. Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
2. Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
3. Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.

Можно ли выделить доли детям без нотариуса

Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:

• При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
• При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
• При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.

В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.

Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.

Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу

Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).

В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.

При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.

После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.

Распределение долей при использовании материнского капитала

П. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» гласит, что сделка по выделению долей должна быть удостоверена в нотариальном порядке. Относительно указанной нормы права нет разъяснений по поводу того, подлежит ли заверению сделка, в случае, если собственник единоличный или имущество находится в совместной собственности родителей.

Практика относительно данного вопроса неоднозначна. При отчуждении имущества, находящегося в праве совместной собственности, закон обязывает совершать такую сделку с нотариального согласия супруга, однако не указывает подлежит ли удостоверению сам договор. При этом согласие супруга требуется только для того, чтобы впоследствии второй собственник не смог оспорить такой договор. Исходя из этого можно сделать вывод, что нотариально удостоверять сделку отчуждения долей из права совместной собственности нет необходимости.

Данному правилу также придерживается управление Росреестра по республике Татарстан. В своем разъяснении от 12.08.2016 г. Управление сообщает, что сделка выделения долей, согласно ст. 7 ФЗ № 172, не подлежит нотариальному удостоверению, если имущество отчуждается из единоличной или совместной собственности.

С 1 июля 2018 года приказом Минэкономразвития № 187 от 10.04.2018 в Росреестр разрешено вносить запись о совместной собственности супругов. Соответственно при исполнении обязательства родители выделяют детям имущество в долевую собственность, а оставшаяся часть остается в их совместной собственности и считается равной в силу закона.

Однако на практике Росреестр не всегда учитывает данные факты и не проводит регистрацию сделки по выделению долей из права совместной собственности без нотариального удостоверения. При этом в случае отчуждения имущества из единоличной собственности практика показывает, что переход права собственности регистрируются без нотариального удостоверения.

Какие потребуются документы?

При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.

Сделка будет оформлена на основании следующих документов:

• документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
• заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
• документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
• соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
• платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).

Образец соглашения о выделении долей по материнскому капиталу

Строго установленной формы для соглашения в законодательстве не имеется. Данный документ будет иметь силу, при отображении в нем всех существенных и дополнительных условий о предмете договора и сторонах сделки.

Соглашение должно содержать в себе следующие сведения:

1. Информацию о собственниках жилья (ФИО, место жительства и др. паспортные данные).
2. Данные детей, указанные в паспорте или свидетельстве о рождении.
3. Информацию о квартире — основание возникновения права собственности, а также данные из выписки из ЕГРН.
4. Общая стоимость имущества и сумма использованных средств материнского капитала.
5. Способ приобретения (например, по кредитному договору).
6. Данные о обязательстве.
7. Размер выделяемых долей.

В качестве дополнительных условий может быть указана информация о правах и обязанностях сторон, в соответствии с гражданским законодательством, а также количество экземпляров документа и кто несет расходы по оформлению сделки.

Выделение долей детям после погашения ипотеки мат капиталом

Закон позволяет воспользоваться средствами материнского капитала до наступления ребенку 3-х летнего возраста в случае направления их на оплату ипотеки . Однако при таком способе приобретения жилья выделить доли членам семьи можно будет только после полной оплаты кредита или с разрешения банка, так как до этого момента имущество находится в залоге.

• Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке, то оформить в собственность недвижимость банк позволяет только родителям. Так как в случае образования задолженности по выплатам реализовать недвижимость в собственности детей кредитору будет затруднительно.
• Если у родителей уже имеется ипотечный кредит, то средства маткапитала можно использовать для его погашения. В таком случае банк может позволить выделить доли имущества детям до этого момента, так как вероятность образования задолженности и неоплаты кредита пропадает.

Если граждане не состоят в официальном браке и решили оформить ипотеку на двоих, то недвижимость будет являться их долевой собственностью. В таком случае последующее выделение долей будет осуществляться через нотариуса. Если же ипотека приобретается гражданином в единоличную собственность, а второй супруг отсутствует или имеется брачный договор, то впоследствии доли могут быть выделены детям без нотариуса.

Соглашение о выделении долей по маткапиталу без нотариуса (образец 2021 года)

Наделить правом общей собственности всех членов семьи можно на основании любого гражданско-правового договора, по условиям которого предполагается, что собственник безвозмездно отчуждает часть имущества в пользу других граждан.

