Оформление ипотеки семье с ребенком-инвалидом: условия и льготы от государства

Что такое «семейная ипотека»?

В сообществах матерей детей инвалидов, сейчас это самая обсуждаемая новость. Но, полистав обсуждения — стало понятно, что никто толком так и не смог понять что это за постановление, и что оно значит для таких семей.

Давайте разбираться.

Начнем с того, что пару лет назад Правительство решило помочь молодым семьям с детьми. И, приняло закон, согласно которому, банки могут субсидировать ипотечные кредиты семьям, в которых родился второй ребенок. Условия более чем приятные для молодых семей — ставку по ипотеке снижают до 6%, а для жителей Дальнего Востока — до 5%.

Но, был ряд условий:

• Второй (или последующий) ребенок, должен был родиться после 2018 года;
• Ипотека должна быть только на квартиру в новостройке (вторичное жилье не подходит);
• Еще некоторые мелкие условия, которые не так важны, т.к. легко выполнимы.

То есть, раньше это был хоть и приятный бонус для семей, но попадали под программу далеко не все, т.к. сочетания условий рождение ребенка + новостройка — отсеивало большую часть.

Общие положения

К основным нормативным актам, предусматривающим возможность получения инвалидом кредита на приобретение жилья, можно отнести:

• Конституция России.
• Жилищный кодекс РФ.
• Закон №181, принятый 14 ноября 1995 года «О социальной защите инвалидов в РФ».
• Закон №195, принятый 10 декабря 1995 года ««Об основах социального обслуживания населения РФ.
• Закон №178, принятый 17 июля 1995 года «О государственной социальной помощи».
• Закон №152, принятый 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах».
• Постановление Правительства № 761 от 14 ноября 2005 года «О предоставлении субсидий».

При решении вопроса предоставления лицам с инвалидности нужно руководствоваться данными правовыми нормами.

Льготные программы

Постановление Правительства РФ №901 гласит, что инвалиды и члены их семей признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если оно не соответствует санитарным, социальным нормам, располагается в общежитии, коммунальной квартире с ограниченными удобствами, ветхом или аварийном жилом фонде. Наличие этих факторов дает право человеку с ограниченными возможностями встать в очередь на участие в специальной льготной программе.

Программа предусматривает возможность получения госсубсидии, которую можно направить на оплату первого взноса при оформлении ипотеки через банк или погашение имеющейся задолженности по жилищному кредиту.

Практика показывает, что получение такой материальной помощи может растянуться на долгие годы. Начиная с 2005 года, для всех групп инвалидности применяются одинаковые условия постановки на очередь. Даже самые тяжелые инвалиды не имеют никаких преимуществ.

Процесс реализации льготных ипотечных программ для инвалидов, включая социальную ипотеку, сейчас является прерогативой исключительно региональных властей. В некоторых исключительных случаях людям в тяжелом состоянии регионы могут полностью компенсировать стоимость приобретаемого жилья, однако встречается это крайне редко.

Льготные условия для семей с детьми инвалидами

Политика государства направлена на оказание максимальной поддержки для нуждающихся слоев населения. Ряд финансовых учреждений также занимается предоставлением необходимой помощи для таких ячеек общества. В 2018 году Сбербанк и ряд других учреждений страны готовы предложить своим клиентам (семьям с детьми инвалидами) следующее:

1. Сниженная процентная ставка по ипотеке на приобретение любого недвижимого жилого объекта на территории региона, где имеется отделение банка.
2. Льготная ипотека для семей с детьми инвалидами подразумевает частичную оплату процентов за счет материальной помощи от государства.
3. Предоставляется субсидия на действующую ипотеку для досрочного частичного закрытия оформленного ранее займа.
4. Также, государственная материальная помощь может использоваться в качестве первоначального взноса по ипотеке.
5. При необходимости может быть осуществлено рассмотрение кредитного договора на определенном этапе с увеличением полного срока выплаты.