В основном, исполнение обязательства совершается путем составления соглашения об определении долей . Данный документ является правоустанавливающим для регистрации права собственности в Росреестре на всех членов семьи.

В п. 2 ст. 38 СК РФ указано, что соглашение о разделе имущества между супругами подлежит нотариальному удостоверению. Однако, если жилье находится в единоличной или совместной собственности и выделяются доли только детям, то раздела между супругами не происходит и регистрировать сделку у нотариуса не обязательно.

Составить соглашение о выделении долей можно самостоятельно, после чего заверить его у нотариуса (если существует такая обязанность).

Указанный документ составляется в свободной форме, однако в нем должны быть отображены все существенные условия относительно предмета сделки:

1. Данные сторон, между которыми заключается соглашение.
2. Информация об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер, основание возникновения права собственности).
3. Стоимость объекта с учетом привлеченных средств маткапитала.
4. Размер устанавливаемых долей.
5. Права и обязанности сторон, согласно нормам ГК РФ.
6. Данные о нотариусе, если соглашение удостоверяется.

Образец соглашения о распределении долей между родителями и двумя детьми

Сколько стоит выделить доли детям у нотариуса

Если гражданин приобретает жилье с использованием средств материнского капитала, однако распределить доли сразу не имеется возможности, то изначально необходимо будет оплатить нотариальные услуги за удостоверение обязательства в размере 500 рублей.

Цена заверения соглашения о выделении долей у нотариуса, согласно решению Минфина РФ № 03-05-06-03/59074 от 11.10.2016, должна составлять 500 рублей. Однако не всегда нотариальные конторы принимают во внимание указанное сообщение и устанавливают тарифы, как за совершение сделок, подлежащих оценке. Согласно пп. 5. п. 1. ст. 333.24 НК РФ, сумма такого заверения составляет 0.5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей.

Оплата госпошлины рассчитывается от кадастровой или оценочной стоимости имущества, по усмотрению собственника.

По всем указанным сделкам также подлежит уплате нотариальный тариф за действия правового и технического характера. Законодательством не установлен размер оплаты указанных услуг, поэтому нотариусы самостоятельно устанавливают соответствующие расценки. В основном, их размер зависит от сложности составления договора и региона местонахождения.

Договор дарения долей детям по материнскому капиталу

Сделка по наделению долями детей по своему смыслу относится к договору дарения, так как стороны безвозмездно передают в собственность имущество.

Принять недвижимость дети могут только с согласия их законных представителей, в роли которых должны выступать родители. При составлении договора дарения или соглашения в тексте документа родитель ставит подписи за себя и за своих несовершеннолетних детей. Если гражданину исполнилось 14 лет, то он самостоятельно должен присутствовать при регистрации сделки. Однако все документы необходимо удостоверять подписью родителя.

Исполнить обязательство можно любым способом — по соглашению или договору дарения. Законодательство указывает, что доли определяются по соглашению между членами семьи, однако в данном случае подразумевается не сам документ, а обстоятельство, при котором граждане наделяются правом собственности в имуществе.

При этом в законодательстве отсутствует такой вид договоров, как «соглашение о выделении долей». С другой стороны, граждане свободны в заключении договора и вправе оформить переход права собственности с помощью любого правоустанавливающего документа, не противоречащего законодательству.

Выделение долей детям из долевой собственности супругов

Выше речь шла о случае, когда квартира оформлена на одного из супругов и он выделяет доли детям и жене. А если квартира оформлена на супругов и им теперь необходимо выделить детям их доли?

Ранее такая процедура была однозначно нотариальной сделкой. Однако с 01 августа 2019 года это стало возможным сделать без нотариуса! При условии выделения долей одним соглашением. Это указано в ст. 42 ФЗ О регистрации недвижимости и относится ко всем видам сделок с долевой собственностью.

Как видно из нормативного акта, законодатель указывает, что сделка с долями должна оформляться одним договором — купли продажи, дарения и так далее. Только в таком случае нотариально их оформлять нет необходимости. Участниками сделки должны быть ВСЕ долевые собственники. Не получится оформить без нотариуса сделку, когда один долевой собственник продает другому свою долю, а третий в сделке не участвует.

Исключением является договор, в котором продавцом выступает несовершеннолетний или недееспособный собственник доли — в таком случае поход к нотариусу неизбежен на стадии подписания договора, при задатке или авансе этого делать не нужно.