Все это сделано для того, чтобы существенным образом улучшить положения нуждающихся семей, где по определенным обстоятельствам на иждивении оказался недееспособный ребенок с ограниченными возможностями. Для таких программ предусмотрено выделение специальных жилых объектов, которые могут находиться в непосредственной государственной собственности. В случае отсутствия такой жилплощади, в ипотеку может быть приобретена любая иная готовая недвижимость.

Такие программы поддержки и льготного кредитования не предоставляются для покупки имущества, которое еще находится на этапе строительства.

Какие ставки предлагают льготникам

В начале прошлого года появилась специальная программа, позволяющая родителям минимум с двумя детьми получать ссуду на жильё под 6% годовых (Постановление от 30 декабря 2017 г. № 1711 (скачать)). Согласно постановлению Правительства №1396, процентная ставка по ипотеке с ребенком инвалидом приравнивается к данным 6%. Разницу между этой суммой и фактическими процентами банка покрывает государство.

Если же речь идет о жителях Дальнего Востока, то ставка уменьшается еще на процент. Родители с ребенком-инвалидом из этого региона, отвечающие требованиям программы, смогут приобрести недвижимость под 5% годовых. Но подобные льготы по ипотеке для детей инвалидов будут доступны для получения только три следующих года.

Какие требования предъявляют к участникам программы

Изменения, внесены Постановлением от 31 октября 2019 г. N 1396 , п. 6 (скачать). В связи с этим определен ряд ограничений:

• необходимо, чтобы ребенок и его родитель имели гражданство РФ;
• также нужна регистрация на территории страны и официальный доход;
• инвалидность может быть как приобретенной, так и врожденной;
• на момент подачи заявки на льготную ипотеку с ребенком инвалидом, сама инвалидность должна быть документально подтверждена;
• минимальный возраст родителей или попечителей 21 год, максимальный – 75 лет;
• заявители должны иметь положительную кредитную историю.

Как инвалиду купить жилье

Существует два пути решения квартирного вопроса, подходящие гражданам с физическими ограничениями. Оба сложные.

К ним принято относить такие виды ипотечного кредитования:

• на общих условиях;
• льготный заем.

Каждый путь теоретически открыт для людей, которым присвоена группа инвалидности.

Однако воспользоваться предложениями довольно сложно. И вот почему:

1. Обычный кредит выдает банк. Ипотеку он оформляет только работающим платежеспособным инвалидам. К ним относятся люди, получившие 2 и 3 группы.
2. Льготные преференции из бюджета могут получить только граждане, подпадающие под определенные критерии. При этом государство выступает гарантом заемщика, следовательно, банки становятся лояльнее, снижают уровень требований.

Льготу по кредиту инвалиды получают в порядке очереди. А она не маленькая, что снижает шанс на приобретение собственных метров.

Сложности ипотеки на общих условиях

Работающий гражданин может претендовать на банковский кредит. К инвалидам, к сожалению, отношение строже, чем ко всем остальным.

Для того чтобы воспользоваться заемными средствами, такому человеку придется предоставить кредитному учреждению ряд доказательств собственной платежеспособности.

К ним относятся:

• достаточный для совершения платежей уровень доходов;
• определенный период трудоустройства:
  • не менее полугода до обращения;
  • гарантии дальнейшего получения зарплаты;
• приемлемое для занятия производственной деятельностью состояние здоровья.

Социальная пенсия по инвалидности кредитными учреждениями в расчет доходов не принимается. Если нет зарплаты, то в ипотеке точно откажут.

Банки проверяют своих заемщиков. Они заинтересованы в возврате средств. Ипотека для инвалидов 2 группы, к примеру, оформляется с требованием особых условий страхования.

От заемщика требуют застраховать:

• свою жизнь и здоровье;
• приобретаемое имущество.

Суммы страхования жизни и здоровья инвалидов выше, чем здоровых граждан. Они достигают 15% стоимости квартиры, на которую оформляется заем.

Тонкости взаимодействия с банками

Кредитные учреждения выдвигают различные условия для заемщиков с физическими ограничениями.

В большинстве случаев они сводятся к следующему:

1. Обязательное страхование, иначе ставки по кредиту повышаются на 1-5%.
2. Наличие первоначального взноса (20% и выше).
3. Тщательная проверка предоставленных сведений, в том числе и справки о доходах с места работы.

Некоторые банки готовы пойти навстречу инвалидам. Речь идет о людях, подпадающих под критерии иных государственных программ:

• молодые семьи;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты;
• военнослужащие и полицейские и другие.

Кроме того, кредитные организации могут дать деньги, если заемщик:

1. Является собственником недвижимости, гарантирующей возврат средств. Кредит выдается под залог имеющегося имущества (квартиры, дома). В этом случае кредитоспособность гражданина с ограниченными возможностями сомнений не вызывает.
2. У заемщика есть гарант его платежеспособности. В этом качестве должен выступать здоровый, трудоустроенный человек.

Не стоит забывать о материнском капитале, региональных капиталах, денежной помощи от государства при рождении третьего ребенка, которые позволено использовать для погашения ипотеки.

Условия кредитования с господдержкой

В последние годы в законодательстве произошли перемены, связанные с недостатком бюджетных средств.

Так, в 2020 году люди, имеющие ограничения по здоровью, могут претендовать на средства из бюджетов региона проживания для приобретения квартиры в порядке очереди. А это приводит к длительному ожиданию выделения денег.

Кроме того, существуют разграничения, связанные с уже имеющейся очередью, образовавшейся в предыдущие годы. Оно состоит в следующем:

1. Если гражданин обратился за помощью до 01 января 2005 г., то ему обязаны выделить деньги.
2. Те же, кто заявил о собственных проблемах позже указанной даты, получают государственные гарантии по ипотеке в порядке очереди.

Приоритетом в господдержке пользуются инвалиды, длительное время ожидающие решения квартирного вопроса.

Критерии постановки на учет

Постановлением Правительства РФ от 27.07.1997 № 901 определены критерии граждан, нуждающихся в улучшении условий проживания. Они в 2020 году распространяются на людей, признанных инвалидами.

А именно, на учет для господдержки поставят людей, которые:

• не имеют собственного жилья и проживают длительное время в жилплощади государственного, муниципального или общественного жилищных фондов на условиях найма или поднайма жилья или в арендованном жилье;
• живут в помещениях, не отвечающих:
  • нормативам площади, утверждённым в регионе;
  • санитарным и техническим условиям;
• делят квартиру с другой семьей, если в составе семьи есть люди больные тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним невозможно;
• проживают в смежных неизолированных комнатах двух и более семей при отсутствии родственных отношений;
• проживают в общежитиях или коммунальных квартирах.

Статья 17 Федерального закона № 181-ФЗ от 24.11.1995 обязывает госорганы принимать граждан, отвечающих вышеописанным критериям, на учет, как нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, инвалиды, страдающие заболеваниями в тяжелой форме, пользуются приоритетным правом на выделение бюджетных средств. Это записано в ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В исключительных случаях бюджет полностью оплачивает ипотеку гражданам, имеющим ограничения по здоровью.

Некоторые особенности субсидирования инвалидов

При решении данного вида вопросов государство во главу угла ставит баланс потребностей граждан и возможностей бюджетов разных уровней.

При этом прием на учет граждан не зависит от группы инвалидности.

Некоторые преференции предоставляются инвалидам детства. Однако человек обязан работать, чтобы иметь возможность выплатить собственную часть займа.

Все права поддержки людей с ограничениями по здоровью отданы на места. Региональные условия разнятся. О деталях ипотеки для инвалидов следует узнавать в местной администрации.

Правительственная поддержка людей с ограниченными возможностями в части улучшения жилья оказывается двумя способами:

• сертификатом оплачивается первый взнос или часть долга;
• госбюджет покрывает разницу по процентной ставке (для льготников она снижена).

Для получения государственной поддержки нужно обратиться во властные структуры с тем, чтобы узнать, в чьем ведении находятся такие вопросы.

Недостатки ипотечных программ

1. При всем желании правительства оказать поддержку людям с ограничениями по здоровью, на практике все не так просто. Очередь из льготников растет, а денег в бюджете не прибавляется. На 2020 год приходится констатировать небольшие успехи в решении данной проблемы.
2. Кроме того, субсидия выделяется только людям, сумевшим доказать, что их условия жизни не соответствуют нормативным требованиям. Остальным инвалидам денег из бюджета просто не выделяют.
3. Банковские учреждения тоже неохотно выдают кредиты людям с ограниченными возможностями. Зачастую им просто отказывают. Финансовое учреждение опасается невозврата средств. То есть, проблему обеспечения жильем инвалидов еще только предстоит решить. Пока работа находится на низком уровне.

Если гражданин считает, что получил необоснованный отказ (в банке или госучреждении), он может обратиться в суд либо правоохранительные органы.

Порядок оформления

Если требуется оформить именно льготную программу кредитования с поддержкой от государства, то в обязательном порядке предварительно оформляется инвалидность ребенку, а после открывается вопрос о необходимости улучшения жилищных условий. Если поддержка от муниципалитета одобрена, то впоследствии вся процедура получения ссуды сводится к следующему:

1. Делается обращение в банк для выдачи необходимой суммы кредита на приобретение недвижимости.
2. При одобрении прилагаются все документы, а также справки с подтверждением государственной помощи для нуждающихся слоев общества.
3. Впоследствии оформляется кредитное соглашение, а кроме того договор страхования недвижимости и заемщика.
4. Далее осуществляется выделение средств на приобретение недвижимости и за счет субсидии выполняется предварительный взнос.
5. Дополнительно осуществляется оформление необходимых документов касательно оплаты государством процентов (необходимо в том случае, когда будет совершаться частичное погашение из бюджета муниципального образования).

Кроме того, заемщик может не заниматься оформлением погашения процентов за счет субсидии, а запросить ежемесячную или единовременную компенсацию в органах социальной защиты населения. Далее потребуется зарегистрировать права собственности на объект и передать соответствующие копии кредитору и в компетентную инстанцию. В конце останется только своевременно выплачивать ссуду при поддержке со стороны администрации региона.

Следует понимать, что при таком кредитовании, можно рассчитывать на выдачу ограниченной по лимиту ссуды, так как кредиторы в рамках программы не предусматривают выдачу крупной ипотеки, потому что это не выгодно для них.

Как проходит сделка

Сделка по оформлению ипотеки для клиентов с инвалидностью ничем не отличается от обычных клиентов и включает в себя:

• поиск жилья;
• выбор банка;
• подготовку документов;
• подачу заявки;
• подписание кредитного договора и договора об ипотеке;
• оплату первоначального взноса;
• регистрацию сделки в Регпалате;
• перечисление оставшейся суммы продавцу.

Электронная регистрация в Сбербанке ипотечной сделки позволит вам провести сделку удаленно и немного сэкономить на процентах.

Необходимые документы

Для семьи с ребенком инвалидом на иждивении, чтобы оформить соответствующую ссуду по определенной льготной программе предусматривается оформление материальной поддержки при помощи работодателя, либо непосредственно через органы социальной защиты населения. Только после этого делается непосредственное обращение к кредитору. В такой ситуации потребуется наличие и предоставление следующей документации:

• обычно в подобных ситуациях оба родителя выступают заемщиками и прилагают к заявке свои паспорта и при необходимости вторые определенные документы;
• для оформления потребуется вся документация на недвижимость (подтверждение регистрации, план и технический паспорт объекта);
• при необходимости может потребоваться акт оценки рыночной стоимости, а кроме того страховка, если она была оформлена ранее;
• необходимо предоставление свидетельства о браке, разводе и документы на всех несовершеннолетних детей;
• отдельно прилагаются бумаги, подтверждающие наличие на иждивении недееспособного ребенка, а кроме того справку с подтверждением субсидирования;
• дополнительно прилагаются все документы, подтверждающие инвалидность несовершеннолетнего (медицинское заключение и удостоверение инвалида).

При необходимости кредитор может затребовать некоторые дополнительные бумаги (состояние лицевого банковского счета, справки с подтверждением дохода и копии трудовых книжек со штампами работодателей законных попечителей). В такой ситуации кредитор рассматривает не столько надежность заемщиков, сколько достоверность предоставляемой информации и актуальность выдачи ссуды.

Если объект подбирается государством, то кредитору предоставляется соответствующее подтверждение в виде специального бланка справки, где указана стоимость.

Как подать заявку на ипотеку онлайн?

Многие банки в настоящее время дают возможность подать предварительную заявку на ипотечный кредит, используя сайт.

Для этого на специальной странице заносятся все сведения о себе и получаемом доходе:

• Ф.И.О. будущего заемщика;
• Контактный телефон;
• Адрес для получения почтовой корреспонденции;
• Данные документа, подтверждающего личность;
• Адрес, по которым прописан гражданин;
• Город, в котором планируется получение кредита;
• Город, где будет приобретаться объект недвижимости;
• Желаемая сумма кредита, а также период погашения.

Какие банки дают ипотеку инвалидам?

В соответствии с законодательством страны, для банков наличие инвалидности у заемщика не может быть причиной отказа в предоставлении кредита. Поэтому, можно смело обращаться в любой банк, который оформляет ипотечные кредиты — ВТБ, Сбербанк и другие.

Что касается льготы предоставляемой инвалидам по ипотеке, то банки их чаще всего не предусматривают. Оформляться необходимо в этом случае на общих основаниях.

Можно ли рефинансировать кредит по новым правилам

По условиям программы ссуды выдаются только на недвижимость, приобретенную на первичном рынке. Доступно и рефинансирование ипотеки с ребенком инвалидом. Но в данном случае правила будут несколько иными (Изменения, внесенные Постановлением от 31 октября 2019 г. N 1396 , п. 7 (скачать)):

• Требования к жилплощади остаются неизменными, но ссуда на нее может быть оформлена ранее 2018.

• Возможно рефинансирование кредита даже в том случае, если заемщик уже изменял условия соглашения (к примеру, в целях снижения ставки).

Если квартира в ипотеке и ребенок инвалид, необходимо обратиться в банк за получением льготных условий. Подавать заявку на нужно до окончания 2022 года, пока действует программа. Но прежде потребуется собрать пакет документов, подтверждающих не только факт инвалидности, но и наличие прав на снижение ставки.

Поддержка при отказе в ссуде

Если по определенным обстоятельствам в оформлении кредита и государственной поддержки отказано, то заемщик может обратиться к ипотечному брокеру. На данный момент среди таких компаний можно выделить учреждение ООО Центр Финанс и выгодную программу «ДомБудет». В рамках этого предложения подбираются наиболее выгодные условия по ипотеки, при этом присутствуют высокие шансы на одобрение заявки. Специалистом компании осуществляется полноценное сопровождение сделки вплоть до регистрации недвижимости в Росреестре. По окончанию соглашения на оказание услуг, удерживается только небольшая комиссия, которая составляет не более 10% от суммы займа (как правило, взимается 5-7%).

Другие нюансы взаимодействия инвалида с банками

При оформлении ипотеки сотрудник банка обязательно затребует страховку, множество медицинских справок, информацию о здоровье и займется проверкой всех этих сведений. Будьте уверены, что, например, позвонят на вашу работу для сверки информации из справки о доходах.

Первоначальный взнос для инвалидов составит минимум 50%, так как для людей с ограничениями возможностей у банков нет таких программ, как для молодых семей, военных, молодых специалистов. Это относится и к Сбербанку.

Кредитоспособность инвалида не вызывает сомнений, если он:

• является владельцем недвижимости, которую можно использовать под залог кредита;
• имеется гарант платежеспособности (трудоспособное лицо);
• владеет нерастраченным материнским капиталом, который вполне пригоден для погашения ипотеки.

1 группа

Данная группа инвалидности устанавливается лицам, которые не могут самостоятельно зарабатывать, они нуждаются в помощи посторонних людей. Поэтому банк вряд ли одобрить ипотеку, где такой человек будет выступать заемщиком.

Единственная возможность оформить ипотеку на приобретение жилья, если заемщиком будет выступать кто-то из родных инвалида с первой группой, опекун и т.д

Если у инвалида нет других доходов, кроме сумм выплачиваемых государством пособий, то оформить для него ипотеку невозможно.

2 группа

Возможность получить ипотеку данного категорий граждан существует, если это лицо имеет работоспособную 2 группу, то есть помимо суммы выплачиваемых государством, он получает еще доход от трудовой деятельности.

Для этой категории граждан существует возможность оформления субсидий на покрытие задолженности по ипотеки в размере половины суммы задолженности.

Внимание!Главное для данной группы, чтобы уровень получаемого инвалидом дохода хватило на покрытие ежемесячного платежа по ипотеки.

3 группа

Для этой группы инвалидов проще всего оформить ипотечный кредит. Данная группа признается трудоспособной, а также они обычно не имеют серьезных проблем со здоровьем.

Поэтому, если заемщик предоставить подтверждение своих доходов, произведет страхование жизни и предоставит залоговое имущество, банк с большой вероятностью одобрит выдачу кредита.

Семьи с детьми-инвалидами

Семьи, в которых проживает ребенок-инвалид, очень часто нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако в настоящее время банки не могут предложить привилегий для таких семей — им необходимо оформлять кредит на общих основаниях.

В такой ситуации, в первую очередь, родитель может воспользоваться муниципальными программами по улучшению жилищных условий. К примеру, государство может компенсировать часть платежей на ипотеку, либо выдать субсидию на первоначальный взнос.

Чтобы воспользоваться таким предложением, необходимо встать на учет в качестве ребенка-инвалида, которому необходимо улучшение условий проживания.

Недостатки ипотечных программ для инвалидов в 2020-м

• Таким образом, оформить займ на обычных условиях может далеко не каждый инвалид из 2-й и 3-й групп, человек с 1-й гр., живущий на одну пенсию (даже достаточную для платежей), вообще не вправе на него рассчитывать.
• А льгота по ипотеке предоставляется в порядке длинной очереди и целиком зависит от возможностей местного финансирования. Условия ипотеки будут сильно разниться, поэтому заранее узнайте все детали в местной администрации.
• Банки не идут навстречу инвалидам, опасаясь невозврата средств. Государство не в состоянии уменьшить очередь на жилье среди инвалидов.

Если сотрудники госучреждения / банка необоснованно отказали вам в льготе или оформлении кредита на обычных условиях, остается единственный шанс изменить ситуацию – подать в суд или обратиться в правоохранительные органы.

Альтернативные пути решения проблемы

Вариантов, удовлетворяющих людей с небольшими доходами, на само деле немного. Рекомендуется сделать следующее:

1. Обязательно встать в очередь на субсидию.
2. Нужно еще подать заявление на учет в местных органах самоуправления, занимающихся распределением социальных квартир. Инвалиды имеют право на выделение муниципального жилья на условиях договора найма или поднайма.
3. Изучить иные госпрограммы. Возможно, какая-либо из них подойдет по критериям.

В крайнем случае есть вариант приобретения квартиры посредством услуг брокерской конторы. За них придется заплатить. Зато все взаимоотношения с кредитором специалисты возьмут на себя.